Vốn dài hạn cho thị trường BĐS Việt Nam

Tín dụng thế chấp và thực trạng tín dụng thế chấp Bất Động Sản tại Việt Nam

Tín dụng thế chấp Bất Động Sản là một trong những loại hình tín dụng phổ biến và quan trọng bậc nhất của hệ thống kinh tế-tài chính của một nền kinh tế thị trường. Tính đến quý 2/2010, dư nợ cho vay Bất Động Sản của Việt Nam là 192.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, nếu tính đến tổng dư nợ cho vay cho các hoạt động kinh tế, tiêu dùng, có thế chấp bằng Bất Động Sản thì con số này chiếm quá nửa dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Có thể nói tín dụng thế chấp Bất Động Sản đang cung cấp một lượng vốn chủ yếu cho các hoạt động kinh tế, phát triển hiện nay.

Nguyên tắc của tín dụng thế chấp là bên đi vay sẽ dùng tài sản (thông thường là Bất Động Sản) mang thế chấp tại ngân hàng để vay tiền. Ngân hàng sẽ định giá tài sản và cho vay số tiền có giá trị thấp hơn tài sản đó (thực tế hiện nay ở Việt Nam, ngân hàng định giá tài sản ở mức khoảng 70% giá thị trường và cho vay khoảng 70% giá trị tài sản được định giá, tức khoảng 50% giá thị trường của Bất Động Sản). Tín dụng thế chấp Bất Động Sản về nguyên tắc là an toàn hơn các loại hình tín dụng khác dựa vào tín chấp hay bảo lãnh của bên thứ 3, do đó, không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới, tín dụng thế chấp luôn là nền tảng của các nguồn vốn trên thị trường, đòi hỏi Nhà Nước phải có những chính sách thúc đẩy sự phát triển và bảo đảm sự vận hành an toàn của hệ thống tín dụng thế chấp. Tài sản dùng để đảm bảo cho tín dụng thế chấp có thể là một Bất Động Sản độc lập hoặc là Bất Động Sản được hình thành từ chính vốn vay của người đi vay. Hình thức thế chấp tài sản được hình thành từ vốn vay là hình thức được sử dụng phổ biến nhất để tài trợ cho việc mua nhà ở của người dân và phát triển thị trường nhà ở tại các nền kinh tế tiên tiến, trong đó người mua nhà chỉ phải chuẩn bị một phần nguồn tài chính để mua nhà.

Rủi ro trong tín dụng thế chấp: Khi cho vay thế chấp bằng Bất Động Sản, bên cho vay sẽ gặp phải những rủi ro sau:

Rủi ro do bên vay mất khả năng thanh toán, khi nguồn thu của bên đi vay bị thiếu hụt không đủ khả năng trả lãi và gốc vay theo thời gian thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng. Khi đó, về nguyên tắc bên cho vay sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi vay. Nếu giá trị của tài sản khi phát mãi không đủ trả lãi, trả gốc, tổ chức tín dụng sẽ bị thua lỗ khoản thiếu hụt. Cũng có khi giá trị tài sản phát mãi đủ để trả nợ nhưng thủ tục phát mãi kéo dài, thậm chí các rắc rối về khiếu kiện khiến bên cho vay không phát mãi được tài sản, tổ chức tín dụng sẽ chịu thiệt hại, rủi ro về thanh khoản, kế hoạch tài chính sai lệch và các chi phí phát sinh rất lớn. Thực trạng tín dụng thế chấp của hệ thống ngân hàng tại Việt Nam hiện nay không có nhiều rủi ro về mất vốn vì như đã nêu ở trên, mức cho vay thế chấp chỉ khoảng 50% giá thị trường của Bất Động Sản thế chấp so với mức khoảng 90% phổ biến ở các nước phát triển, tuy nhiên luật pháp và các thủ tục về phát mãi tài sản tại Việt Nam là hết sức phức tạp nên các rủi ro về không phát mãi được tài sản của bên đi vay khi mất khả năng thanh toán đang diễn ra rất phổ biến và tạo nên rủi ro lớn về thời gian thu hồi vốn cho hệ thống tín dụng ngân hàng.

Rủi ro về thanh khoản của tín dụng thế chấp: Trong suốt thời gian cho vay thế chấp với thời hạn dài, tổ chức tín dụng có thể gặp mất cân đối về tài chính và có nhu cầu về tiền mặt, tuy nhiên việc thu hồi gốc và lãi của khoản tín dụng thế chấp có thể chưa đến hạn, tổ chức tín dụng sẽ gặp rủi ro về khả năng thanh toán và cân đối thu chi, có thể dẫn đến mất khả năng chi trả tạm thời. Do đó, nếu không có một thị trường tài chính đủ phát triển hỗ trợ việc tái tài trợ vốn cho các khoản tín dụng thế chấp thì rủi ro thanh khoản tín dụng thế chấp sẽ rất cao và hạn chế sự phát triển của loại hình tín dụng hết sức quan trọng này. Ở Việt Nam hiện nay thị trường vốn tái tài trợ cho tín dụng thế chấp gần như chưa có, thanh khoản của tổ chức tín dụng khi gặp khó khăn vẫn dựa chủ yếu vào sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước và đi vay trên thị trường liên ngân hàng thương mại với thời ngắn. Cơ chế này tạo nên gánh nặng cho Ngân hàng Nhà nước và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi có những nhiễu động kinh tế vĩ mô. Thiếu một cơ chế và các công cụ tài chính để thu hút các định chế đầu tư tái cấp vốn cho thị trường tín dụng sơ cấp là nguyên nhân khiến cho nguồn vốn trong xã hội phần lớn là vốn ngắn hạn với lãi suất rất cao và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về thanh khoản.

Bức tranh tín dụng của Việt Nam hiện nay cho chúng ta thấy rất rõ việc thị trường và hệ thống tài chính của chúng ta đã quá lạc hậu, không đủ sức để tự ổn định trong một môi trường kinh tế thị trường tăng trưởng mạnh và bùng nổ về nhu cầu vốn. Hệ thống tài chính yếu kém dẫn đến khi có những biến động vĩ mô trong và ngoài nước (vốn đã trở nên thường xuyên hơn trên thế giới thời gian gần đây) như lạm phát, tỉ giá, thâm hụt thương mại thì ngay lập tức các ngân hàng gặp khó khăn về thanh khoản và lãi suất tăng cao ngất ngưởng mặc dù tỷ trọng cho vay so với giá trị tài sản thế chấp của chúng ta vẫn còn rất thấp so với thế giới. Có thể ví hệ thống tài chính của chúng ta như hệ thống tuần hoàn máu lưu thông quá chậm trong một cơ thể của một thiếu niên đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ.

Những nguyên tắc cơ bản để tạo nên nguồn vốn dài hạn cho tín dụng thế chấp Bất Động Sản

Tham gia vào các giao dịch tín dụng thế chấp trong một thị trường tài chính phát triển về nguyên tắc có 3 chủ thể: Bên đi vay thế chấp bằng tài sản, bên cho vay và các nhà đầu tư tài chính. Thị trường tín dụng thế chấp phát triển được phân chia thành hai thị trường cơ bản.

Thị trường sơ cấp: Là nơi diễn ra giao dịch trực tiếp giữa bên cho vay (thường là tổ chức tín dụng như ngân hàng hoặc công ty tài chính) và bên đi vay thế chấp bằng tài sản (chủ yếu là Bất Động Sản) thông qua các Hợp đồng tín dụng thế chấp.

Thị trường thứ cấp: Là thị trường tài chính phức tạp hơn, nơi diễn ra các giao dịch giữa các tổ chức đầu tư tài chính (Các quỹ, ngân hàng đầu tư, ngân hàng tiết kiệm, Quỹ hưu trí, Quỹ bảo hiểm.v.v.) đầu tư mua đi bán lại các Hợp đồng tín dụng thế chấp hoặc các loại chứng khoán có nguồn gốc từ các Hợp đồng tín dụng thế chấp. Thông qua các giao dịch này mà bên cho vay có thể tạo thanh khoản cho các khoản tín dụng đã cấp và thu hồi vốn trước hạn khi có nhu cầu.

Nói cách khác đây là thị trường huy động mọi nguồn lực nhàn rỗi trong xã hội để tái cấp vốn, cung cấp thanh khoản cho thị trường tín dụng sơ cấp, thị trường giao dịch trực tiếp giữa bên vay và cho vay. Thị trường thứ cấp càng phát triển thì thanh khoản của tín dụng thế chấp càng cao, rủi ro càng thấp và do đó việc cấp tín dụng thế chấp tại thị trường sơ cấp sẽ được thực hiện với lãi suất thấp và thời hạn dài.

Nguyên tắc hoạt động trên thị trường thứ cấp là người ta phân loại và chia nhỏ các Hợp đồng tín dụng thế chấp nhờ các công cụ chứng khoán và bán lại cho các nhà đầu tư tài chính trên thị trường với lãi suất chiết khấu. Việc chia nhỏ và chuyển nhượng các khoản tín dụng thế chấp tại thị trường thứ cấp sẽ tạo thanh khoản và tái cấp vốn cho thị trường tín dụng thế chấp sơ cấp, tạo điều kiện cho việc đi vay thế chấp được dễ dàng và hạn chế rủi ro cho tổ chức cho vay, giúp kéo dài thời hạn và hạ lãi suất vay. Ngày nay các loại chứng khoán thế chấp là hết sức đa dạng như các loại trái phiếu có tài sản bảo đảm, trái phiếu được chi trả hoặc bảo đảm bằng dòng tiền thu được từ các hợp đồng thế chấp, các loại chứng khoán bảo hiểm rủi ro thế chấp… Điều phải thừa nhận là các loại chứng khoán này phát triển quá mạnh và thiếu kiểm soát là nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 mà cho đến nay vẫn còn để lại hậu quả lớn lao, tuy nhiên, nếu xem xét cho kỹ thì các sản phẩm là chứng khoán không tạo nên khủng hoảng mà nguyên nhân là do lòng tham quá độ của các định chế đã lạm dụng các sản phẩm này trong điều kiện thiếu vắng sự giám sát của các cơ quan quản lý chức năng tại các nước. Tại thời điểm khủng hoảng, thị trường các chứng khoán có gốc Bất Động Sản trên thế giới lên đến hàng chục nghìn tỷ USD. Mức tài trợ cho vay mua nhà tại Mỹ lên đến 100% giá trị căn nhà, ngoài ra người vay còn được khuyến mãi hàng nghìn dollar để mua sắm vật dụng gia đình. Thậm chí những người thất nghiệp hoặc thu nhập rất thấp cũng được tài trợ để mua nhà. Người ta đã đánh cược vào việc tăng giá của Bất Động Sản để tiến hành cho vay vô độ với bất kỳ đối tượng nào. Nếu mức cho vay này thận trọng hơn, chỉ ở mức 50%-70% tài sản như ở Việt Nam thì khủng hoảng sẽ không thể xảy ra. Ở một góc độ khác, điều nêu trên cũng cho thấy các công cụ tài chính có gốc Bất động sản là hết sức hiệu quả cho việc thu hút vốn dài hạn tài trợ mua nhà, mua bất động sản cho người dân có nhu cầu nếu mức tài trợ ở một tỷ lệ an toàn và thực thi cẩn trọng .

Như chúng ta thấy, việc tạo nên một thị trường thứ cấp phát triển với các công cụ tài chính có gốc Bất Động Sản thu hút các định chế tài chính tái cấp vốn cho thị trường tín dụng thế chấp sơ cấp là nền tảng cho việc tạo ra vốn tín dụng dài hạn cho phát triển và tiêu dùng nhà ở. Tại Việt Nam hiện nay, chúng ta mới chỉ có thị trường tín dụng thế chấp sơ cấp mà thiếu vắng hoàn toàn thị trường tái cấp vốn thứ cấp và đó là nguyên nhân chính dẫn đến vốn tín dụng tại Việt Nam luôn ngắn hạn và chịu lãi suất thuộc loại cao nhất trên thế giới . Không phát triển được thị trường thứ cấp như đã đề cập ở trên, chúng ta sẽ không thoát khỏi tình trạng vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng được sử dụng cho các mục đích đầu tư và tiêu dùng dài hạn vốn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả hệ thống tín dụng ngân hàng hiện nay.

Tạo lập thị trường vốn dài hạn cho tín dụng thế chấp Bất Động Sản tại Việt nam-Những bước đi đầu tiên

Như đã nêu ở trên, nguyên tắc cơ bản để tạo nên tín dụng dài hạn là tạo cơ chế hỗ trợ tối đa cho việc luân chuyển, chuyển nhượng và chia nhỏ các khoản tín dụng thế chấp bằng các công cụ tài chính tạo sức hấp dẫn thu hút các định chế đầu tư tại thị trường tài chính thứ cấp. Về nguyên tắc, các chứng khoán này được bảo đảm bằng tài sản và các nghĩa vụ nợ của bên đi vay trong Hợp đồng tín dụng tại thị trường sơ cấp. Do đó, sự bảo đảm cho giá trị của các loại chứng khoán này chỉ được thực thi khi các nghĩa vụ trả nợ hoặc phát mãi tài sản để trả nợ không đủ năng lực của bên đi vay trong Hợp đồng tín dụng thế chấp được thực thi một cách tuyệt đối và tức thời. Chúng ta thấy tại các nước phát triển, việc tịch biên phát mãi tài sản khi người đi vay không trả được nợ diễn ra rất phổ biến và hết sức nhanh chóng. Việc này xem ra hơi “tàn nhẫn” với văn hóa của người Việt Nam ta nhưng là điều hết sức cần thiết để tạo cơ sở an toàn cho vận hành của hệ thống tài chính, thế chấp. Hệ thống này có vận hành trơn tru, thông suốt thì người dân mới có điều kiện vay tiền với lãi suất thấp và thời hạn dài. Tại Việt Nam hiện nay, việc cấp quyền sở hữu cho Bất Động Sản diễn ra rất lâu và phức tạp, các thủ tục về chuyển nhượng tài sản cũng phức tạp và kéo dài. Việc phát mãi tài sản thế chấp cũng phức tạp và nhiêu khê… Tất cả những điều đó tạo nên một thị trường Bất Động Sản và tín dụng thế chấp Bất Động Sản sơ cấp hết sức trì trệ, kém tính thanh khoản và thiếu minh bạch. Khi thị trường sơ cấp không minh bạch và thiếu thanh khoản chúng ta sẽ không có cơ sở để thiết lập một thị trường thứ cấp tái tài trợ vốn cho hoạt động của thị trường sơ cấp.

Thị trường thứ cấp là thị trường tài chính, chỉ có thể vận hành theo các nguyên tắc hết sức minh bạch và rõ ràng . Như vậy bước đầu tiên cho việc tạo lập một thị trường vốn tín dụng thế chấp dài hạn phát triển là chúng ta cần điều chính một số luật liên quan đến Bất Động Sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở theo hướng bảo đảm hơn nữa các quyền về sở hữu và định đoạt tài sản. Phải xây dựng Luật về thế chấp tài sản theo hướng bảo đảm và thực thi thật nhanh chóng các nghĩa vụ của các bên ghi trong hợp đồng thế chấp. Về các thủ tục hành chính cho việc công nhận quyền sở hữu Bất Động Sản, xác nhận chuyển nhượng Bất Động Sản, phát mãi tài sản thế chấp cần được rút gọn tối đa nhằm tạo sự thanh khoản nhanh chóng cho việc công nhận, luân chuyển, chuyển nhượng và phát mãi tài sản.

Song song với việc tạo thuận lợi và tăng cường sự minh bạch tại thị trường Bất Động Sản và thế chấp Bất động Sản, chúng ta cần từng bước thiết lập thị trường thứ cấp. Đầu tiên phải tạo được hành lang pháp lý cho việc tạo lập các công cụ chứng khoán thế chấp. Các chứng khoán này là “thực đơn” thu hút các định chế tài chính đầu tư tham gia. Để làm được việc này cần xây dựng luật về chứng khoán hóa các tài sản, theo đó quy định về các loại hình tài sản được phép chứng khoán hóa, Cơ chế quản lý và giám sát hoạt động chứng khoán hóa tài sản…Sau khi tạo được “thực đơn”, Nhà nước cần tổ chức một số định chế “cầm chịch” tạo lập, định hướng cho thị trường tài chính thế chấp thứ cấp - đó là các Quỹ Nhà ở của Nhà nước, Quỹ Hưu trí, Bảo hiểm, Tiết kiệm Trung ương.v.v. Các định chế này có vốn lớn thuộc sở hữu nhà nước và được Nhà nước bảo hộ, bảo lãnh trong các nghiệp vụ phát hành dài hạn thu hút vốn nhàn rỗi từ xã hội, tạo lòng tin thu hút các định chế tài chính khác trong và ngoài nước tham gia đầu tư. Khi luật lệ rõ ràng, sản phẩm hấp dẫn và có sự tham gia điều tiết của các quỹ thuộc sở hữu nhà nước, chắc chắn thị trường tài chính thế chấp tài sản thứ cấp sẽ phát triển rất mạnh mẽ, thực hiện chức năng tạo lập vốn dài hạn và tái tài trợ tín dụng cho thị trường tín dụng sơ cấp phát triển mạnh mẽ và ổn định.

Kết luận

Hệ thống tài chính tín dụng thế chấp của Việt Nam hiện nay mới chỉ phát triển ở mức độ sơ cấp, trực tiếp giữa người đi vay và người cho vay mà chưa có được một thị trường tài chính thứ cấp đủ phát triển làm lực đỡ và tái tài trợ vốn cho hoạt động tín dụng tại thị trường sơ cấp. Trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng mạnh, sự thiếu hụt này khiến cho hoạt động tín dụng gặp nhiều rủi ro về thanh khoản, lãi suất luôn ở mức cao và ngắn hạn. Nếu không nhanh chóng thiết lập được thị trường tài chính đủ sức hỗ trợ cho các hoạt động tín dụng, kinh tế Việt Nam sẽ không thoát ra được sự phát triển thiếu ổn định, nhiều rủi ro, chi phí vốn cao với thời hạn ngắn. Để thiết lập được thị trường thứ cấp phát triển, cần có sự điều chỉnh đồng bộ về các luật liên quan đến tài chính, tài sản, hoạt động ngân hàng,… theo hướng bảo đảm tốt nhất quyền sở hữu, định đoạt, sự minh bạch và tạo điều kiện tối đa cho việc ra đời của các công cụ tài chính, các loại hình chứng khoán đủ sức thu hút các định chế và tổ chức đầu tư tài chính dài hạn tham gia đầu tư và phát triển thị trường. Chúng ta cần nhận thức rõ vốn dài hạn cho thị trường với lãi suất thấp được tạo ra chủ yếu từ cấu trúc và cơ chế vận hành của thị trường tài chính chứ không phải từ sự giàu có hay tài sản tích lũy cuả các quốc gia. Do đó, nếu đi đúng hướng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một thị trường tài chính tiên tiến cung cấp các nguồn vốn rẻ trung và dài hạn phục vụ cho phát triển kinh tế của đất nước.