Vẫn cần quy định giá dịch vụ nhà chung cư

Tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Bách, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị (HUD) cho hay, chuyện phí dịch vụ nhà chung cư là vấn đề nhiều doanh nghiệp đau đầu nhất. Trong khi một số tòa nhà, ban quản lý vẫn lấy từ 6.000 đồng đến 18.000 đồng mỗi m2, HUD chỉ dám thu 1.500 đồng mỗi m2, nhưng tại nhiều nơi như Mỹ Đình, Văn Quán, Linh Đàm, người dân vẫn chê đắt.

Theo ông Bách, câu chuyện phí quản lý, vốn đã tồn tại từ rất lâu đến nay vẫn chưa tìm ra cách giải quyết vì chủ đầu tư không thể thỏa thuận được với người dân. Các chung cư càng cao cấp, càng dễ thu phí và có lãi. Trước kia, thời điểm bất động sản “nóng”, người mua không bao giờ quan tâm đến hợp đồng dẫn đến các điều khoản sau này thường phát sinh tranh chấp. “Nay, dù chủ đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc thực hiện hợp đồng song mâu thuẫn vẫn không giải quyết được. Việc việc áp giá trần dịch vụ nhà chung cư là điều không đơn giản khi mỗi tòa có một chất lượng khác nhau”, ông Bách thẳng thắn.

Lấy kinh nghiệp từ việc quản lý tòa nhà 175 Đê La Thành, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP - Invest) cho rằng, thành phố không nên quy định mức giá trần dịch vụ nhà chung cư vì hiện nay cơ quan quản lý chưa phân loại chung cư hạng A, B, C hay D. “Chúng tôi thu phí 6.000 đồng mỗi m2 và dự kiến sắp tới sẽ giảm xuống còn 5.000 đồng. Tòa nhà có camera, hệ thống phòng cháy chữa cháy, nhưng không biết có thuộc diện cao cấp không", ông băn khoăn.

Mâu thuẫn Keangnam và chủ đầu tư về phí dịch vụ. Ảnh: Hoàng Lan

Nổi tiếng là cao cấp, song khu đô thị Nam Thăng Long cũng có nhiều “vấn đề về phí dịch vụ”, mặc dù theo ông Michael Schmith, Tổng điều hành công sản khu đô thị Nam Thăng Long, nếu tính đúng tính đủ, mức phí bảo trì lên tới 12.500 đồng mỗi m2. Để gánh bớt cho khách hàng, chủ đầu tư chỉ thu 7.000-8.000 đồng mỗi m2, biệt thự khoảng 4.000 đồng đến 5.000 đồng.

Theo ông Michael, khu Ciputra có khối lượng công việc đồ sộ với hệ thống vận hành thang máy, máy phát điện và 500 bảo vệ, nên “không thể áp theo giá trần của thành phố. “Còn nếu tính 4.000 đồng mỗi m2, chúng tôi chỉ vệ sinh một tuần một lần thay vì hằng ngày và giảm nhân viên bảo vệ của tòa nhà", ông Michael nói.

Tại hội thảo, một số ý kiến cho rằng Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm từ Singapore bởi quốc đảo sư tử này không áp dụng giá trần dịch vụ chung cư mà lấy phí dự phòng 10-15% để sửa chữa bảo trì tòa nhà. Khi tranh chấp, chính phủ sẽ can thiệp trong khi đó ở Việt Nam, công ty quản lý gặp khó thì không biết gặp ai để giải quyết. Sau khi được cấp giấy tờ nhà đất, nhà thuộc toàn quyền sở hữu của khách hàng, điện nước có đơn vị khác thu nên chủ đầu tư chỉ còn biết "ngẩn ngơ".

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Công ty Savills Hà Nội cho hay, tháo gỡ mâu thuẫn phí dịch vụ chung cư cần khẩn cấp như gỡ khó khăn cho bất động sản. Nếu cuộc sống ở chung cư phức tạp, người dân sẽ không ai muốn ở, bởi vậy, theo ông Trung, không nên đặt ra giá trần cụ thể, chất lượng tòa nhà sẽ do thị trường quyết định.

Trong khi số đông doanh nghiệp kiến nghị thành phố nên cân nhắc việc áp giá trần thì ông Đỗ Thái Lưu, Phó vụ trưởng Vụ Kinh tế Xây dựng nhìn nhận, việc quy định giá dịch vụ nhà chung cư vẫn phải tiếp tục. Nếu chính quyền “buông tay”, người dân sẽ chịu nhiều thiệt thòi khi chủ đầu tư thường tự ý áp đặt mức phí.

Theo lãnh đạo Vụ Kinh tế Xây dựng, giá là mức quy định để chung cư hoạt động bình thường. Chủ đầu tư có quyền thu cao hơn quy định miễn sao được hơn 50% người dân ủng hộ. Bởi vậy, giá trần không hề bị khống chế, mấu chốt vấn đề là doanh nghiệp phải công khai minh bạch mức giá. Ngoài ra, giá dịch vụ chưa đi vào cuộc sống là do chính quyền chưa làm đúng nghĩa vụ quản lý. Theo ông Lưu, cần có chế độ ưu đãi về thuế để khuyến khích người dân vào ở nhà chung cư.

Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản cũng cho hay, cục cũng đã trình hợp đồng mẫu về quản lý nhà chung cư lên Bộ Xây dựng để hạn chế tối đa tranh chấp.

Ông Đỗ Minh Sơn, đại diện Sở Tư pháp kiến nghị, nên đặt tiêu chí để xây dựng giá dịch vụ nhà chung cư thay vì áp mức trần. Mức giá là do thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư, áp mức phí trần cụ thể là can thiệp quá sâu vào quan hệ dân sự.

Về phía Sở Xây dựng Hà Nội, cho rằng quy định cứng mức trần là cứng nhắc, Sở kiến nghị thành phố ban hành khung giá để tránh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân. Cơ quan này nêu lý do, do tính chất của dịch vụ rất đa dạng về tần suất, chất lượng, nhu cầu vì vậy không thể xây dựng tất cả các loại dịch vụ. Quan hệ giữa người sử dụng và bên cung cấp mang tính chất dân sự, giao dịch kinh tế thị trường, bởi vậy việc quy định cứng giá trần để áp dụng là chưa phù hợp.

Sở cho rằng việc ban hành khung giá sẽ dễ dàng hơn tránh mâu thuẫn xảy ra. Sở cho rằng, các tiêu chí về nhân công điện nước, máy móc... được thực hiện theo quy định hiện hành. UBND thành phố ban hành khung giá dịch vụ nhà chung cư kèm phụ lục hướng dẫn và bảng giá dịch vụ nhà chung cư để các bên liên quan tham khảo.

Ngoài ra, cũng có một số ý kiến đề xuất không quy định giá dịch vụ nhà chung cư giống như Tp.HCM đã làm. Phương án 3 đề xuất điều chỉnh giá theo giá tại thời điểm hiện tại. Theo đó giữ nguyên những nội dung cơ bản của quyết định 4520 nhưng điều chỉnh mức giá cho phù hợp giá các hao phí nhân công, máy, nguyên nhiên liệu tại thời điểm hiện tại. Trong 3 ý kiến, Sở Xây dựng nghiêng về phương án áp khung giá dịch vụ, bởi cơ quan quản lý Nhà nước cần có trách nhiệm quản lý thay vì thả nổi.

Trước đó, địa bàn thành phố đã xảy ra nhiều mâu thuẫn về phí dịch vụ ở các tòa nhà cao cấp trong đó điển hình là Keangnam (Phạm Hùng - Cầu Giấy). Chủ đầu tư áp phí quản lý lên tới 0,99 USD, xấp xỉ 21.000 đồng mỗi m2, mức kỷ lục đối với các chung cư Hà Nội từ trước tới nay khiến cư dân phản đối. Sau nhiều lần đàm phán, chủ đầu tư đã hạ xuống 4.000 đồng mỗi m2 đúng bằng giá trần của UBND thành phố. Tuy nhiên, ban quản lý tòa nhà cũng không quên cảnh báo "các dịch vụ cung cấp sẽ tương ứng với mức phí đó" và cắt bớt thang máy của tòa nhà.