Xây nhà với giấy phép cách 20 năm

Nay gia đình tôi muốn tiếp tục xây dựng thêm (theo diện tích và quy mô của giấy phép xây dựng năm 1989) thì phải tiến hành thủ tục như thế nào? Hiện trạng pháp lý: quyết định hợp thức hóa (năm 1989), giấy phép xây dựng cấp năm 1989.

- Trả lời:

+ Về việc xây dựng trên hiện trạng nhà đã xây dựng vào năm 1989:

Về giấy phép xây dựng năm 1989, căn cứ thông báo số 1261/XDCB-TP của Ủy ban Xây dựng cơ bản thành phố ngày 7/7/1987 về “Thủ tục cấp phép xây dựng và cải tạo nhà ở”, theo đó giấy phép xây dựng có giá trị pháp lý trong thời gian 12 tháng kể từ ngày các cấp có thẩm quyền duyệt ký.

Như vậy, giấy phép xây dựng được cấp năm 1989 không còn hiệu lực, vì vậy hiện gia đình bạn không thể sử dụng giấy phép trên để xây dựng phần kiến trúc còn lại chưa xây theo giấy phép xây dựng năm 1989.

Căn cứ khoản 1, điều 5 quyết định 04/2006/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 17/1/2006 quy định trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

a) Công trình thuộc bí mật nhà nước được xác định bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp được xác định bằng lệnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính, bao gồm công trình tạm của chủ đầu tư và công trình tạm của nhà thầu nằm trong sơ đồ tổng mặt bằng công trường xây dựng đã được phê duyệt.

d) Công trình đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở quy định tại điều 9 của nghị định số 16/2005/NĐ-CP thẩm định.

đ) Công trình được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình, đã có thiết kế bản vẽ thi công được sở quy định tại khoản 5 điều 9 của nghị định số 16/2005/NĐ-CP thẩm định.

e) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

g) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt (do chủ tịch UBND huyện xác định) thì được phép xây dựng tối đa hai tầng (trệt, 1 lầu) với tổng diện tích sàn xây dựng không quá 200m2.

Nếu căn nhà của ông không thuộc các trường hợp được miễn phép xây dựng theo quy định nêu trên, để có thể xây dựng hoàn tất phần lầu 1 của căn nhà theo quy mô của giấy phép xây dựng năm 1989 thì ông phải lập thủ tục xin giấy phép xây dựng tại UBND quận/huyện nơi căn nhà tọa lạc.

+ Về các bước tiến hành thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ:

Thành phần hồ sơ xin giấy phép xây dựng (căn cứ khoản 1, điều 10 quyết định 04/2006/QĐ-UBND) gồm:

a. Đơn xin giấy phép xây dựng (theo mẫu 3, phụ lục kèm theo quyết định 04/2006/QĐ-UBND).

b. Bản sao có chứng thực một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, trong trường hợp của ông là quyết định hợp thức hóa nhà năm 1989, giấy phép xây dựng năm 1989…

c. Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình. Đối với nhà ở riêng lẻ, bản vẽ gồm các thành phần sau:

• Tổng mặt bằng công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/2.000 ÷ 1/500, kèm theo họa đồ vị trí công trình thể hiện số lô, ranh thửa đất và ranh lộ giới.

• Mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình, tỉ lệ 1/100 ÷ 1/200.

• Mặt bằng móng, sơ đồ hệ thống và điểm đầu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, chất thải, tỉ lệ 1/100 ÷ 1/200.

- Trường hợp sửa chữa cải tạo công trình mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng hoặc phá dỡ công trình cũ để xây dựng công trình mới, thì ngoài những tài liệu được quy định tại khoản 1 điều này, hồ sơ xin giấy phép xây dựng còn phải có ảnh chụp mặt đứng chính hiện trạng công trình cũ, các bản vẽ hiện trạng thể hiện được mặt bằng, mặt cắt các tầng, mặt đứng và phương án phá dỡ công trình cũ (nếu có) do đơn vị tư vấn thiết kế có tư cách pháp nhân lập.

Trong trường hợp xây dựng nâng tầng phải có hồ sơ khảo sát hiện trạng xác định công trình đủ điều kiện nâng tầng, hoặc biện pháp gia cố của tổ chức tư vấn có tư cách pháp nhân.(khoản 2 điều 10, quyết định 04/2006/QĐ-UBND).

- Tùy theo tính chất công trình, chủ đầu tư phải bổ sung thêm thành phần hồ sơ quy định tại điều 11 của quyết định 04/2006/QĐ-UBND đối với công trình là nhà ở riêng lẻ, đó là:

a. Đối với nhà thuê: hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật và văn bản chấp thuận việc xây dựng của chủ sở hữu nhà.

b. Đối với trường hợp thuê đất của người sử dụng đất đã được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất: hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

c. Đối với trường hợp thuê lại đất của người sử dụng đất đã được Nhà nước cho thuê: hợp đồng thuê lại đất theo quy định của pháp luật về đất đai và phải xây dựng công trình theo đúng mục đích sử dụng đất.

d. Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm: giấy cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện quy hoạch xây dựng và bản vẽ hiện trạng công trình cũ (nếu có công trình hiện hữu).

- Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

Căn cứ điều 13 quyết định 04/2006/QĐ-UBND, quy định UBND quận-huyện thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng đối với tất cả các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ thuộc địa giới hành chính do quận/huyện quản lý; trừ các công trình quy định không phải xin giấy phép xây dựng tại khoản 1 điều 5; các công trình quy định tại điều 12, điều 14 và điều 15 của quy định này.

- Trình tự, thủ tục cấp phép xây dựng:

Chủ đầu tư hay người đại diện hợp pháp của chủ đầu tư khi có nhu cầu xin phép xây dựng có thể liên hệ với cơ quan cấp phép xây dựng hay tổ chức tư vấn thiết kế có tư cách pháp nhân hành nghề tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp để được hướng dẫn lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng theo quy định.

Người lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng phải lập thành 2 bộ hồ sơ quy định tại điều 10 và điều 11 của quyết định 04/2006/QĐ-UBND, đối với nhà ở riêng lẻ như trong trường hợp của ông nộp hồ sơ theo quy định tại điều 13 của quyết định 04/2006/QĐ-UBND là UBND quận nơi căn nhà tọa lạc.

- Thời hạn cấp phép xây dựng:

Căn cứ điều 20 quyết định 04/2006/QĐ-UBND quy định thời hạn cấp phép xây dựng như sau:

a. Đối với nhà ở riêng lẻ không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

b. Đối với các công trình còn lại không quá 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

UBND thành phố khuyến khích các cơ quan cấp giấy phép xây dựng rút ngắn thời hạn cấp giấy phép xây dựng tại khoản 1, 2 điều này.

- Về việc thẩm tra hồ sơ xin phép xây dựng:

Căn cứ điều 18 quyết định 04/2006/QĐ-UBND quy định việc thẩm tra hồ sơ xin phép xây dựng như sau:

a. Cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ điều 6, 7, 8, 10 và 11 của quy định này để xét cấp giấy phép xây dựng. Trong trường hợp không cấp giấy phép xây dựng hoặc có hướng dẫn bổ sung hồ sơ để cấp giấy phép xây dựng, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải có văn bản hướng dẫn đầy đủ, một lần cho chủ đầu tư. Thời hạn trả lời trước thời hạn cấp giấy phép xây dựng quy định tại điều 20 của quy định này.

b. Sau khi chủ đầu tư bổ sung hồ sơ đầy đủ theo văn bản hướng dẫn nêu trên, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải giải quyết cấp giấy phép xây dựng không quá thời hạn quy định tại điều 20 của quy định này.

- Về việc xin ý kiến các tổ chức có liên quan:

Căn cứ điều 19 quyết định 04/2006/QĐ-UBND quy định việc việc xin ý kiến các tổ chức có liên quan như sau:

a. Đối với công trình xây dựng liên quan đến phạm vi quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, cơ quan cấp giấy phép xây dựng có văn bản xác minh ý kiến của các cơ quan nêu trên về các quy định chuyên ngành liên quan trước khi cấp giấy phép xây dựng.

b. Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được công văn xin ý kiến, các tổ chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Quá thời hạn nêu trên nếu không có văn bản trả lời thì xem như đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc không trả lời hoặc trả lời chậm trễ.

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, người chủ sở hữu của căn nhà hay người đại diện hợp pháp trước khi xây dựng công trình phải lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo quyết định 04/2006/QĐ-UBND, cụ thể là:

+ Phải lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo quy định tại điều 10 và điều 11.

+ Liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn và liên hệ với các công ty có chức năng và hoạt động hợp pháp để thiết lập các loại bản vẽ có liên quan.

+ Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ theo quy định nêu trên, chủ sở hữu hay người đại diện hợp pháp phải nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại điều 13 quyết định 04/2006/QĐ-UBND.

+ Trong thời hạn quy định tại điều 18, 19 và 20 của quyết định 04/2006/QĐ-UBND, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết về việc cấp giấy phép xây dựng cho căn nhà mà chủ sở hữu yêu cầu.