Vội vàng 'ăn theo' hạ tầng có thể 'ăn' rủi ro

“Ăn theo” dự án trên… giấy

Nhà đất các huyện vùng ven như Cần Giờ, Củ Chi, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai)… trước giờ không được ngó ngàng tới thì nửa năm trở lại đây bỗng trở thành tâm điểm thu hút giới đầu tư bất động sản.

Mới đây, khi thông tin UBND Tp.HCM chấp thuận đề xuất xây dựng cầu Cần Giờ theo hướng nối đường 15B (Nguyễn Lương Bằng nối dài) với đường Rừng Sác tung ra thì lập tức vùng đất Cần Giờ “dậy sóng”.

Theo thông tin trên, cây cầu này khi được xây dựng sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm Tp.HCM đến Cần Giờ thay vì đi bằng phà Bình Khánh như hiện tại. Đây cũng là cây cầu mang đến kỳ vọng sẽ góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế của huyện đảo và dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ.

Sau khi thông tin xây dựng cầu Cần Giờ phát đi không lâu, thị trường địa ốc tại đây đã bắt đầu xuất hiện cơn sốt 'ăn theo' hạ tầng với mức giá nhà đất tăng lên đáng kể. Giá các khu đất diện tích trên 1.000m2 đã tăng đến 20%. Những vị trí càng gần trung tâm thị trấn huyện thì giá càng tăng mạnh, mức tăng khoảng 40-60%.

Tương tự, thông tin Tập đoàn Tuần Châu sẽ đầu tư xây dựng tuyến đường ven sông dài 63km nối trung tâm thành phố với Củ Chi cũng khiến giới đầu tư bất động sản và người dân Củ Chi khấp khởi. Theo đề xuất, tuyến đường này khi hoàn thành sẽ giúp người dân rút ngắn thời gian đi từ Củ Chi về quận 1 (khoảng 20-30 phút). Điều đáng nói là, mặc dù đây mới chỉ là đề xuất, chưa được chính quyền thành phố chấp thuận nhưng giá đất ở khu vực Củ Chi đã bị đẩy lên đáng kể.

Trong khi đó, dự án xây cầu Cát Lát nối Nhơn Trạch (Đồng Nai) với quận 2 vừa trình Thủ tướng khiến thị trường bất động sản vốn yên ắng nhiều năm như Nhơn Trạch cũng trở nên nhộn nhịp. Giá nhà đất tại đây cũng tăng cao, với mức tăng phổ biến từ 25-50% tùy phân khúc và vị trí.

Đề xuất xây dựng cầu Cần Giờ đã được UBND Tp.HCM chấp thuận

Qua cơn sốt, thị trường có thể đóng băng

Ông Phan Công Chánh, TGĐ Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho rằng, người mua các dự án 'ăn theo' rất dễ gặp nhiều rủi ro, trong đó có ba rủi ro lớn nhất.

“Thứ nhất là rủi ro về việc cò đất thổi giá. Không gì hấp dẫn hơn thổi giá hạ tầng. Hạ tầng đi đến đâu thì giá đất cũng thay đổi đến đó.

Thứ hai là rủi ro về pháp lý. Mỗi lô đất sẽ có pháp lý khác nhau. Với những dạng pháp lý căn bản buộc nhà đầu tư cá nhân phải có kiến thức, chứ không thể không thể vì lợi trước mắt mà hùa theo đám đông, cứ thấy ai mua cũng mua theo sẽ gặp rủi ro rất lớn về pháp lý hiện hữu.

Thứ ba là quy hoạch. Người mua phải xem xét kỹ thông tin quy hoạch đó đã chính thức chưa hay mới chỉ là tin đồn thổi, chưa có chủ trương xây dựng. Cái này phải phân định thật rõ ràng”, ông Chánh phân tích.

Còn theo bà Trần Thị Cẩm Tú, GĐ Công ty BĐS DonaLand thì người mua không nên chạy theo đám đông khi mới chỉ nghe chủ trương đã ùa vào mua.

“Nhiều dự án chỉ mới đang xin chủ trương, mà từ chủ trương cho tới khi thực hiện là một quãng đường rất xa. Đối với các dự án mà vốn đầu tư lên tới cả ngàn tỷ thì không phải ngày một ngày hai có thể làm được. Hiện tại, cơ sở hạ tầng chỉ mới có tuyến metro số 1 sắp hoàn thành nhưng cũng phải mất rất nhiều thời gian để xây dựng”, bà Tú nói.

Bà Tú cũng cho rằng, nếu chọn mua những mảnh đất có pháp lý đầy đủ, không dính quy hoạch và không xài vốn vay của ngân hàng thì thời điểm này vẫn có thể mua được. Tuy vậy người mua cũng cần phải kiểm tra giá cho kỹ và cẩn trọng trong mua bán. Chỉ nên mua khi có vốn dư, không nên vay ngân hàng giai đoạn này vì lãi suất ngân hàng đang có dấu hiệu tăng, như vậy sẽ rất áp lực.

“Nhiều nhà đầu tư hiện nay thậm chí còn mua nhà đất với tâm thế không chờ hạ tầng mà mua để lướt sóng, để té nước theo mưa, theo những thông tin được bơm ra trong khi đi vay vốn ngân hàng. Điều này cực kỳ nguy hiểm. Bởi lẽ, sự bùng phát này chỉ diễn ra có giai đoạn, sau khi thông tin nguội dần thì thị trường cũng hạ nhiệt”, bà Tú cho biết thêm.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng nhận định, những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không bị áp lực trả nợ thì vẫn có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng nhưng phải lựa chọn dự án phù hợp. Tuy vậy, người dân cũng không nên chạy theo cơn sốt hạ tầng rồi đổ xô đi đầu cơ đất tại đây để sau đó có thể phải chịu rủi ro lớn.

“Thông tin xây cầu Cát Lái, cầu Cần Giờ là có thật, không phải là ảo nhưng vấn đề là công trình lúc nào mới hoàn thành. Từ khi chấp thuận chủ trương cho tới khi triển khai công trình, hoàn thiện đưa vào sử dụng mất rất nhiều thời gian. Thông thường mỗi lần có thông tin mới về hạ tầng, thị trường lại xuất hiện những cơn sốt đất ảo.

Những người mua để đầu tư có người có thể kiếm được lợi nhuận cao nhưng cũng không ít người sẽ bị thua, thậm chí thiệt hại nặng nề do cơn sốt ảo này. Hiện nay cái đáng lo nhất là nhà đầu tư đang bị môi giới dẫn dắt, thổi giá lên kéo họ vào vòng xoáy đó."

Ông Châu cũng cảnh báo, sau khi đi qua cơn sốt thì các dự án ăn theo rất dễ bị đóng băng, thực tế đã có không ít dự án rơi vào cảnh đắp chiếu. Đây chính là cái giá mà nhiều nhà đầu tư phải trả khi chạy theo hạ tầng, dự án. "Vì vậy, khi giao dịch, người mua cần thật tỉnh táo để không bị dính bẫy mà cò nhà đất giăng ra”, ông Châu nhấn mạnh.