Vốn dành cho bất động sản nhiều nhưng vay không dễ

Tuy nhiên, trong hoàn cảnh khó khăn về nguồn vốn thì chính các ngân hàng cũng đang điều chỉnh lĩnh vực cho vay này.

Không dám mở rộng

Thông tin mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến cuối tháng 5/2010 tổng dư nợ cho vay bất động sản là 192.000 tỷ đồng, tăng hơn 4%, chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng. Cơ chế cho vay bất động sản đang thực hiện là vay lãi suất thoả thuận. Mặc dù mức tăng này thấp hơn so với mức tăng trưởng chung của dư nợ tín dụng nhưng Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ áp dụng các biện pháp kiểm soát để cho vay bất động sản tăng trưởng ở mức hợp lý.

Chưa có một mức không chế cho vay bất động sản nào được công bố nhưng theo các ngân hàng mức phổ biến những năm khó khăn gần đây là 12% và mức các ngân hàng “tự hiểu” với nhau tỷ lệ  cho năm nay khoảng 10%. Với mức này thì dư địa cho vay bất động sản hiện còn khá lớn, khoảng 2%.

Trao đổi về vấn đề này, Phó Tổng giám đốc một ngân hàng cổ phần cho biết, ngân hàng của ông hiên có dư nợ bất động sản khá cao khoảng 20% do chưa sử dụng hết quota từ những năm trước. Thông thường, khi cho vay sản xuất kinh doanh khó khăn thì cho vay bất động sản là một hướng mở của ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay, các ngân hàng sẽ buộc phải điều chỉnh cho vay để vừa đạt mục tiêu kiểm soát lại đạt mục tiêu mở rộng tín dụng. Cách tốt nhất là các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay đầu tư đối với các DN, dự án mà chuyển sang cho cá nhân mua nhà ở trả góp dưới dạng cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm.

Trao đổi gần đây, lãnh đạo ABBank cho biết, cho vay bất động sản của ngân hàng này chủ yếu là phát triển qua kênh tiêu dùng. Việc cho vay đầu tư phát triển dự án hiện nay hạn chế. ABBank cho biết hiện dư nợ bất động sản của ngân hàng đạt 8%, thấp hơn so với mức 12% của những năm trước. Tuy nhiên, đa số là cho vay cá nhân mua nhà đất, sửa chữa nhà ở… thông qua vay tiêu dùng có thế chấp, trả góp. Lãi suất ở mức 15 – 16%.

Trong khi đó, ở HD Bank và VIB Bank, tín dụng bất động sản cũng được tập trung vào cách liên kết với chủ đầu tư để cho vay các cá nhân mua nhà với lãi suất 14,5% - 16%. Với các điều kiện thế chấp và trả góp khá khắt khe nên chỉ các khách hàng có nhu cầu mua nhà thực sự hoặc có phương án sự dụng nhà hiệu quả mới tính đến vay nợ. Vì thế, nói là cho vay bất động sản nhưng tính an toàn cao được các ngân hàng đặt lên hàng đầu.

Một chuyên gia từ Ngân hàng Hàng Hải cho biết, hiện các khoản cho vay bất động sản của các ngân hàng thể hiện rất rõ trong hợp đồng tín dụng. Hạn mức và mục đích sử dụng đều ghi rõ vì Ngân hàng Nhà nước kiểm tra rất kỹ. Mặt khác, hiện cho vay thông qua hình thức này không dễ, các ngân hàng đã có lãi suất khá ưu đãi những do đòi hỏi về thế chấp hay điều kiện trả góp nên vẫn khó giải ngân.

Trong khi đó, Ngân hàng ACB cũng thể hiện rõ chủ trương, không tài trợ các dự án, các nhà kinh doanh BĐS, chủ yếu hỗ trợ vốn cho khách hàng cá nhân mua, sửa chữa nhà, nhưng nâng điều kiện được vay vốn. Hơn nữa, hiện các ngân hàng chỉ được sử dụng 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn, thay vì 40% như trước trong khi huy động vốn trung và dài hạn ngày một khó khăn, dù các ngân hàng đã tăng thêm lãi suất nên chính các ngân hàng cũng hạn chế cho vay đầu tư bất động sản vì động nhiều vốn dài hạn. Nếu có cũng là những dự án rất khả thi với lãi suất cao.

Những cảnh báo

Các chuyên gia từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, trong cơn sốt đất cuối tháng 4 đầu tháng 5/2010, giá nhà đất tại các vùng ven đô đều tăng trên 100% so cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá đất tại những vị trí đắc địa tăng 35-40% trong vòng một tháng.

Đặc điểm của thị trường nhà đất Việt Nam là thị trường thả nổi và rất khó kiểm soát với nhiều phân khúc thị trường và mức giá khác nhau, thị trường này đang thu hút phần lớn lượng tiền nhàn rỗi trong dân và nguồn vốn đầu tư của các danh nghiệp, gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng (TCTD) trong việc huy động nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ cho việc phát triển kinh tế theo mục tiêu đề ra.

Theo TS Hoàng Thế Thỏa – Ngân hàng Nhà nước, hiện có ba nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, trong năm 2009, tổng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng chỉ chiếm 11,76% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Sang năm 2010, ngân hàng vẫn thắt chặt hầu bao đối với bất động sản. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng (TCTD) tăng cường đầu tư cho vay vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, không khuyến khích cho vay vào các lĩnh vực chứng khoán và bất động sản.

Do đó, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn. Thông qua hợp đồng này, nhà đầu tư đã "mượn tạm" vốn của khách hàng để kinh doanh bất động sản, khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động, đẩy mặt bằng lãi suất huy động lên cao.

Đây là thời điểm doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, trong khi tín dụng ngân hàng rất hạn chế, lãi suất ngân hàng hiện nay phổ biến ở mức 14-15%, nhưng không phải bất cứ dự án nào cũng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Nếu so với lãi suất trên thị trường phi chính thức, lãi suất ngân hàng rất thấp thậm chí là quá hấp dẫn. Vì thế, các DN đầu tư, các dự án bất động sản sẵn sàng tìm nhiều cách để tiếp cận vốn ngân hàng.