Vay tín dụng mua nhà: Tưởng dễ mà không dễ

Ngân hàng cũng chịu nhiều áp lực

Ở những nước có thị trường BĐS phát triển thì việc vay mua nhà/căn hộ chung cư của người dân là một điều hết sức bình thường. Thủ tục vay mua cũng rất đơn giản. Cụ thể, người dân chỉ cần chứng minh có nguồn thu nhập ổn định từ tiền lương hoặc công việc lao động là có thể dễ dàng tiếp cận các khoản vay với những thủ tục rất rõ ràng, minh bạch với thời hạn vay rất dài, khoảng 10 - 40 năm.

Còn ở nước ta, dù việc vay tiền ngân hàng để mua căn hộ/nhà ở cũng có thâm niên trên 10 năm, thế nhưng người dân vẫn rất khó tiếp cận các gói vay do cách làm "quá chắc" của các ngân hàng. Cụ thể, để vay được tiền mua nhà, người dân buộc phải có tài sản thế chấp (như sổ đỏ/giấy hồng nhà/đất hoặc tài sản có giá trị khác) và khoản vay cũng chỉ đáp ứng tối đa khoảng 70% giá trị thực của căn nhà với mức lãi suất khá cao. Đến khi địa ốc khủng hoảng lại thêm việc các kênh đầu tư và huy động dòng tiền nhàn rỗi trong dân không đạt hiệu quả (chẳng hạ như chứng khoán, vàng hoặc ngoại tệ…) khiến người dân đua nhau đổ tiền gửi ngân hàng để hưởng lãi suất. Điều này khiến cho nguồn vốn huy động của các ngân hàng trở nên dư thừa.

Khoảng 1 - 2 năm trở lại đây, các ngân hàng phải chịu áp lực giải ngân ngày càng lớn, hơn nữa sức ép từ lợi nhuận nghìn tỷ của các cổ đông lớn cũng khiến họ phải tìm mọi cách để có thể "giải phóng" số tiền đã huy động từ trong dân cư (với mức lãi suất rất thấp, chỉ khoảng 5,5 - 6,5%/năm, thậm chí chỉ 3,5 - 4,5%/năm đối với các khoản vay ngắn hạn từ 1 - 6 tháng) bằng các gói tín dụng thương mại cho vay mua nhà với lãi suất cạnh tranh nhau sít sao.

Các ngân hàng đang phải chịu áp lực giải ngân ngày càng lớn

Trong khi đó, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng lại giải ngân ì ạch do thủ tục quá khó khăn khiến người dân nản lòng. Mới đây nhất, những ai đã trót hùn tiền để đặt cọc vay gói hỗ trợ này để mua nhà ở xã hội còn thêm nản hơn bởi các quy định mâu thuẫn nhau.

Cụ thể, Bộ Xây dựng có quy định, chỉ những người thu nhập thấp mới được giải ngân vay gói 30.000 tỷ đồng. Những đối tượng này phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (tức là thu nhập phải dưới 9 triệu đồng/tháng). Thế những các ngân hàng thì lại chỉ muốn giải ngân cho các đối tượng có thu nhập tốt nhằm đảm bảo sự an toàn của nguồn vốn và tránh nợ xấu phát sinh. Do đó, đa số các ngân hàng đều yêu cầu người vay gói hỗ trợ phải chứng minh được thu nhập hàng tháng phải từ 9 triệu đồng trở lên.

Chính vì “mắc” phải 2 điều khoản mâu thuẫn này mà những ai trót nộp khoản tiền khoảng 20% giá trị căn hộ cho chủ dự án giờ đang không biết xoay xở làm sao vì không thể “xin” chủ đầu tư hoàn lại tiền.

Câu chuyện "trục lợi" của Hoàng Quân cũng xuất phát từ sự tréo ngoe này. Số là, có tới 900 khách hàng đã đặt cọc 20% tiền mua căn hộ dự án nhà ở xã hội HQC Plaza của Hoàng Quân nhưng lại không được vay vốn hỗ trợ, khiến chủ đầu tư phải đứng ra cho vay theo hình thức trả chậm, đương nhiên với mức lãi suất cao hơn so với gói hỗ trợ. Nghịch lý trên cũng một phần lý giải vì sao gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng lại có tốc độc giản ngân khiêm tốn như hiện nay.  

Khách hàng nên cẩn trọng

Áp lực tăng trưởng tín dụng cùng với sự bế tắc của gói vay 30.000 tỷ đồng khiến hầu hết các ngân hàng thương mại đang từng bước nới rộng cửa cho vay mua, sửa chữa nhà. Nhất là trong bối cảnh có nhiều dự án nhà ở đã và đang dần hình thành, sự ấm hồi phục của thị trường nhà đất cũng như giá trị thực và tiến độ của các dự án hoàn thành ngày càng củng cố niềm tin của người mua trong khi các kênh đầu tư khác kém hiệu quả đã thúc đẩy người mua “xuống tiền” với BĐS, đây chính là cơ hội để các ngân hàng đẩy mạnh vốn tín dụng cho mảng này.

Thực tế hiện nay, các ngân hàng thương mại đều có riêng đội ngũ nhân viên tín dụng có mối liên kết với các chủ đầu tư với một loại dự án BĐS lớn nhỏ, thậm chí còn có cả một bộ phận thường trực tại các dự án này giúp khách hànng tìm hiều và tiếp cận các gói vay ưu đãi, với nhiều thời hạn vay từ ngắn đến trung và dài hạn (khoảng 10 - 20 năm).

Để có thể làm được việc trên, bên cạnh việc thu thập hoặc mua thông tin về khách hàng từ các chủ dự án BĐS để nắm đượcnhu cầu vay, các ngân hàng đồng thời còn đẩy mạnh việc tiếp thị, quảng cáo thông qua các kênh truyền thông (như trang mạng, báo chí, poster quảng cáo; gọi điện thoại, tờ rơi, nhắn tin…) nhằm tiếp cận bằng được đối tượng người mua nhà từ đó đẩy mạnh việc giải ngân các khoản vay.

Mặc dù ngân hàng đưa ra rất nhiều gói ưu đãi với lời quảng bá rất hấp dẫn, thế nhưng những ai có muốn mua nhà mà chưa đảm bảo điều kiện tài chính thì cần lưu ý, khi tiếp cận các khoản vay này phải hết sức tỉnh táo, nắm được đầy đủ thông tin đồng thời phải chắc chắn có nguồn tiền trả theo các kỳ hạn ổn định thì hãy đặt bút ký vào bản hợp đồng vay.

Thực tế cho thấy, không ít người mua sản phẩm địa ốc (gồm cả nhà đất, căn hộ chung cư) đã lơ là hoặc không hỏi kỹ các nhân viên tư vấn, dẫn đến hệ quả mà họ không lường trước được trong trường hợp không có nguồn tài chính ổn định để có thể thanh toán đúng kỳ hạn đối với ngân hàng (thông thường điều này đều có trong chính bản hợp đồng vay do các ngân hàng soạn).

Dù việc vay vốn ngân hàng mua nhà, đất đã dễ dàng hơn rất nhiều nhưng khách hàng vẫn nên hết sức thận trọng

Lỗi một phần cũng ở phía các ngân hàng, do muốn đẩy nhanh việc giải ngân các khoản vay nên không ít nhân viên tín dụng đã cố tình “lờ” đi các thông tin liên quan đến hệ quả pháp lý khi người vay không trả nợ đúng kỳ hạn. Trong các cuộc tư vấn, thông thường họ chỉ giải thích những ưu điểm về mức lãi suất theo năm (chẳng hạn như tháng đầu, năm đầu...có lãi suất thấp hơn so với các ngân hàng khác); mức lãi suất chênh lệch giữa đi vay - cho vay (chênh 3 - 4%/năm) khi so sánh nhằm tạo cho khách hàng cảm giác tin tưởng hơn, thủ tục nhanh gọn hơn với lãi suất thấp hơn (còn thực ra, nếu khách hàng chịu khó tìm hiểu kỹ thì sẽ thấy các ngân hàng xây dựng biểu lãi suất này tương đương nhau để cạnh tranh).

Còn lại một hệ quả pháp lý mà ít khi nhân viên tín dụng nhắc đến, đó là trường hợp người vay chậm thanh toán theo đúng tiến độ đã cam kết, thì dù có gửi thông báo mà không được sự chấp thuận của ngân hàng hàng thì khoản vay của khách hàng sẽ được xếp vào khoản nợ xấu và lập tức, ngân hàng sẽ cùng với các công ty xử lý nợ xấu của mình "nhắm" ngay vào khoản tài sản thế chấp của khách hàng. Thế nên đã từng có chuyện, khách hàng vay tiền ngân hàng để mua nhà hoặc đầu tư kinh doanh nhưng lại mất "cả chì lẫn chài" đó là nhà định mua và thậm chí cả khoản tiền tích cóp của mình.

Một ví dụ cụ thể nhất là sự kiện “xiết nợ” của VPBank mới xảy ra gần đây tại căn hộ 1401 thuộc tòa nhà 17T2 phố Hoàng Đạo Thúy (Cầu Giấy, Hà Nội) vào khoảng giữa tháng 3/2015 vừa qua. Cụ thể, khi vay nợ ngân hàng, chủ căn hộ này đã thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ và phía ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp này để thu hồi khoản tiền đã cho khách hàng vay nếu không trả được nợ. Dù vậy, quá trình xử lý cụ thể phải tuân theo đúng quy định của pháp luật, chứ không thể đùng đùng đến lắp khóa, dán niêm phong căn hộ và đuổi chủ nhà ra ngoài. Đúng ra, khi khách hàng không trả được nợ, trước hết phía ngân hàng phải thương lượng, thỏa thuận với khách hàng để giải quyết rồi mới bán tài sản đó để thu hồi nợ. Khi không đạt được thỏa thuận, ngân hàng mới có quyền khởi kiện và đề nghị tòa án buộc người vay phải trả nợ, nếu lúc này người vay cũng không trả được nợ thì ngân hàng mới được phát mại tài sản thế chấp.

Từ vụ việc thực tế trên đây, bài học cho người đi vay là phải tham khảo, đọc thật kỹ hợp đồng vay; tính toán kỹ lưỡng khả năng trả các khoản nợ thì rồi mới đặt bút ký. Thông thường tại các ngân hàng thương mại, sau khoảng 30 - 45 ngày mà người vay vẫn không trả nợ đúng lịch hẹn (hoặc có đơn đề nghị gia hạn nhưng không được chấp nhận) thì các tài sản đảm bảo của khách hàng lập tức sẽ được xử lý, hoặc có ngân hàng thì phối hợp ngay với chủ đầu tư bán căn hộ xử lý ngay tài sản của người vay.

Về phía các ngân hàng cũng cần thiết phải tăng cường tập huấn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ nhân viên tín dụng, yêu cầu họ cung cấp thông tin đầy đủ nhất cho khách hàng, chứ không phải đặt mạnh áp lực giải ngân các khoản vay lên lương thưởng để hối thúc họ vi phạm quy trình nghiệp vụ trong quá trình tư vấn cho người vay dẫn đến khoản nợ xấu và việc buộc phải xử lý khoản nợ xấu đó.

Từng có không ít trường hợp, sau khi đã vay tiền ngân hàng và thế chấp tài sản, để có tiền thanh toán đúng kỳ hạn hoặc nộp tiền vào để rút giấy tờ ra (chẳng hạn như sổ đỏ, Giấy chứng nhận/hợp đồng mua bán của tài sản thế chấp) nhiều khách hàng đã cắn răng đi vay “tín dụng đen” bên ngoài với lãi suất cao ngất ngưởng (0,3 - 0,5%/khoản vay/ngày) để rồi “lãi mẹ đẻ lãi con”, vừa phải trả lãi cho tín dụng đen lại thêm khoản lãi phạt của ngân hàng do thanh toán trước hạn...