Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Người mua đề nghị tôi trả thêm tiền vì họ đang vay nợ, tôi đã trả thêm 500 triệu đồng trước khi ra công chứng. Khi khai hợp đồng công chứng, người mua hoàn toàn chấp bút về việc thanh toán, hợp đồng công chứng đã ký, lăn tay giữa người mua và người bán, thanh toán tiền là lần 1 = 900 triệu đồng; lần 2 (sau khi ký hợp đồng công chứng) = 1,1 tỉ đồng; lần 3 (sau khi sang tên) = 1 tỉ đồng, không nói rõ thời gian bao nhiêu lâu phải giao tiền.

Tôi đã thanh toán xong lần 1, lần 2. Ngay sau khi công chứng tôi giao người bán nhà 500 triệu đồng, chưa nhận hợp đồng công chứng bản chính. Sau nửa tháng tôi giao người bán 600 triệu đồng, nhưng lúc này người bán nhà không chịu nhận tiền và tuyên bố không bán nhà nữa.

Vợ chồng tôi đã thương thuyết 3 lần và chấp nhận tăng thêm tiền lãi của khoản tiền tôi chưa giao đủ (coi như tôi chậm trả cho người bán trong nửa tháng) nhưng người bán nhà không chịu nhận tiền và nói không bán nhà nữa.

Tôi muốn hỏi luật sư: Người mua nhà đã sai chỗ nào? Cách giải quyết vụ tranh chấp này ra sao? Làm cách nào để ngăn người bán bán căn nhà trên cho người khác? Nếu tôi khiếu kiện thì thời gian bao lâu tòa xử? Tôi có thể khiếu kiện tại tòa án khác quận nơi tôi mua nhà được không (tôi mua nhà quận Bình Thạnh, nhà tôi hiện ở quận Phú Nhuận)?

Theo luật, dù chưa sang tên nhưng kể từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng, quyền sở hữu căn nhà đã thuộc về người mua nhưng tôi chưa có trong tay hồ sơ công chứng (do chưa giao hết tiền, người bán chưa bàn giao hợp đồng công chứng bản chính), vậy tôi phải làm thế nào? Sao y bản chính bản lưu của công chứng và các giấy nhận tiền viết tay của người mua có làm bằng chứng để tôi kiện được không?

Kính mong luật sư tư vấn và giúp tôi hoàn thành hợp đồng mua bán. Chân thành cảm ơn.

Trần Thi Phi Yến

- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:

Theo thư của bạn thì tôi hiểu bạn và người bán nhà đã thỏa thuận rằng, ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, bạn sẽ giao tiền lần 2 cho bên bán nhà 1,1 tỉ đồng. Tuy nhiên, bạn đã thanh toán không đúng như thỏa thuận (lần 2 chỉ trả 500 triệu đồng).

Tại khoản 2 điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định: “Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Do vậy, nếu hợp đồng có quy định việc chậm trả tiền của bên mua nhà là điều kiện để bên bán nhà có quyền hủy hợp đồng thì bên bán không bán nhà nữa là đúng pháp luật.

Trường hợp việc chậm trả của bên mua không làm căn cứ để bên bán nhà hủy bỏ hợp đồng thì hai bên mua bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bên nào không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình.

Nếu việc đặt cọc có hiệu lực (đặt cọc để đảm bảo thực hiện tất cả các điều khoản của hợp đồng) thì bạn có thể bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng này bạn có thể khởi kiện đề nghị Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh (nếu vụ án không có yếu tố nước ngoài) để giải quyết (điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự).

Thời hạn giải quyết tối đa là 6 tháng kể từ ngày tòa án thụ lý vụ án, đối với vụ án phức tạp thì thời hạn có thể là 8 tháng (điều 179 Bộ luật tố tụng dân sự).

Sau khi vụ án được thụ lý hoặc ngay khi nộp đơn khởi kiện bạn có thể nộp đơn đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để yêu cầu ngăn chặn việc bán nhà của người bán (điều 99 Bộ luật tố tụng dân sự).

Bạn có thể xin sao y bản chính hợp đồng mua bán đã lưu trữ tại phòng công chứng để kèm theo đơn khởi kiện và tất cả các giấy tờ có liên quan trong giao dịch mua bán.

Thân ái chào bạn.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG