"Vỡ trận" giá đất: Người hưởng lợi, kẻ rủi ro

Ai được lợi khi giá đất tăng bất thường?

So với bảng giá đất của thành phố, giá đất tại các khu vực ở Tp.HCM hiện đã đắt gấp 2-3 lần. Thậm chí, tại những tuyến đường như đường Công Trường Lam Sơn (quận 1), thành phố đưa ra mức giá là 116 triệu đồng/m2, nhưng thực tế, giá đất tại đây là trên 800 triệu đồng/m2.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, giá đất tại Tp.HCM đang lặp lại kịch bản sốt nóng rồi vỡ trận như thời điểm những năm 2006-2008. Ông Hiển nói: “Thị trường BĐS hiện rất nhạy cảm, chỉ cần có chút thông tin về một dự án giao thông, quy hoạch nào đó, dù chỉ là tin đồn, thì giá đất đã bắt đầu tăng, các nhà đầu cơ thứ cấp đổ về gom đất làm giá”.

Đơn cử như cuối năm 2016, ngay trong tuần đầu khi UBND Tp.HCM xin Thủ tướng Chính phủ xây cầu Cát Lát, nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai, đất tại khu Đồng Văn Cống (quận 2), thuộc trục đường chính cây cầu bắc qua, giá đã nhanh chóng sốt nóng. Hàng chục dự án BĐS bị bỏ hoang tại đây đã nhanh chóng tăng giá trở lại, từ 26 triệu đồng/m2 tăng vọt lên 34 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 42 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư từ Tp.HCM còn sang mua cả đất Nhơn Trạch. Giá đất tại đây đang từ 3 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên đỉnh điểm 13 triệu đồng/m2. Và sau vài tháng sốt, khi dự án chưa được phê duyệt, giá đất khu vực này lại bất động.

Giá tăng nhưng nhiều khu đất vàng tại Tp.HCM vẫn bị bỏ hoang

Gần đây nhất, khi Tp.HCM công bố sẽ xây cầu bắc sang huyện Cần Giờ, giá đất tại đây lập tức tăng bất thường lên 6-7 triệu đồng/m2 dù trước đó chỉ từ 2-3 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khu vực trung tâm biển Cần Thạnh còn lên tới 13 triệu đồng/m2.

Vậy ai là người hưởng lợi khi giá đất lên? Người dân sẽ được lợi bởi bán được đất với giá cao. Vì “hớt váng” được đúng lúc đất lên nên người đầu cơ đầu tiên cũng được hưởng lợi. Nhưng khi thị trường chững lại, đất đai về đúng giá trị thực thì người mua sau cùng hoặc người đầu cơ sau cùng sẽ chịu thiệt hại.

Minh bạch thông tin sẽ “cầm cương” giá đất

Giá đất tăng chủ yếu diễn ra ở phân khúc đất nền. Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho biết, tình trạng này xảy ra do 3 yếu tố.

Thứ nhất là yếu tố tâm lý. Nhiều người cho rằng, nguồn cung căn hộ lớn, nhưng đất nền sẽ ngày càng co hẹp. Những thông tin như đại gia sắp làm “siêu dự án”, Nhà nước sắp cấp sổ cho tách thửa, xây cầu, công trình hạ tầng… cũng tạo hiệu ứng đám đông.

Thứ hai, các nhà đầu tư nhỏ trước đây chưa mạnh dạn đầu tư thì khi thị trường ấm lên, họ sẵn sàng chi hàng tỷ đồng mua đất vùng ven để đón sóng.

Thứ ba, so với đầu tư sản phẩm căn hộ, lợi nhuận từ đất nền cao hơn. Điều này cũng tạo ra động lực để sóng giá đất tăng mạnh và lan rộng hơn.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land nói: “Có một thực tế là không ít người đầu tư theo tâm lý bầy đàn, thấy người khác kiếm lời dễ quá thì cũng lao theo. Chúng ta đã chứng kiến thời mà nhà nhà, người người buôn đất, dẫn đến bong bóng BĐS. Thực tế, giá đất chỉ tăng đến một mức nào đó. Do vậy, nếu các nhà đầu tư không bình tĩnh, chạy theo đám đông, rất có thể sẽ hình thành nên những khu đất “chết” và những người ôm đất muốn thoát thân cũng khó”.

Sinh sống tại quận 7, Tp.HCM, ông Nguyễn Hoài Nam cho biết, cuối năm 2016, khi có thông tin xây cầu Cát Lái, ông cùng bạn qua Nhơn Trạch mua đất với giá 12 triệu đồng/m2 mong kiếm lời. Nhưng giờ đây, ông chấp nhận bán lô đất 200m2 với giá 10 triệu đồng/m2, nhưng không có ai hỏi mua sau 2 tháng rao bán.

Đại diện HoREA cho biết, việc giá đất tăng bất thường rất nguy hiểm, dễ dẫn đến bong bóng BĐS, gây ảnh hưởng xấu tới nền kinh tế. Việc công khai, minh bạch thông tin là vô cùng quan trọng để tránh xảy ra nguy cơ này.

Thời gian qua, dù đã được triển khai nhưng việc công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, đất đai vẫn còn những hạn chế như: thông tin quy hoạch mang tính hình thức, chung chung, chưa đầy đủ. Thông tin tại UBND các cấp hiện vẫn chưa cập nhật thường xuyên. Các thông tin liên quan tới quy hoạch đất đai thông thường chỉ được cung cấp khi người dân đến hỏi trực tiếp.

Để người dân nắm rõ những thông tin về quy hoạch và sử dụng đất đai, cơ quan quản lý Nhà nước cần chủ động công khai các thông tin như: thu hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Ngoài ra, việc treo bản đồ quy hoạch tại UBND các phường, xã cũng nên được thực hiện. Trong đó, nêu rõ các dự án quy hoạch hiện hữu gồm những dự án nào, địa điểm, tiến độ thực hiện, diện tích quy hoạch... Điều này sẽ giúp người dân nắm bắt được những thông tin cụ thể về quy hoạch, tránh đầu cơ theo tin đồn.