3 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2018

Với kinh nghiệm từ những "cơn sốt" đất và dự án ảo, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư trong năm 2018 cần cảnh giác hơn với những dự án cam kết đảm bảo lợi nhuận “khủng” và tâm lý đám đông. Năm 2018. thị trường phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung cầu, tiếp cận quỹ đất, nhất là khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.

Cạnh tranh với nhà đầu tư nước ngoài

Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, trong tháng đầu tiên của năm nay, doanh nghiệp nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành, lĩnh vực, trong đó BĐS giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký 77,6 triệu USD, chiếm 6,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Theo dự báo của chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, dòng vốn FDI của nhà đầu tư nước ngoài và kiều hối của người Việt Nam ở nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đã, đang và sẽ tăng lên. Quy định cho phép người nước ngoài mua nhà tự do, không hạn chế về số lượng sẽ tác động tích cực đến BĐS năm 2018.

Thị trường sẽ chứng kiến xu hướng nhà đầu tư trong nước mua nhà ở nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà, đầu tư tại Việt Nam (nhất là đầu tư vào các trung tâm thương mại lớn như Hà Nội, Tp.HCM,…).

Ông Hiếu phân tích: “BĐS là kênh hấp dẫn nhất so với chứng khoán, vàng, vì nó đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người dân. Đối với những khoản đầu tư ngắn hạn thì chứng khoán là kênh đầu tư hiệu quả. Nhưng ở phân khúc trung và dài hạn, BĐS là kênh có vị trí cao nhất".

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định, BĐS Việt Nam đang có sức hấp dẫn mạnh đối với dòng vốn nước ngoài, kể cả các nhà đầu tư châu Á lẫn châu Âu, châu Mỹ. Dòng vốn này sẽ đem đến nhiều lợi ích cho thị trường Việt Nam. Việc hợp tác, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc.

Theo ông Khương, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ làm tăng tính cạnh tranh ở cả lĩnh vực phân phối và phát triển BĐS. Điều đó đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà, khi các công ty phải luôn chịu áp lực phát triển từ một thị trường lớn, từ đó phải tích cực tìm kiếm cho mình các giải pháp mới, không ngừng cải tiến hoạt động kinh doanh và sản phẩm.

Bên cạnh đó, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài còn được kỳ vọng tăng tính cạnh tranh ở cả lĩnh vực phân phối và phát triển, đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà.

Thận trọng với dự án cam kết lợi nhuận khủng

Theo đánh giá của ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc L&L Group, BĐS phục vụ nhu cầu để ở và đầu tư cho thuê năm nay vẫn sẽ là hai phân khúc dẫn dắt thị trường. Bên cạnh đó, nhà phố và đất nền cũng tiếp tục sôi động. Tuy nhiên, năm 2018 sẽ lặp lại những rủi ro như những năm trước, đó là rủi ro pháp lý và rủi ro về chủ đầu tư. Do đó, các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp cần có kiến thức về thị trường BĐS mới nên tham gia.

Các nhà đầu tư cần xây dựng cho mình mối quan hệ với các chuyên gia tư vấn về thị trường và pháp lý lĩnh vực này. Luôn cảnh giác với những dự án cam kết đảm bảo lợi nhuận "khủng" và không nên chạy theo đám đông.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trí Hiếu đưa ra lời khuyên cần quan tâm đến các dự án được ngân hàng bảo lãnh. Đây là yếu tố rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Đối với người có nhu cầu mua để ở phải cân nhắc kỹ về các yếu tố như pháp lý của dự án, hạ tầng, số lượng khách có nhu cầu ở thực tại dự án là bao nhiêu...

Đáng chú ý, trong khi thị trường BĐS Hà Nội chững lại thì Tp.HCM lại được đánh giá sẽ tăng trưởng mạnh. Các khu vực tại Tp.HCM được dự báo sôi động trong năm 2018 là Thủ Thiêm (tâm điểm của khu Đông và cả Tp.HCM), quận 8 (hứa hẹn trở thành điểm hấp dẫn vì có vị trí kết nối với các quận trung tâm, có mặt bằng giá thấp hơn quận 7, quận 9).

Ngân hàng sẽ siết chặt tín dụng BĐS để ngăn ngừa "bong bóng". Ảnh: Lê Quân

Ngoài ra, các dự án BĐS nằm trên trục đường Nguyễn Lương Bằng nối dài, Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Hữu Thọ và hàng loạt tuyến phố tại huyện Nhà Bè được dự báo sẽ tạo đột phá cho thị trường khu Nam trong năm 2018.

Mặt bằng giá có thể sẽ "leo thang"

Chuyên gia Trần Khánh Quang cho biết, giá căn hộ đã tăng trưởng trung bình 15-20% xuyên suốt 4 năm 2014-2017, đội giá khoảng 60-80% trong cả chu kỳ. Giá đất cũng đã leo thang bình quân 25-30%, đội thêm 100-120% trong 4 năm liên tiếp.

Xu thế đi lên của giá căn hộ và giá đất vẫn còn, song chưa thể đoán định mức tăng trong năm 2018 bởi còn tùy thuộc rất lớn vào vị trí, khu vực. Chưa kể hàng loạt chủ đầu tư đã có động thái làm giá BĐS nhiều năm qua bằng thủ thuật định mức giá bán cao nhất trong lịch sử của khu vực tài sản đó tọa lạc. Khi BĐS đã bị đẩy lên ngưỡng giá cao, thị trường bước vào chu kỳ loạn giá, khi đó tài sản bị thổi lên vùng giá vượt quá giá trị là bắt đầu tích tụ "bong bóng" giá. Vì vậy, nhà đầu tư cần thận trọng thẩm định giá và tiềm năng khi mua, tránh xuống tiền mù quáng, bởi chỉ có người mua lầm chứ người bán không có chuyện lầm.

Đặc biệt, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng cũng là một trong những khó khăn của thị trường BĐS năm 2018 do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường BĐS.

Theo ông Phạm Mạnh Thắng, Phó tổng Giám đốc Vietcombank, việc siết vốn vào lĩnh vực tiêu dùng, BĐS, chứng khoán sẽ giúp hệ thống tài chính ngân hàng phát triển bền vững. Riêng đối với lĩnh vực BĐS, các ngân hàng cũng cần lựa chọn dự án khả thi để cho vay, hạn chế việc cho vay ồ ạt để nợ xấu quay trở lại.