Vỡ mộng vì "ôm" mặt bằng nhà phố cho thuê lại

Lỗ vốn vì thuê nhà mặt phố rồi cho thuê lại

Có những thời điểm việc tìm thuê nhà riêng lẻ nguyên căn, có lợi thế thương mại ở các quận trung tâm Tp.HCM để cho thuê lại đã giúp nhiều nhà đầu tư hái ra tiền. Tuy nhiên, gần đây mô hình này không còn nhiều sức hấp dẫn khi mà việc cho thuê nguyên căn gặp khó khăn và phải cạnh tranh với loại hình shophouse trong các chung cư đang bùng nổ mạnh mẽ và TTTM ngoại thành giá thuê mềm.

Anh Nguyễn Văn Phúc, một nhà đầu tư BĐS tại Tp.HCM đang đau đầu vì gần 5 tháng nay, căn nhà phố 1 trệt 1 lầu trên đường Âu Cơ (Tân Phú) thuê đầu tư với giá 40 triệu/tháng khiến anh chịu thua lỗ nặng. Năm 2015 anh Phúc ký HĐ 3 năm thuê căn nhà trên với giá chỉ 20 triệu/tháng, do không có nhu cầu kinh doanh nên anh dùng tầng 1 để ở và cho một cửa hàng gia công quần áo thuê lại tầng trệt với giá 15 triệu/tháng. Đến năm 2017, chủ nhà tăng giá thuê lên hơn 30 triệu/tháng. Thấy mặt tiền khu này tăng giá mạnh, anh Phúc lấy lại mặt bằng và cho một thương hiệu café thuê nguyên căn với giá 40 triệu/tháng.

Đến đầu năm 2018, khi tái ký HĐ, chủ nhà tiếp tục tăng giá thuê lên mức 40 triệu/tháng. Tuyến đường Âu Cơ ngày càng kinh doanh phát đạt nên anh Phúc chấp nhận giá này và tái ký HĐ 4 năm. Anh thương lượng với đối tác nâng mức giá thuê lên 50 triệu nhưng không được chấp nhận. Từ tháng 6 đến nay anh không tìm được đối tác nào chịu thuê nguyên căn. Để giảm bớt áp lực trả tiền thuê hàng tháng, anh cho thuê lại mặt tiền với giá 30 triệu/tháng và rao thuê tầng còn lại với giá 15 triệu/tháng nhưng chưa có khách. “Tôi đã trót ký HĐ thuê 4 năm với chủ nhà rồi lại ký cho thuê 1 năm với đối tác. Giờ nếu như trả nhà lại thì không chỉ mất 2 tháng tiền thuê cọc với chủ nhà mà còn phải đền 2 tháng tiền cọc cho đối tác”, anh Phúc chia sẻ.

Nhà mặt phố cho thuê hiện phải cạnh tranh với shophouse và TTTM mới. Ảnh minh họa: rongbay

Cùng tình trạng trên, anh Nguyễn Đỗ Huy Hoàng, một nhà đầu tư quận 2 cho biết, thời gian gần đây đang phải giảm giá thuê để tìm khách thuê lại căn nhà 2 tầng trên đường Phan Đình Phùng (Phú Nhuận). Cách đây 2 năm, căn nhà mặt tiền được anh cho tiểu thương thuê lại để kinh doanh quần áo với giá 55 triệu đồng/tháng. Được biết căn nhà này cũng là nhà anh thuê lại 2 năm với giá 35 triệu/tháng. Tuy nhiên, sau Tết chủ nhà tái ký lại HĐ với giá thuê 45 triệu, anh Hoàng tính tăng giá thuê lên 60 triệu nhưng người thuê không chấp nhận. Đến khi hết hạn HĐ thuê, chủ shop cũng trả mặt bằng và không tái ký nữa. Từ đó đến nay, dù anh đã giảm giá thuê xuống 50 triệu/tháng vẫn chưa tìm ra khách. Do không kinh doanh gì nên 2 tháng nay, anh Hoàng để trống mặt bằng và phải gánh chi phí gần 100 triệu.

Theo anh Hoàng, nguyên nhân chính khiến nhà mặt phố vắng khách thuê là do loạt shophouse từ dự án căn hộ lân cận chào thuê với giá mềm và vị trí đẹp. “Mặt bằng nhà lẻ giá thuê tăng quá cao, nhiều khách thuê là các shop thời trang, bán hàng online hay ẩm thực để tiết kiệm chi phí đã chuyển sang thuê các shophouse trong khu vực hay tìm nhà trong hẻm thuê. Chủ nhiều căn mặt tiền đường phải giảm giá thuê xuống để tìm khách. Riêng với các đối tượng thuê nhà rồi cho thuê lại, do bị ràng buộc HĐ đã ký với chủ nhà nên không thể tự ý giảm giá, thành ra ngày càng khó kiếm khách thuê”.

Không dễ "hái ra tiền" như lời đồn

Trước thông tin cho rằng kinh doanh mặt bằng cho thuê rồi cho thuê lại rất dễ kiếm lời, có khi lời gấp đôi, gấp ba lần giá vốn, anh Nguyễn Quảng Sương, một môi giới nhà phố quận 5 xác nhận không có chuyện “dễ ăn” như vậy. Với những nhà đầu tư ký HĐ dài hạn 5-10 năm thì có thể được hưởng giá thuê của thời kỳ trước. Còn hiện nay dù thuê dài hạn chủ nhà vẫn có phụ lục thương lượng lại giá thuê sau 1-2 năm nên việc thuê căn nhà 35 triệu rồi mang đi cho thuê lại giá 55 triệu, ăn lời đến 20 triệu/tháng nhiều lắm chỉ áp dụng được 1 năm.

Thuê mặt bằng rồi cho thuê lại không còn "dễ ăn" như trước. Ảnh minh họa: nld

“Chủ nhà khi cho thuê đều nhìn vào mặt bằng chung cả khu chứ không phải nhắm mắt cho thuê đại để kiếm đồng ra đồng vào. Vậy nên việc thuê rồi cho thuê lại chênh từ 60-100% như lời đồn rất hiếm xảy ra. Nếu nhà đầu tư thuê lại nhà cũ, bỏ chi phí tu sửa thì có thể cho thuê lại giá cao nhưng rất hiếm ai chịu bỏ vốn ra sửa nhà của người khác để cho thuê”, anh Sương nhìn nhận. 

Mặt bằng nhà phố trung tâm luôn là sản phẩm được ưa chuộng, phần lớn các thương hiệu uy tín đều thích săn nhà mặt tiền để mở cửa hàng. Tuy nhiên, không phải căn nhà mặt tiền nào cũng đáp ứng được yếu tố “sang chảnh” vị trí “tâm điểm” mà các ông lớn yêu cầu. Phần nhiều nhà phố hiện nay có diện tích nhỏ, đối tượng thuê là các shop thời trang, ăn uống hay kinh doanh tư nhân nên nếu giá thuê quá cao hay chất lượng không tương xứng sẽ bị người thuê quay lưng.

Thêm vào đó, sự bùng nổ của các chung cư bàn giao năm 2018-2019 và TTTM mới đổ vào thị trường một lượng lớn shophouse và mặt bằng bán lẻ chất lượng cũng cạnh tranh gay gắt với nhà mặt phố. Do đó, các hộ gia đình sở hữu nhà phố cho thuê nếu không giảm giá sẽ khó tìm được khách thuê. Với nhà đầu tư cho thuê lại, do bị ràng buộc HĐ nên chỉ cần 2-3 tháng không tìm được khách sẽ chịu áp lực lớn vì phải gánh chi phí thuê.

Phương Uyên