Tp.HCM: Tại sao đất nền bỗng dưng quay đầu giảm giá?

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, "cơn sốt" ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành bắt đầu từ cuối năm 2017 lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018, song hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt.

Theo ông Châu, "cơn sốt" này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn phân khúc căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho hay, dựa trên tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập bình quân đầu người hiện nay ở mức 2.000 đến 2.500 USD/người/năm thì có thể đưa ra kết luận thị trường bất động sản đang tăng trưởng "nóng".

"Tôi từng đi xe máy đi mua đất, có những nơi tháng trước 600 -700 triệu đồng một lô thì tháng sau tăng gấp đôi. Giá bất động sản tăng "nóng" thời gian qua có nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của những môi giới", ông Sử Ngọc Khương nói.

Theo thừa nhận của một cán bộ quản lý của Sở Xây dựng Tp.HCM, thời gian sau tết âm lịch, tại một số vùng ven Tp.HCM bỗng dưng sốt lạ thường nhưng 2 tháng gần đây đã dần giảm nhiệt. Vị này khẳng định, hiện tượng giá đất nền ở khu Đông tăng trên 70 - 200% thời gian qua không thể là giá trị thực mà là giá ảo. Hiện tượng này là do nhà đầu tư nghe lời đồn thổi của môi giới, tạo ra hiệu ứng đám đông để hưởng lợi nhuận chênh lệch khiến cho giá nhà đất tăng ảo.

Hiện nay, những điểm “nóng” về đất nền vùng ven Tp.HCM không còn nhộn nhịp như cách đây hơn 2 tháng

Tiêu biểu nhất cho tình trạng này là tại huyện Cần Giờ và Củ Chi. Từ giữa năm 2017, môi giới dựa vào thông tin các dự án "khủng" sắp được triển khai tại hai nơi này và tranh nhau làm giá đất. Một số nhà đầu tư cho rằng cơn sốt đất tái diễn một phần do nhiều sàn môi giới gom đất vào để bán kiếm lời, nhưng khi những thông tin họ đưa ra không đúng sự thật thì lập tức thị trường quay đầu.

Ông Ngọc Nam, giám đốc công ty đầu tư nhà đất TNH cho biết: "Hiện nay, thị trường đang có sự điều chỉnh lại cho phù hợp với nhu cầu. Trước đây các "cò" đất gom hết đất nền, đất nông nghiệp trong dân để phân lô bán nền, nhưng khi chính quyền địa phương siết chặt thì đối tượng này chịu thiệt hại nặng nề do không đẩy được hàng. Còn những dự án chính quy, giấy tờ rõ ràng vẫn có tốc độ giao dịch khá tốt".

Đại diện Sàn giao dịch bất động sản Lan Phương cho hay, hiện nay quỹ đất Củ Chi còn khá nhiều, thời gian qua phần lớn nhà đầu tư mua lướt sóng. Nhưng nhiều nhà đầu tư "thoát hàng" không kịp cùng lúc thị trường quay đầu nên buộc phải chốt lời hoặc cắt lỗ.

Theo vị này, những nhà đầu tư kiểu "lướt sóng" nếu phải vay ngân hàng thì áp lực trả nợ rất lớn nên buộc họ phải bán với bất cứ giá nào. Ở thời điểm sốt nóng, giá đất nền tại tỉnh lộ 8 huyện Củ Chi lên đến gần 9 triệu đồng/m2 nhưng nay chỉ còn 7 triệu đồng/m2; khu vực xã Nhuận Đức, giá đất giảm khá mạnh từ mức 4 - 5 triệu đồng/m2 xuống khoảng 2,5 - 3,4 triệu đồng/m2; khu vực xã Phước Vĩnh An giá từ 10 - 11,5 triệu đồng đã giảm xuống còn khoảng 9 - 11 triệu đồng/m2.

Khảo sát thực tế cho thấy, mức giá bán đất nền tại quận Thủ Đức, một vài vị trí thuộc quận 9, huyện Cần Giờ giảm từ 3-7 triệu đồng/m2 tùy vị trí so với thời điểm sốt giá. Đặc biệt, tại huyện Củ Chi đang có một cuộc "tháo chạy" của giới đầu cơ vì giao dịch rất ảm đạm. Trên nhiều tuyến đường, các thông tin rao bán còn cho thấy một nền đất có diện tích 150m2 giờ chỉ còn giá từ 379 - 699 triệu đồng/nền, so với 1,2 tỷ đồng hồi cuối năm ngoái.

Trong vai một nhà đầu tư, phóng viên được chị Mai Hương (cò đất tại Củ Chi) hướng dẫn xem qua một số nền đất cách khu địa đạo Củ Chi khoảng 4km. Chị Hương cho biết giá đất ở đây đang khá mềm so với nhiều tháng trước. Lý giải việc giá đất giảm mạnh trái ngược với các thông tin trước đây, chị Hương cho hay những lô đất đang rao bán là do người dân cần tiền trả nợ hay đi nước ngoài định cư. Bên cạnh đó, một vài người thua độ bóng đá với số tiền lớn nên cần bán đất gấp trả nợ.

Theo giám đốc một sàn môi giới nhà đất tại quận Thủ Đức, tính đến nay thị trường đất nền đã trải qua 3 "cơn sốt" ảo. Ở cơn sốt thứ nhất thời điểm 2005-2007, giá đất tại khu Đông chào bán từ 3-5 triệu đồng/m2 vọt lên đến gần 10 triệu đồng/m2. Cơn sốt đất nền thứ 2 vào giai đoạn 2008-2012, giá đất tại một số quận tăng không có điểm dừng, từ 15 triệu đồng/m2 lên đến 25-30 triệu đồng/m2. Cơn sốt thứ 3 là hiện nay, đất được chào bán có khi lên đến 45-60 triệu đồng/m2 thuộc một số vị trí có hạ tầng giao thông kết nối tốt.

Vị này cho biết thêm, trong tất cả những lần tăng giá trên, người mua thì rất ít mà đất đều do các nhà đầu cơ thâu tóm và làm giá. Tại một số khu vực vùng ven Tp.HCM, mấy tháng gần đây có mức giao dịch không cao so với căn hộ chung cư bởi số lượng lớn do các đầu nậu sở hữu, chào giá khá cao để đẩy hàng nhanh ra thị trường. Khi khách hàng quay lưng thì những đối tượng này sẽ "ngã ngựa" do không bán được đất, không có tiền trả lãi các khoản vay nên lập tức giảm giá mạnh. Hiện nay, giao dịch đất nền đã chững lại, giá bắt đầu giảm.

Một chuyên gia kinh tế nhận định, việc rút lui của các nhóm môi giới, đầu tư "lướt sóng" không tác động nhiều đến giá BĐS trên thị trường, kết hợp với việc thắt chặt tín dụng BĐS, giảm tỷ lệ vay trên giá trị sản phẩm nhưng lại có xu hướng giảm lãi suất đã cho thấy phần lớn sản phẩm BĐS hiện tại đều được mua dựa theo nhu cầu thực và tài chính thực của khách hàng. Vì vậy, dù thị trường đang có những dấu hiệu trầm lắng, song đó chính là động thái của sự bền vững và sẵn sàng cho quá trình phát triển vượt bậc theo đúng tiềm năng của nó.