Tổng kết TTBĐS 2017 (kỳ 4): Bùng nổ condotel ở thị trường nghỉ dưỡng

>> Tổng kết TTBĐS 2017 (kỳ 1): Sốt đất lan rộng tại khu vực phía Nam
>> Tổng kết TTBĐS 2017 (kỳ 2): Đất nền tăng giá cục bộ tại Hà Nội và Đà Nẵng
>> Tổng kết TTBĐS 2017 (kỳ 3): Hết thời lướt sóng căn hộ

Bùng nổ nguồn cung trên cả nước

Khảo sát của PV Batdongsan.com.vn cho thấy, năm 2017, condotel tiếp tục bùng nổ ở các thị trường nghỉ dưỡng lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Thanh Hóa, Quảng Ninh… Trong năm vừa qua, nguồn cung phân khúc này chủ yếu tập trung tại các thị trường ven biển với hơn 17.000 căn được tung ra thị trường (theo thống kê của Savills Việt Nam). Trong đó, condotel áp đảo so với các loại hình BĐS nghỉ dưỡng khác. Dự báo đến hết năm 2018, cả nước sẽ có khoảng 14.000 sản phẩm condotel gia nhập thị trường. Đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung tại các thị trường ven biển.

Năm 2017, condotel bùng nổ nguồn cung trên cả ba miền đất nước. Ảnh minh họa

Đà Nẵng, Nha Trang là hai thị trường condotel lớn nhất khu vực miền Trung. Trong năm 2017, Nha Trang vẫn dẫn đầu cả nước về nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng với gần 11.000 căn condotel. Đà Nẵng hiện có khoảng 10 dự án condotel với 3.901 căn hộ khách sạn. Khoảng 80% giao dịch thành công của 2 thị trường này đến từ khách hàng Hà Nội và các tỉnh thành phía Bắc.

Tại khu vực miền Trung, sau Đà Nẵng và Nha Trang, làn sóng condotel cũng lan sang thị trường Phú Quốc. Tuy là thị trường mới nhưng trong năm 2017, Phú Quốc ghi nhận sự xuất hiện của một số dự án condotel quy mô như Premier Residences Phu Quoc Emerald Day của Sungroup và dự án InterContinental Phu Quoc của BIM Group.

Đến đầu năm 2017, condotel mới thực sự bùng nổ tại thị trường phía Bắc, tập trung chủ yếu ở 2 tỉnh Quảng Ninh và Thanh Hóa. Đây là 2 tỉnh sở hữu đường bờ biển dài với nhiều bãi tắm đẹp, có tốc độ tăng trưởng du lịch thuộc “tốp” đầu phía Bắc trong các năm qua. Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như FLC Luxury Hotel, FLC Grand Hotel (Thanh Hóa), FLC Grand Hotel Hạ Long và Condotel Citadines Hạ Long (Quảng Ninh).

So với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, trong năm 2017, condotel áp đảo về nguồn cung và “hút” nhà đầu tư hơn bởi diện tích nhỏ, chi phí đầu tư hợp lý. Giá của condotel dao động từ 1-5 tỉ đồng/căn (tùy diện tích), trong khi chi phí đầu tư của biệt thự nghỉ dưỡng có thể lên đến 8-12 tỉ đồng/căn. Chính chi phí thấp, dòng tiền ổn định… khiến các nhà đầu tư sẵn sàng “xuống tiền” với loại hình condotel.

“Vướng mắc” của condotel

Tuy nhiên, đằng sau sự bùng nổ mạnh mẽ thì condotel đứng trước áp lực dư cung. Theo báo cáo của Ban Nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn, thị trường condotel trong khu du lịch đang có dấu hiệu cung vượt cầu khi hàng loạt dự án mới được triển khai rầm rộ trong khoảng thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, hầu hết các dự án condotel đều cam kết lợi nhuận từ 8-12%/năm trong vòng 5 -10 năm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư không có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel. Bên cạnh đấy, đa số các chủ đầu tư hiện nay chỉ cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn, NĐT thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, thực chất mức cam kết lợi nhuận được chủ đầu tư đưa ra chỉ là bài toán kinh doanh, vấn đề kỹ thuật kinh doanh. Việc đưa ra các con số hấp dẫn là chuyên môn của các đơn vị marketing và tiếp thị của bất kỳ dự án nào, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng.

Chưa kể, hầu hết các dự án condotel khi bán hàng thường cam kết sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, trên thực tế, chưa có dự án condotel nào được cấp sổ đỏ. Mới đây, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã đưa ra một số phương án trong dự thảo Luật đất đai 2013 nhằm “giải cứu” cho condotel. Theo Bộ này, đất để xây dựng dự án condotel có chức năng để ở thì cần xác định là đất ở, được cấp sổ đỏ; thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 - 70 năm theo quy định. Tuy nhiên, đây cũng chỉ mới là dự thảo đang được đề xuất, kiến nghị và chưa rõ thời gian thực hiện. Những bất cập trên là nguyên nhân khiến các hiệp hội, ban ngành gửi Chính Phủ văn bản kiến nghị, đề xuất yêu cầu siết chặt hoạt động condotel nhằm lành mạnh hóa thị trường. 

Phương Nga