TP.HCM: Nhà phố trung tâm tăng giá mạnh

Mua lại một căn nhà nằm trong hẻm trên đường Tô Hiến Thành, diện tích 4x19m với giá 5 tỷ, chị Xuân Thu (Đặng Dung, quận 1) đầu tư thêm gần 500 triệu để tu sửa lại, thay đổi nội thất và rao bán lại với giá 6,9 tỷ chỉ sau 5 tháng. Sau khi trừ đi tiền tu sửa, gia đình chị vẫn lời gần 1,5 tỷ. Đây là mức lợi nhuận mà thậm chí đất nền - phân khúc đầu tư nóng trước đó cũng khó mang lại chỉ sau 5 tháng.

Thời gian qua, nhà lẻ trên khu vực các quận trung tâm được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng vì liên tục tăng giá. Cụ thể, nhà lẻ mặt phố trong khu Lữ Gia (quận 10) thời điểm tháng 12/2016 một căn nhà khoảng 100m2 trở lên có giá giao dịch khoảng 7,5 – 10 tỷ, hiện tại những căn nhà tọa lạc tại khu này có giá thấp nhất là 8,5 -12 tỷ. Một môi giới nhà phố quận 11 cho biết vừa sang nhượng căn nhà diện tích 4x25m, gồm 1 trệt 1 lửng 3 lầu thuộc khu cư xá Lữ Gia (quận 11), vị trí trong hẻm xe hơi giao đường Lý Thường Kiệt với giá 10,8 tỷ. Thời điểm cuối năm 2016, căn nhà này từng được chính chủ sang tay cho dân đầu tư với giá 8 tỷ, chủ mới chỉ tốn ít chi phí chỉnh trang nội thất, sau đó sang tay lại với giá lời hơn 2 tỷ (đã trừ phí môi giới). Cách đó không xa, một căn nhà lẻ trên hẻm thuộc tuyến đường Tô Hiến Thành, diện tích 120m2 đang chào bán giá 14 tỷ/căn. Mức giá này được môi giới quanh khu vực cho biết là đã tăng thêm gần 600 triệu so với 5 tháng trước.

Nhà lẻ khu vực quận 3, Phú Nhuận cũng ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh không kém. Một căn nhà lẻ gần chợ Vườn Chuối (quận 3), hẻm xe hơi, cách mặt tiền đường gần 10m, có diện tích 100m2 được rao bán với giá 15 tỷ/căn. Các căn hẻm xe máy thì có giá thấp hơn, tầm 10 - 12 tỷ/căn. Được biết, cùng thời điểm này năm trước, giá nhà khu vực này cao nhất chỉ 9 - 13 tỷ/căn. Một căn nhà khác trên đường Hồ Bá Kiện, 3 lầu, diện tích 110m2, tháng trước còn được chào giá trên mạng là 12 tỷ, tuy nhiên khi gọi đến hỏi mua, chủ nhà cho biết giá hiện tại đã là 12,8 tỷ và không nhận thương lượng, nếu có thiện ý mua, chủ nhà sẽ giảm xuống tầm 200 triệu xem như trừ phí hoa hồng.

Nhà phố, nhà lẻ khu vực trung tâm là loại hình sản phẩm mà giới đầu tư tài chính khá giả hiện rất ưa chuộng.

Cùng khu vực quận 3, một căn nhà 120m2 đoạn đường Kỳ Đồng có giá rao bán 19 tỷ, tăng hơn 2 tỷ so với giai đoạn cao điểm tháng 12/2016. Khúc hẻm xe hơi đường Lê Văn Sỹ, thông ra Trường Sa, Hoàng Sa (quận 3 và Phú Nhuận) trước đó 4 tháng, vẫn còn nhiều căn diện tích 100 - 120m2 được rao bán giá từ 10 -12 tỷ, hiện giá thấp nhất cũng rơi vào khoảng 12- 14.8 tỷ. Các tuyến đường hẻm thông ra đường Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Điện Biên Phủ - nơi được xem là cao điểm giao dịch nhà lẻ của quận 3, một căn nhà diện tích khoảng 80 - 100m2 tọa trong các con hẻm thông ra mặt tiền có giá thấp nhất cũng ở mức 17.5 – 20 tỷ, tăng gần 2-3 tỷ/căn so với thời điểm tháng 12/2016.

Sức hấp dẫn của nhà phố, nhà lẻ là không cần bàn cãi. Nhà vị trí càng trung tâm, lợi nhuận thu về càng hấp dẫn bởi thuận tiện giao thông, phù hợp để kinh doanh, buôn bán, nếu cho thuê hay bán lại vẫn được giá cao. Sở hữu nhà mặt phố có thể mang lại mức thu nhập hàng tháng khoảng 4000 - 8000 USD/căn từ việc cho thuê. Nhà lẻ cũng luôn dẫn đầu về tốc độ tăng giá so với các loại bất động sản khác, vượt trội hoàn toàn so với căn hộ, biệt thự, nhà dự án, đất nền. Vấn đề là loại hình sản phẩm nhà lẻ tọa lạc tại trung tâm rất khó kiếm, săn được sản phẩm để bán bây giờ là cả một cuộc chiến đối với môi giới. Bù lại, nếu may mắn, một môi giới có thể kiếm tiền tỷ khi chào bán một căn nhà phố. Vì thế, trong 2 tháng gần đây, số lượng khách hàng đến các sàn môi giới tìm kiếm nhà lẻ tăng đáng kể. Giá nhà vì thế cũng tăng khoảng 10 -15% với khu vực có nhiều người hỏi mua.

Tuy nhiên, dù sở hữu những ưu điểm đáng mơ ước, loại bất động sản này không là sản phẩm dành cho số đông và không dành cho nhà đầu tư có nguồn tài chính không đảm bảo. Ông Phạm Hữu Phước (phường Tân Thành, quận Tân Phú) đang đối mặt với tình trạng thâm hụt tiền gốc khi đầu tư căn nhà 60m2 gần con hẻm thuộc đường Trần Quốc Thảo (quận Phú Nhuận). Thấy nhiều người quen kiếm tiền tỷ nhờ đầu tư mua đi bán lại nhà phố trung tâm, ông Phước cũng quyết định chọn phân khúc này. Căn ông mua có giá 12,5 tỷ, sau khi sửa chữa lại, ông rao bán với giá 14 tỷ. Tuy nhiên, vì căn nhà nằm trong hẻm xe cụt, xe hơi không vào được nên đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có ai chấp nhận với mức giá trên. Hiện ông Phước đã phải hạ giá xuống mức 13,5 tỷ với hi vọng bán ra nhanh. “Một nửa số tiền mua nhà là tôi vay bên ngoài, hiện đã gần nửa năm, nếu không nhanh bán ra, rất có thể tôi sẽ lỗ vốn. Tiền lãi giờ đã lên hơn 500 triệu, nếu bán ra thấp hơn xem như mình không có lời”.

Chuyên gia kinh tế Ngô Đình Hãn – Giảng viên khoa Kinh Tế, Đại học Kinh tế Tp.HCM nhìn nhận, loại hình sản phẩm này chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tài chính mạnh, có nguồn tiền nhàn rỗi và vốn xoay vòng ổn định, không phù hợp với dòng tiền ngắn hay trung hạn. Nếu phải vay vốn ngân hàng thì chỉ nên vay tối đa dưới 40% trên tổng tài sản. Ngoài ra, cần tránh đầu tư các sản phẩm mà pháp lý mập mờ, thiếu minh bạch. Người mua cần có sự so sánh giá với các khu lân cận để tránh tình trạng đầu tư mức giá vượt khung thị trường chung, khó bán ra. Hơn nữa, cũng không nên đặt kỳ vọng quá cao và cần đưa ra lộ trình lợi nhuận hợp lý.

                                                                                                                    Phương Uyên