Tổng kết TTBĐS năm 2011: Năm khởi đầu cho trật tự mới trên TTBĐS (Kỳ 2)

>> Tổng kết thị trường bất động sản năm 2011 (Kỳ 1)

Tại Tp.HCM, thị trường bất động sản cũng bị tác động nhiều từ chủ trương siết tín dụng của Ngân hàng, nhưng có vẻ “nhẹ” hơn so với thị trường Hà Nội bởi khu vực này đã qua thời hoàng kim và bắt đầu điều chỉnh từ một vài năm trước. Giá bất động sản tại đây dù không giảm mạnh tới mức như khu vực Thủ đô nhưng cũng đang phải “chịu trận” trước tình trạng cung tăng – cầu giảm.

Cụ thể, giá một số dự án đất nền tại khu vực như quận 2, quận 9, huyện Nhà Bè… vào thời điểm này có hiện tượng giảm giá từ 10 - 20% so với giữa năm. Tại khu Nam Sài Gòn, đất nền giảm với tỷ lệ cao hơn khu Đông Sài Gòn. Tuy nhiên, tình hình giao dịch vẫn rất ảm đạm.

Sự kiện thông xe hầm Thủ Thiêm vào cuối tháng 11 cũng không vực dậy được tình trạng trì trệ của phân khúc đất nền khu vực quận 2, quận 9. Giá đất khu vực này dù đã giảm nhưng thực tế vẫn đang bị “treo” ở mức cao, người có nhu cầu thực khó tiếp cận được, nhà đầu tư thì dè dặt mua vào. Nhiều người bắt đầu chuyển hướng sang đầu tư vàng và gửi tiết kiệm ngân hàng, lợi nhuận dễ nhìn thấy hơn đầu tư vào bất động sản thời điểm hiện nay.

Ảnh minh họa

Đối với mảng căn hộ, trước tình trạng khó khăn về tài chính, nhiều chủ đầu tư đã phải quyết định giảm giá “sốc” để mong thu hồi lại vốn. Đơn cử như dự án căn hộ Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) do CTCP Địa ốc Dầu khí làm chủ đầu tư giảm giá 35%, từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu đồng/m2. Dự án An Tiến (huyện Nhà Bè, Tp.HCM) của Công ty Sài Gòn Mekong cũng giảm giá bán từ mức 20 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2.

Mặc dù mức giá giảm khá mạnh nhưng người mua thì vẫn “không việc gì phải vội”. Đại đa số đều có tâm lý chờ đợi bởi họ cho rằng giá trên thị trường còn tiếp tục đi xuống. Những giao dịch thành công diễn ra chủ yếu từ đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, mua nhà để ở.

Càng về cuối năm, thị trường BĐS trên cả 2 miền Nam – Bắc càng trở nên ảm đạm. Giới chuyên môn nhận định, thị trường địa ốc đang có diễn biến rất xấu, giá vẫn tiếp tục giảm nhưng giao dịch gần như không có, hầu hết các văn phòng nhà đất, sàn giao dịch chỉ hoạt động cầm chừng, nhiều đơn vị nhỏ lẻ phải đóng cửa. Tại thời điểm cuối năm 2011, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái gần như “tê liệt”, sự quan tâm của người mua và số lượng giao dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại đây, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội.

Trong khi thị trường 2 miền Bắc – Nam đều gặp khó thì có một điểm sáng nhỏ trên thị trường BĐS nửa cuối năm 2011 là một số dự án ở ven Sài Gòn như Bình Dương, Đồng Nai, Long An … vẫn giao dịch khá tốt bởi giá rẻ. Đa số sản phẩm tại các dự án này là các nền đất có giá chỉ từ 150-350 triệu đồng /nền đất. Nhiều người mua đất nền giá rẻ vùng ven trong thời điểm này nhằm bảo toàn dòng vốn nhàn rỗi và kỳ vọng sinh lời trong trung hạn 3-5 năm.

Một nghịch cảnh dễ thấy trên thị trường BĐS 2011 là mặc dù tỉ lệ lợi nhuận lâu nay rất cao nhưng hiện nay nhiều đơn vị, cá nhân tham gia vào lĩnh vực này đều rơi vào cảnh khốn đốn, những nhà đầu tư lướt sóng gần như bị “chết chìm” vì vay tiếp vốn không được, thậm chí đến hạn trả nợ, bán cắt lỗ cũng không xong. Hiện tượng bán phá giá thị trường diễn ra phổ biến. Nhiều dự án phải đổi chủ, chậm tiến độ; không ít doanh nghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Mọi hình thức khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng cho khách hàng mua bất động sản của các chủ đầu tư đều không cải thiện được tình hình.

Trước tình trạng thị trường “đóng băng" trên diện rộng, thanh khoản kém, nhiều nhà đầu tư đã chủ động chuyển hướng sang đầu tư phân khúc nhà nhà giá rẻ hoặc trung bình, nhà riêng có diện tích nhỏ… Họ cho rằng đây mới là điểm đầu tư an toàn vì phân khúc này có luôn tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, do có nhiều khó khăn nên thực tế số dự án phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân được triển khai còn rất ít.

Về thị trường bất động sản cho thuê, nguồn cung sàn văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh trong khi nguồn cầu không có nhiều khởi sắc dẫn đến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các phân hạng trong suốt cả năm, đặc biệt là quý 4/2011. Trong khi các văn phòng hạng A, B tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn đang khó khăn để lấp đầy các sàn thì một lượng sàn văn phòng lớn lại được tung ra tại các dự án như Bitexco Financial Tower, Ree Tower, Green Power (Tp.HCM), Keangnam Hanoi Landmark Tower (Hà Nội)… Thị trường lần đầu tiên chứng kiến sự giảm giá và trống sàn của một số văn phòng cao cấp khu vực trung tâm HN và Tp.HCM. Văn phòng hạng A và hạng B có sự sụt giảm về giá lớn nhất so với văn phòng hạng C và các văn phòng tư nhân xây dựng.

Ở các phân khúc khác, vào quý 1-2/2011, phân khúc căn hộ cho thuê có dấu hiệu khả quan, tỉ lệ lấp đầy cao do quy định của Bộ xây dựng không cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng chỉ áp dụng với một số trường hợp. Tuy nhiên, vào các quý 3-4/2011, cùng với những biến động không tốt của thị trường, một số vấn đề liên quan đến an ninh, phòng chống cháy nổ tại các khu chung cư cũng như những lùm xùm giữa các đơn vị đầu tư, quản lý và người dân tại các khu chung cư cao cấp, lượng cầu của mảng căn hộ cho thuê giảm dần và tỉ lệ trống sàn chung cư tăng mạnh. Giá thuê căn hộ cũng có xu hướng giảm.

Sau khởi sắc của mảng mặt bằng bán lẻ cho thuê vào quý 3/2010, việc hàng loạt trung tâm thương mại lớn được khai trương trong năm 2011 (Pico Mall, Savico Mega Mall, Crescent Mall…) trong khi nền kinh tế không có nhiều dấu hiệu sáng sủa dẫn đến việc dư thừa nguồn cung. Tại hầu hết các trung tâm thương mại đều có tình trạng trống sàn cho thuê và thưa thớt giao dịch.

Trái ngược với tình hình của mảng văn phòng, chung cư, sàn TTTM cho thuê, mảng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng sủa hơn. Nhiều KH không đủ ngân sách để duy trì sàn tại các văn phòng, chung cư đã lựa chọn thuê văn phòng là nhà riêng trong các ngõ rộng, khu vực trung tâm vừa để tiết giảm chi phí, vừa có thể tận dụng các cơ sở hạ tầng tại khu vực.

Tình hình này dẫn đến việc các nhà đầu tư, quản lý tòa nhà văn phòng cao cấp, TTTM phải cân nhắc và thận trọng với thời điểm và quy mô khai trương các dự án BĐS của mình, đồng thời phải áp dụng nhiều phương pháp mới cùng với việc giảm giá thuê như nâng cao chất lượng dịch vụ, chấp nhận cắt lẻ sàn cho khách hàng thuê với diện tích nhỏ…

Xem tiếp kỳ 3: Tổng kết thị trường bất động sản năm 2011 (Kỳ 3): Vì đâu nên nỗi?

Nguyễn Hiền