Từ một dự án nhà ở đến sự vận hành chính sách
Khi đã tháo gỡ được những rào cản từ chính sách, người dân và doanh nghiệp lại phải đối mặt với những thủ tục phiền hà không kém.
Đây cũng được coi là nguyên nhân sâu xa gây không ít khó khăn cho chính các cơ quan quản lý nhà nước, trong đó có cơ quan thuế.
Sức ì thủ tục
Mấy năm trở lại đây, cùng với chính sách thông thoáng của Chính phủ, các địa phương cũng có những ưu đãi riêng để thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và dịch vụ. Tuy nhiên, để gỡ bỏ được hết những rào cản thủ tục thì không chỉ một sớm một chiều. Câu chuyện dưới đây về một dự án nhà ở tại TP HCM, một địa phương được coi là khá thoáng về cơ chế chính sách sẽ cho thấy phần nào điều đó.
Tháng 10/2006, Công ty TNHH địa ốc Đất Lành đã lập thủ tục xin đầu tư dự án xây dựng chung cư căn hộ nhỏ (30-40m²), cho người có thu nhập thấp. Lúc đầu, dự án gặp khó khăn do diện tích căn hộ nhỏ, không đáp ứng tiêu chuẩn tối thiểu 45m² của nhà ở thương mại. Nhưng sau đó dự án này đã được Bộ Xây dựng chấp thuận theo tiêu chí nhà ở xã hội. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam rất tâm đắc với dự án. Tuy nhiên, cũng phải mất đến 26 tháng, công ty mới có thể lo xong phần “thủ tục đầu tư”. Nhưng khi đó ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty cho biết: “Để có thể khởi công, dự án còn phải vượt qua nhiều thủ tục nữa, dù một số trong đó chỉ mang tính hình thức”. Và quả thật đến tận bây giờ, tức là sau 38 tháng, dự án vẫn chưa thể khởi công. Theo ông Đực, khó khăn lớn nhất công ty đang gặp phải là những... thủ tục.
Theo một thống kê của Uỷ ban Giám sát Tài chính quốc gia, hiện nay, thị trường bất động sản có lượng tín dụng khoảng 10 tỷ USD. Trong đó TP HCM chiếm đến 51,7%, còn Hà Nội chỉ chiếm 15,5%. Chuyên gia kinh tế cao cấp Lê Xuân Nghĩa phân tích, điều này lý giải tại sao một vài tháng qua, giá nhà Hà Nội vẫn tiếp tục tăng trong khi ở TP HCM vẫn đứng tại chỗ, thậm chí sụt giảm. Nhu cầu nhà ở Hà Nội rất lớn, có khi không kém TP HCM, trong khi nguồn cung lại hạn hẹp hơn nhiều. “Chạy vạy một dự án ở Hà Nội có khi phải mất 6 - 7 năm nên số dự án rất ít”, ông Nghĩa nói. Mặt khác, quản lý tín dụng cho bất động sản ở phía Bắc chặt chẽ hơn. Để giải quyết khó khăn về vốn, nhiều dự án bất động sản đưa ra các hình thức huy động vốn, rộ lên thị trường góp vốn đẩy giá bất động sản lên. “Với loại góp vốn còn lâu mới xây xong nhà. Nếu không có nguồn vốn cực lớn của ngân hàng thì khó mà xây xong được”, ông Nghĩa nói.
Sao không tự tháo dây buộc mình?
Nhận định của ông Nghĩa đã nói lên một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến vấn nạn dự án treo. Trong nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án treo, có thể kể đến 3 nguyên nhân chính là: giải phóng mặt bằng, năng lực tài chính của chủ đầu tư và thủ tục hành chính.
Tiến sỹ Lê Duy Hiếu, Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, chỉ cần Nhà nước mạnh tay tháo gỡ cơ chế chính sách, thủ tục hành chính thì sẽ giải quyết được hàng loạt vấn đề. Ở Hàn Quốc, làm xong thủ tục bàn giao xây nhà để bán chỉ mất có 3 ngày. Trong khi Việt Nam hiện nay có dự án kéo dài 7-8 năm, có cái nhanh cũng phải mất 2 năm. Một dự án treo hàng năm như thế có thể làm tăng vốn đầu tư lên hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Về hình thức, thiệt hại này chủ đầu tư sẽ phải gánh, tuy nhiên, thực tế người dân bị thiệt hại thông qua giá nhà cao ngất ngưởng mà họ phải chịu. Còn về phía Nhà nước, các cơ quan quản lý cũng chịu thiệt hại không ít từ những dự án treo này. Nhà nước tốn rất nhiều nhân lực, ngân sách để quản lý thị trường bất động sản như: yêu cầu giao dịch qua sàn, bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp để cân đối cung cầu... Tuy nhiên, đó chỉ là giải quyết phần ngọn. “Thị trường bất động sản bản chất là thị trường chứa đựng yếu tố đầu cơ rất lớn, nên không thể nào chống đầu cơ hữu hiệu chỉ bằng các biện pháp hành chính”, ông Hiếu nói. Khi thị trường còn chưa lành mạnh thì tức là còn chỗ cho đầu cơ, lũng đoạn và thất thoát tài sản. Mặt khác, như đã phản ánh ở các bài trước, chính tình trạng dự án treo, đã dẫn đến chuyện các chủ đầu tư “bán nhà trên giấy”. Để hạn chế tình trạng này, Nhà nước đã cấm các chủ đầu tư bán nhà khi chưa hoàn thành phần móng, nhưng các chủ đầu tư nghĩ ra cách lách luật bằng hình thức “hợp đồng góp vốn”. Với hình thức này người dân còn nguyên rủi ro như “mua nhà trên giấy” trong khi cơ quan thuế cũng gặp nhiều khó khăn trong việc chống thất thu.
Hiện nay, các bộ, ngành đang tiến hành rà soát và cắt giảm bớt các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, việc này sẽ khó hiệu quả nếu không đi cùng quá trình “cải cách nhân sự”, trong đó quan trọng là chế độ lương. Ông Lê Duy Hiếu đề xuất: “Như với việc xét duyệt các dự án đầu tư, ta quy định mỗi hồ sơ chỉ cần đến một cửa và nộp lệ phí ở đấy, thay vì vài trăm nghìn đồng như bây giờ ta nộp một khoản là 5 triệu đồng chẳng hạn. Mỗi hồ sơ như thế hiện nay tốn kém rất nhiều, nhưng toàn khoản đi chui. Giờ ta dùng khoản tiền nộp công khai đó để trả lương thật cao những người thực hiện. Với 5 triệu đồng công khai đó, thứ nhất, Nhà nước thu thuế được. Thứ hai, nhà đầu tư sẽ giảm chi phí chui. Thứ ba là giảm đi bao nhiêu thủ tục hành chính, loại trừ bao nhiêu tiêu cực”.
Ông Hiếu phân tích thêm, thị trường có cơ chế tự vận hành, tự các con người trong các bộ phận quản lý lẫn nhau, tự bộ phận này quản lý bộ phận kia. Khi người ta được trả lương cao tương xứng với công việc thì họ tự có nhu cầu đẩy nhanh dự án để có thu nhập cao hơn, thay vì việc ghìm cho dự án chậm lại để kiếm lời. Mặt khác, họ cũng có ý thức giám sát công việc của các bộ phận khác. Như vậy sẽ đưa vào bộ máy những người có trình độ, còn những người đang làm thì phấn đấu nâng cao trình độ chuyên môn. Xét cho cùng con người vẫn là yếu tố then chốt, cơ chế chính sách hay vận hành thủ tục đều do con người và từ con người mà ra.
Sức ì thủ tục
Giá nhà đất Hà Nội được đánh giá còn tăng cao vì nguồn cung khan hiếm
Mấy năm trở lại đây, cùng với chính sách thông thoáng của Chính phủ, các địa phương cũng có những ưu đãi riêng để thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và dịch vụ. Tuy nhiên, để gỡ bỏ được hết những rào cản thủ tục thì không chỉ một sớm một chiều. Câu chuyện dưới đây về một dự án nhà ở tại TP HCM, một địa phương được coi là khá thoáng về cơ chế chính sách sẽ cho thấy phần nào điều đó.
Tháng 10/2006, Công ty TNHH địa ốc Đất Lành đã lập thủ tục xin đầu tư dự án xây dựng chung cư căn hộ nhỏ (30-40m²), cho người có thu nhập thấp. Lúc đầu, dự án gặp khó khăn do diện tích căn hộ nhỏ, không đáp ứng tiêu chuẩn tối thiểu 45m² của nhà ở thương mại. Nhưng sau đó dự án này đã được Bộ Xây dựng chấp thuận theo tiêu chí nhà ở xã hội. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam rất tâm đắc với dự án. Tuy nhiên, cũng phải mất đến 26 tháng, công ty mới có thể lo xong phần “thủ tục đầu tư”. Nhưng khi đó ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty cho biết: “Để có thể khởi công, dự án còn phải vượt qua nhiều thủ tục nữa, dù một số trong đó chỉ mang tính hình thức”. Và quả thật đến tận bây giờ, tức là sau 38 tháng, dự án vẫn chưa thể khởi công. Theo ông Đực, khó khăn lớn nhất công ty đang gặp phải là những... thủ tục.
Theo một thống kê của Uỷ ban Giám sát Tài chính quốc gia, hiện nay, thị trường bất động sản có lượng tín dụng khoảng 10 tỷ USD. Trong đó TP HCM chiếm đến 51,7%, còn Hà Nội chỉ chiếm 15,5%. Chuyên gia kinh tế cao cấp Lê Xuân Nghĩa phân tích, điều này lý giải tại sao một vài tháng qua, giá nhà Hà Nội vẫn tiếp tục tăng trong khi ở TP HCM vẫn đứng tại chỗ, thậm chí sụt giảm. Nhu cầu nhà ở Hà Nội rất lớn, có khi không kém TP HCM, trong khi nguồn cung lại hạn hẹp hơn nhiều. “Chạy vạy một dự án ở Hà Nội có khi phải mất 6 - 7 năm nên số dự án rất ít”, ông Nghĩa nói. Mặt khác, quản lý tín dụng cho bất động sản ở phía Bắc chặt chẽ hơn. Để giải quyết khó khăn về vốn, nhiều dự án bất động sản đưa ra các hình thức huy động vốn, rộ lên thị trường góp vốn đẩy giá bất động sản lên. “Với loại góp vốn còn lâu mới xây xong nhà. Nếu không có nguồn vốn cực lớn của ngân hàng thì khó mà xây xong được”, ông Nghĩa nói.
Sao không tự tháo dây buộc mình?
Nhận định của ông Nghĩa đã nói lên một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến vấn nạn dự án treo. Trong nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án treo, có thể kể đến 3 nguyên nhân chính là: giải phóng mặt bằng, năng lực tài chính của chủ đầu tư và thủ tục hành chính.
Tiến sỹ Lê Duy Hiếu, Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, chỉ cần Nhà nước mạnh tay tháo gỡ cơ chế chính sách, thủ tục hành chính thì sẽ giải quyết được hàng loạt vấn đề. Ở Hàn Quốc, làm xong thủ tục bàn giao xây nhà để bán chỉ mất có 3 ngày. Trong khi Việt Nam hiện nay có dự án kéo dài 7-8 năm, có cái nhanh cũng phải mất 2 năm. Một dự án treo hàng năm như thế có thể làm tăng vốn đầu tư lên hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Về hình thức, thiệt hại này chủ đầu tư sẽ phải gánh, tuy nhiên, thực tế người dân bị thiệt hại thông qua giá nhà cao ngất ngưởng mà họ phải chịu. Còn về phía Nhà nước, các cơ quan quản lý cũng chịu thiệt hại không ít từ những dự án treo này. Nhà nước tốn rất nhiều nhân lực, ngân sách để quản lý thị trường bất động sản như: yêu cầu giao dịch qua sàn, bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp để cân đối cung cầu... Tuy nhiên, đó chỉ là giải quyết phần ngọn. “Thị trường bất động sản bản chất là thị trường chứa đựng yếu tố đầu cơ rất lớn, nên không thể nào chống đầu cơ hữu hiệu chỉ bằng các biện pháp hành chính”, ông Hiếu nói. Khi thị trường còn chưa lành mạnh thì tức là còn chỗ cho đầu cơ, lũng đoạn và thất thoát tài sản. Mặt khác, như đã phản ánh ở các bài trước, chính tình trạng dự án treo, đã dẫn đến chuyện các chủ đầu tư “bán nhà trên giấy”. Để hạn chế tình trạng này, Nhà nước đã cấm các chủ đầu tư bán nhà khi chưa hoàn thành phần móng, nhưng các chủ đầu tư nghĩ ra cách lách luật bằng hình thức “hợp đồng góp vốn”. Với hình thức này người dân còn nguyên rủi ro như “mua nhà trên giấy” trong khi cơ quan thuế cũng gặp nhiều khó khăn trong việc chống thất thu.
Hiện nay, các bộ, ngành đang tiến hành rà soát và cắt giảm bớt các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, việc này sẽ khó hiệu quả nếu không đi cùng quá trình “cải cách nhân sự”, trong đó quan trọng là chế độ lương. Ông Lê Duy Hiếu đề xuất: “Như với việc xét duyệt các dự án đầu tư, ta quy định mỗi hồ sơ chỉ cần đến một cửa và nộp lệ phí ở đấy, thay vì vài trăm nghìn đồng như bây giờ ta nộp một khoản là 5 triệu đồng chẳng hạn. Mỗi hồ sơ như thế hiện nay tốn kém rất nhiều, nhưng toàn khoản đi chui. Giờ ta dùng khoản tiền nộp công khai đó để trả lương thật cao những người thực hiện. Với 5 triệu đồng công khai đó, thứ nhất, Nhà nước thu thuế được. Thứ hai, nhà đầu tư sẽ giảm chi phí chui. Thứ ba là giảm đi bao nhiêu thủ tục hành chính, loại trừ bao nhiêu tiêu cực”.
Ông Hiếu phân tích thêm, thị trường có cơ chế tự vận hành, tự các con người trong các bộ phận quản lý lẫn nhau, tự bộ phận này quản lý bộ phận kia. Khi người ta được trả lương cao tương xứng với công việc thì họ tự có nhu cầu đẩy nhanh dự án để có thu nhập cao hơn, thay vì việc ghìm cho dự án chậm lại để kiếm lời. Mặt khác, họ cũng có ý thức giám sát công việc của các bộ phận khác. Như vậy sẽ đưa vào bộ máy những người có trình độ, còn những người đang làm thì phấn đấu nâng cao trình độ chuyên môn. Xét cho cùng con người vẫn là yếu tố then chốt, cơ chế chính sách hay vận hành thủ tục đều do con người và từ con người mà ra.
Theo Giadinhnet
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
![[Infographic] 6 sai lầm người đi thuê nhà thường mắc phải](http://xhome.one/data/source/content/thumbnail_news_bds/20191128110131-b430.jpg)
CHIA SẺ & BÌNH LUẬN
Tweet