Tranh chấp chung cư: Chủ đầu tư cần có trách nhiệm vận hành tòa nhà

Mâu thuẫn ngày càng bị đẩy đi xa...

Gần đây, các tranh chấp liên quan chung cư không chỉ xoay quanh quỹ bảo trì, diện tích chung riêng, công năng khu vực chung của toà nhà… mà còn xuất hiện thêm những mâu thuẫn mới. Một số vụ việc dẫn đến xung đột, đổ máu giữa cư dân và chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành.

Mới đây nhất là vụ việc họng cứu hỏa bị bục làm cho nước tràn lênh láng vào nhiều căn hộ tại một tòa nhà chung cư ở Hà Nội khiến tài sản của cư dân bị thiệt hại nặng nề. Từ đây, nhiều người không khỏi quan ngại về vấn đề vận hành các khu chung cư và chất lượng công trình.

Không chỉ tài sản riêng của các hộ gia đình là các căn hộ bị hư hỏng do ngập nước mà khu vực thang máy cũng bị nước tràn vào gây lo lắng cho người dân về vấn đề an toàn khi vận hành. Sau sự cố ngập nước này, nhiều vấn đề cũng được đặt ra, như bồi thường tài sản, chi phí khắc phục hạng mục bị hỏng hóc... Việc giải quyết những vấn đề này cũng có thể khiến các mâu thuẫn giữa hai bên (cư dân và chủ đầu tư) phát sinh.

Sự cố bục họng cứu hỏa khiến nước tràn vào nhiều căn hộ tại
tầng 21 của tòa nhà, gây thiệt hại nặng nề về tài sản

Một vụ việc khác là tranh chấp giữa cư dân khu chung cư tại quận Thanh Xuân, Hà Nội với chủ đầu tư đã bị đẩy lên cao trào, đến mức Ban quản lý tòa nhà phát loa cảnh báo: “Không loại trừ sự việc trên có sự tham gia của tổ chức phản động, có âm mưu phá hoại”.

Các cư dân đã rất bức xúc với thông báo trên khi không chỉ bị xúc phạm mà còn cho thấy sự coi thường pháp luật của bên phát ngôn. Như vậy, một tranh chấp mang tính dân sự đã bị đẩy lên thành vấn đề chính trị, đẩy mâu thuẫn giữa các bên đi rất xa và khó giải quyết hơn.

Chủ đầu tư cần có trách nhiệm vận hành toà nhà?

Số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trên địa bàn hiện có hơn 100 tòa chung cư đang có tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Đáng nói là các tranh chấp chung cư ngày càng phức tạp hơn và đặt ra nhiều vấn đề.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc công ty Luật Trường Sơn cho rằng, dù chiếm số đông trong các tranh chấp nhưng thực tế người mua nhà, cư dân lại ở thế yếu so với chủ đầu tư. Do đó, người dân cần được tư vấn pháp luật đầy đủ hơn nữa, chặt chẽ hơn nữa thì mới có thể bảo vệ được quyền lợi của mình.

“Để giải quyết tranh chấp thì cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi cách tiếp cận vấn đề. Ví dụ trong trường hợp sai lệch thiết kế lỗi do chủ đầu tư gây ra, nếu xét thấy không vi phạm đến an ninh, trật tự thì cấp sổ đỏ cho người dân, còn phạt chủ đầu tư nặng để chủ đầu tư lỗ do sai phạm”, luật sư Trương Anh Tuấn cho biết.

Tranh chấp tại các chung cư đã phát sinh thêm những mâu thuẫn mới trong thời gian gần đây

Cũng theo ông Tuấn, với những vấn đề mâu thuẫn có liên quan đến lợi ích, các cư dân có thể tiến hành khởi kiện chủ đầu tư theo quy định của pháp luật và đòi bồi thường. Với những vấn đề liên quan chất lượng, hư hỏng xảy ra trong quá trình vận hành tòa nhà, cư dân có thể yêu cầu chủ đầu tư đưa các đơn vị kiểm định độc lập vào đánh giá.

Còn ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thì cho rằng, vấn đề nóng nhất tại các chung cư hiện nay là xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và cư dân. Đáng chú ý, nguyên nhân của hầu hết các tranh chấp đều xuất phát từ phía chủ đầu tư, cư dân chỉ chiếm phần lỗi rất nhỏ. Trong đó, chiếm nhiều nhất là mâu thuẫn về quỹ bảo trì và sử dụng diện tích chung. Vậy nhưng, thời gian gần đây, các mâu thuẫn còn phát sinh từ quá trình vận hành toà nhà.

“Vận hành toà nhà phải là một đơn vị chuyên nghiệp, có kiến thức, nhưng hiện nay nếu theo mô hình giao quỹ bảo trì cho ban quản lý toà nhà của dân rồi thực hiện vận hành toà nhà thì đang bất cập. Đơn vị thuê vận hành không có nghiệp vụ sẽ gây hư hỏng ảnh hưởng đến chất lượng toà nhà, đây có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn. Những quy định về vận hành toà nhà, quỹ bảo trì, diện tích sử dụng chung… cần được xem xét lại, điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đặt ra”, ông Đính nhận định.

Theo quy định hiện tại, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành toà nhà theo thời gian quy định, quỹ bảo trì được giao cho ban quản lý. Theo ông Đính, quy định này chưa thực sự hợp lý. Do xây dựng toà nhà nên chủ đầu tư là bên nắm rõ nhất về quy trình vận hành toà nhà, cần gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình vận hành toà nhà, không thể có chuyện xây dựng bán nhà xong, tiền đút túi rồi là hết trách nhiệm.