Xây nhà không đúng bản vẽ

UBND huyện đã cấp giấy phép xây dựng, nhưng vì những lý do riêng tôi chỉ xây 3,1 x 15,2m = 47,12m2, chừa 0,9m làm lối đi, phía trên đúc mái bêtông 4m. Tôi muốn biết như vậy tôi có thể hoàn công được không? Thủ tục như thế nào?

Tôi định xây thêm 1 phòng phía trước, tổng diện tích 3,1 x 19,2m = 59,52 m2 để hoàn công luôn thì có được không? (Vu Lam Nguyen)

- Trả lời:

1/ Về việc xây dựng sai diện tích xây dựng tầng 1

Theo hướng dẫn tại khoản 1 điều 4 thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22-7-2009 của Bộ Xây dựng, công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng quy định tại khoản 1 điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP là vi phạm một trong những nội dung sau đây:

a/ Thay đổi vị trí xây dựng công trình;

b/ Sai sót nền xây dựng;

c/ Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;

Ngoài các trường hợp vi phạm nêu trên, đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị thì những trường hợp sau cũng bị xem là sai nội dung giấy phép xây dựng:

d/ Sai diện tích xây dựng (tầng 1);

đ/ Chiều cao công trình vượt quá chiều cao được quy định trong giấy phép xây dựng;

e/ Xây dựng vượt quá số tầng quy định trong giấy phép xây dựng;

g/ Vi phạm những quy định về quản lý kiến trúc đô thị (đối với những khu vực đã có thiết kế đô thị được duyệt);

Theo hướng dẫn tại khoản 2 điều 4 thông tư số 24/2009/TT-BXD, công trình xây dựng sai thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy định tại khoản 3 điều 11 nghị định số 23/2009/NĐ-CP là vi phạm một trong những nội dung sau đây:

a/ Thay đổi kết cấu chịu lực chính, kiến trúc mặt đứng công trình;

b/ Vượt quá chiều cao tối đa được duyệt;

c/ Thay đổi mục đích ban đầu được duyệt;

d/ Sai mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất so với thiết kế được thẩm định, phê duyệt hay quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 được duyệt;

Theo hướng dẫn tại khoản 3 điều 4 thông tư số 24/2009/TT-BXD không xử phạt xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Xây dựng sai vị trí hoặc thay đổi diện tích đã ghi trong giấy phép đối với những nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt nhưng nằm trong diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ nhà, không gây khiếu kiện, không lấn chiếm chỉ giới đường đỏ hoặc chỉ giới xây dựng, không vi phạm quy định tại điểm a khoản 2 điều 3 quyết định số 39/2005/QĐ-TTg ngày 28-2-2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành điều 121 của Luật xây dựng;

b) Thay đổi kiến trúc bên trong công trình xây dựng mà không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

c) Giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt;

Theo hướng dẫn nêu trên, nếu tại khu vực căn nhà tọa lạc chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt thì việc ông thay đổi diện tích xây dựng đã ghi trong giấy phép xây dựng với điều kiện việc thay đổi diện tích xây dựng này không lấn chiếm chỉ giới đường đỏ hay chỉ giới xây dựng, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông thì sẽ không bị xử phạt vi phạm xây dựng.

Nhưng hướng dẫn trên không nói rõ thay đổi diện tích theo hướng tăng hay giảm, do đó có thể có nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó, theo kinh nghiệm của luật sư ông nên lập thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại điều 23 quyết định 04/2006/QĐ-UBND ngày 17-1-2006 của UBND TP.

2/ Về thủ tục nghiệm thu công trình hoàn thành khi thủ tục xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Căn cứ khoản 1 điều 28 quyết định 04/2006/QĐ-UBND ngày 17-1-2006 và điều 19 quyết định số 54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 của UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định như sau:

Việc nghiệm thu công trình xây dựng phải được thực hiện theo các quy định sau đây:

a/ Tuân theo các quy định về quản lý chất lượng xây dựng công trình;

b/ Nghiệm thu từng công việc, từng bộ phận, từng giai đoạn, từng hạng mục công trình, nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng. Riêng các bộ phận bị che khuất của công trình phải được nghiệm thu và đưa bản vẽ hoàn công trước khi tiến hành các công việc tiếp theo;

c/ Chỉ được nghiệm thu khi đối tượng nghiệm thu đã hoàn thành và có đủ hồ sơ theo quy định;

d/ Công trình chỉ được nghiệm thu đưa vào sử dụng khi bảo đảm đúng yêu cầu thiết kế, bảo đảm chất lượng và đạt các tiêu chuẩn theo quy định;

Sau khi nghiệm thu, chủ sở hữu nhà lập hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác nhận thay đổi  diện tích , hiện trang nhà… trên giấy chứng nhận.

Do đó, nếu công trình vi phạm các quy định về xây dựng, khi nghiệm thu công trình xây dựng làm cơ sở cho việc đăng ký xác nhận diện tích nhà do xây dựng mới, cơ quan có thẩm quyền về việc đăng ký thay đổi diện tích nhà sẽ xem xét cụ thể từng trường hợp vi phạm, trường hợp nào bị xử phạt và khắc phục hậu quả, trường hợp nào được chấp nhận cho đăng ký theo những quy định nêu trên.