TTBĐS tháng 9/2017: Căn hộ ảm đạm, đất nền ấm lên

Thị trường căn hộ trầm lắng

Chiếm đến 2/3 thời gian tháng 9, tháng Ngâu “phủ” sự ảm đạm lên thị trường bất động sản. Phân khúc căn hộ chung cư ở Hà Nội và Tp.HCM khá trầm lắng, không có dự án mới nào được giới thiệu. Các dự án mở bán trong giai đoạn này đều tung sản phẩm có vị trí đẹp, đi kèm chính sách bán hàng hấp dẫn. Môi giới một số sàn giao dịch nếu bán được hàng trong tháng Ngâu cũng có mức thưởng cao hơn. Tuy nhiên, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, những yếu tố kích cầu thị trường trên vẫn “yếu thế” trước tâm lý “kiêng kị” của khách hàng. Thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết lượng giao dịch bất động sản trong tháng 9 giảm 11% so với tháng 8.

Phân khúc căn hộ chung cư ở Hà Nội và Tp.HCM khá trầm lắng trong tháng 9

Tuần đầu tiên sau tháng Ngâu, thị trường chứng kiến các đợt bung hàng ồ ạt nhằm đón sóng thị trường cuối năm. Trong 2 ngày thứ 7 và chủ nhật (23 và 24/9), Hà Nội chứng kiến lễ mở bán đồng loạt của khoảng 15 dự án chung cư. Tại Tp.HCM, con số này cũng không kém cạnh với gần 20 lễ mở bán. Phần lớn các dự án được chào bán thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp, căn hộ bình dân chiếm tỉ lệ nhỏ.

Các đợt mở bán trong tháng 9, căn hộ trung cấp tiếp tục thống lĩnh nguồn cung mới. Nguồn cung này đến từ các dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ lớn và liên tục được bổ sung khiến phân khúc này ra hàng khó khăn. Giá bán trên thị trường sơ cấp vẫn giữ nguyên hoặc chỉ tăng nhẹ theo chính sách mở bán. Nhiều dự án, giá tăng nhẹ nhưng chính sách khuyến mãi lớn, trừ trực tiếp vào giá trị căn hộ nên thực chất giá lại thấp hơn đợt mở bán trước.

Thị trường không có cơ hội cho nhà đầu tư lướt sóng. Tháng 9 vẫn ghi nhận hiện tượng nhà đầu tư bán cắt lỗ ở một số dự án như Việt Đức Complex, chung cư tháp Doanh Nhân, An Bình City…(Hà Nội), The Park Residence, Era Town, Florita… (Tp.HCM). Một số nhà đầu tư trường vốn tiếp tục “trung thành” với giải pháp cho thuê căn hộ.

Thanh khoản của căn hộ cao cấp ở thời điểm hiện tại khá khó khăn. Nhiều chủ đầu tư đang áp dụng chính sách cam kết thuê lại giá cao nhằm đẩy hàng. Các dự án như Dolphin Plaza, The Golden Palm, Sunshine City, Shunshine Center… đều được cam kết thuê lại từ 20-25 triệu/tháng trong vòng 2 năm đầu. Tình trạng này cũng diễn ra tương tự ở Tp.HCM với các dự án như  XI Grand Court, Top Life Tower…

Vẫn lép vế về nguồn cung nhưng căn hộ bình dân có giao dịch tốt hơn 2 phân khúc trên. Các dự án giá rẻ như The Kpark (Hà Nội), The Avila (Tp.HCM) mở bán vào chủ nhật ngày 24/9 đều ghi nhận thanh khoản tăng 10% so với các đợt mở bán cách đó 1 đến 2 tháng. 

Đất nền Tp.HCM giao dịch và giá tăng nhẹ

Bất chấp ảnh hưởng của tháng Ngâu, đất nền Tp.HCM sau khoảng 4 tháng giữ giá đã có mức tăng nhẹ. Các nền ở khu Tây như KDC An Phú Đông (quận 12), KĐT Lucky Garden (Củ Chi), KDC Hưng Thịnh Cát Tường (huyện Củ Chi) tăng nhẹ từ 200 ngàn - 1 triệu đồng/m2 so với thời điểm cách đó 2 tháng. Các nền khu Đông có mức tăng mạnh hơn từ 1-2 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 6. Ở cả hai khu vực, thanh khoản tăng 20% so với cuối quý II ở một số dự án có vị trí đẹp, kết nối giao thông thuận tiện như An Hạ Lotus Bình Chánh (Bình Chánh), KĐT Laview City (quận 2), Tân Hải Minh (Thủ Đức)…

Đất nền Tp.HCM sau khoảng 4 tháng giữ giá đã có mức tăng nhẹ

Đáng chú ý, đất nền khu Đông có hiện tượng tăng giá mạnh mang tính cục bộ ở khu vực đảo Kim Cương. Đầu tháng 9, Tp.HCM khởi công xây dựng cầu qua đảo Kim Cương nhằm hình thành hướng lưu thông mới qua đường Mai Chí Thọ, kết nối với đường Vành đai 2, qua cầu Phú Mỹ. Ngay lập tức, giá đất quận 2, khu vực gần đảo Kim Cương và Thạnh Mỹ Lợi được đẩy lên gấp đôi, gấp ba.Tùy từng vị trí, giá đất một số tuyến đường như Lê Hiến Mai, Trương Văn Bang, Tạ Hiện đang được chào bán từ 80-110 triệu/m2. Mức giá này tăng 50-70% so với mức giá 40-50 triệu/m2 vào thời điểm tháng 5. Tuy nhiên, đây chỉ là chiêu trò “thổi giá” của giới đầu cơ. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá đất tăng chóng mặt trong vòng chưa đầy một tháng nhưng tháng 9 không ghi nhận giao dịch nào thành công với mức giá “trên trời” đó.

Một trong những thị trường đất nền sôi động khác là phía Nam Đà Nẵng. Khá nhiều dự án đất nền tại phía Nam Đà Nẵng đồng loạt bung hàng trong thời điểm tháng 9 như Ngọc Dương Riverside, Đại Dương Xanh, Mỹ Gia... Ở đợt mở bán này, đất nền khu Nam Đà Nẵng vẫn cho thấy tính ổn định khi mức tăng trên thị trường sơ cấp giữa các đợt mở bán (khoảng cách từ 3 đến 6 tháng) dao động phổ biến từ 200-500 ngàn/m2. Đất nền Mỹ Gia giá tăng từ 2,9-4 triệu/m2 lên 3,2-4,5 triệu/m2. Giá đất nền Ngọc Dương Riverside tăng từ 6,5-7,5 triệu/m2 lên 7-8 triệu/m2.  Sự ổn định này khiến đất nền nơi đây tiếp tục hấp lực mạnh nhu cầu mua ở thực của người dân địa phương và giới đầu tư Hà Nội.

Thúy An