Tp.HCM: Giá căn hộ bất ngờ leo thang theo cú hích hạ tầng

Theo khảo sát của VnExpress, có 2 nhóm dự án căn hộ chung cư tại Tp.HCM đang tăng giá khá nhanh trong 4 tháng qua. Đầu tiên là các dự án mới đang chào bán trên thị trường với mức giá đợt sau tăng 5-10% so với đợt trước. Thứ hai là các chung cư đã đi vào hoạt động vài năm với mức tăng giá 15-20%. Nguyên nhân của việc tăng giá được cho là do sự phát triển mạnh của hạ tầng và cơn sốt đất đã tác động lớn đến chi phí đầu vào của dự án (chủ yếu là chi phí cho quỹ đất lớn dần).

Căn hộ trên Đảo Kim Cương, quận 2 là một trong những dự án đang xây dựng có sự tăng giá mạnh trong đầu năm nay. Theo bảng giá nhân viên môi giới cung cấp cho khách hàng cuối tháng 4/2017, block mới nhất Madives được chào bán với giá khởi điểm 2.500 USD/m2 đã gồm thuế giá trị gia tăng, tương đương trên 56 triệu đồng/m2. Mức giá này cao hơn rất nhiều so với ngưỡng 2,2 tỷ đồng một căn diện tích 55m2, 1 phòng ngủ của đợt mở bán trước (tương đương 40 triệu đồng/m2).

Việc giá chào bán dự án này tăng đột biến (30%) được đội ngũ bán hàng giải thích là do căn hộ có tầm nhìn (view) đẹp, vị trí đẳng cấp. Ngoài ra, thông tin dự án đường ven sông từ khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi đến Mai Chí Thọ, trong đó có một cây cầu bắc qua Đảo Kim Cương càng khiến chủ đầu tư tự tin áp mặt bằng giá mới cao hơn.

Nhiều dự án căn hộ tại Tp.HCM đang tăng giá ăn theo cú hích hạ tầng. Ảnh: Vũ Lê

Tại quận 9, trong 4 tháng đầu năm, dự án Him Lam Phú An cũng rục rịch tăng giá. Trong đợt chào bán đầu, các căn hộ 2 phòng ngủ thuộc block A có giá 1,6 tỷ đồng một căn. Đến đợt mở bán block D, giá các căn hộ 2 phòng ngủ thấp nhất cũng 1,75 tỷ đồng, các tầng 6, 7, 8, 9 trở lên có view và hướng đẹp cũng trên dưới 1,9 tỷ đồng. Dự kiến, do nguồn hàng khan hiếm dần và tiến độ xây dựng đã lên đến các tầng cao ở phần thân tòa nhà, block cuối cùng sẽ được tiếp tục tăng giá.

Giải thích với khách hàng, nhân viên kinh doanh dự án cho biết, các căn hộ tương lai hứa hẹn sẽ kết nối giao thông tốt nhờ hàng loạt thông tin hạ tầng tích cực của khu Bắc - Nam Rạch Chiếc. Thứ nhất là tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Thứ hai là cầu vượt qua đường Mai Chí Thọ. Thứ ba là hầm chui 2 chiều kết nối cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây với đường Mai Chí Thọ theo hướng đi về hầm vượt sông Sài Gòn và ngược lại.

Điển hình của nhóm căn hộ đã bàn giao bất ngờ tăng giá là dự án Era Town, quận 7, nằm trên đường 15B nối dài với Nguyễn Lương Bằng. Năm 2016, giá căn hộ 85m2 hoàn thiện cơ bản của dự án này ở mức 1,6 tỷ đồng một căn và tốc độ tăng giá khá chậm. Nhưng sang đầu năm 2017, các căn hộ loại này được mua đi bán lại với giá 2 tỷ đồng một căn, thậm chí không còn hàng để bán. So với cùng kỳ năm ngoái, mức giá này đã tăng 20-25%. Những căn hộ có diện tích nhỏ hơn cũng tăng giá 15% trong 12 tháng qua.

Dự án Era Town tăng giá là do cú hích hạ tầng với hạ tầng nội khu là công viên bờ sông được thi công đúng tiến độ. Còn hạ tầng ngoại khu là đường 15B nối dài với đường Nguyễn Lương Bằng dẫn về dự án này đã kịp hoàn thiện vào đầu năm 2017.

Một dự án đã tăng giá 5-7% sau đợt mở bán cháy hàng giữa tháng 4/2017. Ảnh: Vũ Lê

Nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh, quận 2, căn hộ La Astoria 1 được chào bán trên thị trường từ năm 2015 nhưng giá hiện nay cũng có biến động mạnh do hạ tầng khu Đông Tp.HCM không ngừng hoàn thiện. Giai đoạn 1 dự án này được tung ra với giá 17 triệu đồng/m2. Cuối năm 2016, giá căn hộ ở ngưỡng 20-22 triệu đồng khi đến gần thời hạn giao nhà. Tháng 4/2017, dự án đi vào hoạt động, trên thị trường thứ cấp, dự án này xuất hiện ở vùng giá 23-24,5 triệu đồng/m2, tăng 30% trong vòng 2 năm và tăng 5-7% trong vòng 4 tháng.

Theo Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam, căn hộ tại Tp.HCM tăng giá do nhiều nguyên nhân. Trong đó, hạ tầng là đòn bẩy quan trọng nhất. Ông nói: "Thực tế đã chứng minh biến đổi hạ tầng theo chiều hướng càng tích cực sẽ tạo cú hích càng mạnh mẽ đối với giá trị căn hộ vì yếu tố này làm thay đổi gần như toàn diện bộ mặt của dự án".

Vị chuyên gia này đánh giá, khu Đông và Nam nói riêng và toàn Tp.HCM nói chung đang có sự biến chuyển hạ tầng ngoạn mục so với cách đây 10 năm. Hàng loạt các tuyến đường vành đai, xuyên tâm đô thị, cầu đường, đại lộ mới, cao tốc, metro... lần lượt được công bố và triển khai rầm rộ trong 3-5 năm qua đã ít nhiều kích giá đất và các công trình trên đất tăng cao.

Các dự án căn hộ tăng giá chủ yếu xuất phát từ tổng hòa các giá trị: vị trí, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông, chất lượng sản phẩm, thiết kế, tiến độ xây dựng và bàn giao, thương hiệu - uy tín chủ đầu tư, nội thất... Trong đó, tốc độ tăng giá do hạ tầng là nhanh nhất và tỷ lệ tăng cũng cao hơn. Tuy nhiên, tương tác tăng giá theo hạ tầng của căn hộ chung cư không có một khuôn mẫu nhất định mà còn phụ thuộc vào xuất phát điểm của mặt bằng giá cũ ở mức thấp hay cao. Thậm chí, sức ảnh hưởng của hạ tầng có thể giảm dần theo thời gian do quá tải hoặc bão hòa hay mặt bằng giá mới đã quá cao.

Ông Nam cũng cho biết, khách hàng cần phân biệt hai hình thức tăng giá do hạ tầng. Thứ nhất là tăng giá trên thị trường thứ cấp, là sự đo lường giá trị căn hộ trong quá trình vận hành đưa vào sử dụng, giao dịch trên thị trường tự do giữa các khách hàng thứ cấp với nhau. Thứ hai là tăng giá trên thị trường sơ cấp, ngay từ khi chủ đầu tư mở bán sản phẩm đã tính điểm cộng hạ tầng vào giá thành dự án. Phân biệt được 2 hình thức tăng giá này giúp khách hàng tính toán sơ bộ được tiềm năng của dự án, tránh kỳ vọng quá lớn hoặc kỳ vọng phi thực tế, từ đó, hạn chế những rủi ro khi đầu tư.