Toàn cảnh cơn sốt đất Tp.HCM năm 2017

Khởi nguồn từ phía Đông Tp.HCM

Khởi điểm vào đầu năm 2016, cơn sốt giá đất Tp.HCM tiếp tục bùng phát trong những tháng đầu năm nay. Các chuyên gia BĐS cảnh báo, sốt đất tại Tp.HCM đã bắt đầu xuất hiện nhiều biểu hiện bất thường, đáng lo ngại.

Điểm khởi đầu của cơn sốt được cho là bắt nguồn tại trục đô thị phía Đông thành phố gồm các quận 2, 9 và Thủ Đức. Giá đất tại địa bàn 3 quận này đã kéo dài tình trạng tăng giá. Ban đầu là 5-10% rồi nhích lên 30-50%, sau đó liên tục tiến dần đến ngưỡng tăng đột biến 70-100%. Thậm chí một số chỗ giá đất đã tăng gấp 1,5-2 lần trong suốt quãng thời gian từ 2016-2017.

Nếu tính riêng trong 4 tháng qua, giá đất khu Đông Tp.HCM bao gồm quận 2, 9 và Thủ Đức tăng từ 20-40% thì so với cùng kỳ năm ngoái, giá đất các địa bàn này tăng phổ biến ở ngưỡng 100-200% trong khi giai đoạn 2015-2016, đất nền khu vực này đã từng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Cơn sốt đất được cho là khởi nguồn từ khu Đông Tp.HCM - nơi có những chuyển biến hạ tầng đi trước

Nguồn gốc của cơn sốt được cho là bắt đầu từ những chuyển biến hạ tầng "đi trước" của khu Đông so với cục diện chung của toàn Tp.HCM. Tại khu Đông, hiện đang có hàng loạt công trình hạ tầng mới liên tục được cập nhật khá ấn tượng, chưa kể những dự án đã và đang thực hiện như đường vành đai, đường cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến Metro số 1...

Chỉ trong khoảng thời gian vài tháng đầu năm 2017, các kịch bản bổ sung hạ tầng mới lại tiếp tục được Tp.HCM công bố thêm. Có thể kể đến các hạng mục như cầu vượt qua đường Mai Chí Thọ, hầm chui 2 chiều kết nối đường cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây với đường Mai Chí Thọ theo hướng đi về hầm vượt sông Sài Gòn và ngược lại. Gần nhất, cuối tháng 4 vừa qua là sự kiện khởi công dự án đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2 (tại nút giao An Phú dọc theo tuyến đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây).

Cũng trong tháng 4/2017, dự án xây cầu qua đảo Kim Cương được UBND Tp.HCM kiến nghị Thủ tướng cho triển khai một cách khẩn cấp (áp dụng hình thức chỉ định thầu). Mục đích xây dự án này là để nối khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi vào đảo Kim Cương, giảm ùn tắc ở cửa ngõ phía Đông thành phố.

Sóng tăng giá lan sang phía Nam

Từ trục Đông, cơn sốt đất ngay sau đó đã nhanh chóng lan sang một địa bàn được cho là cực đối trọng: khu Nam Sài Gòn. Trục đô thị phía Nam Sài Gòn gồm các quận 7, 8, huyện Nhà Bè và một phần của huyện Bình Chánh - đoạn tiếp nối đại lộ Nguyễn Văn Linh. Bắt đầu từ cuối năm 2016, đất nền địa bàn này tăng nóng bất thường. Chỉ trong 4 tháng đầu năm, đất nền tại đây ghi nhận giá tăng từ 15-40%, còn nếu so với cùng kỳ năm 2016, mức tăng đã cao gấp 1,5-2 lần. Giá đất tăng đột biến nhất ghi nhận tại huyện Nhà Bè, thậm chí được cho là hiện tượng của khu Nam với tỷ lệ tăng 100-200%. Thậm chí, có nơi còn vọt lên 300% trong vòng 12 tháng qua.

Sóng tăng giá lan sang phía Nam - địa bàn được cho là cực đối trọng của khu Đông

Các công bố hạ tầng giai đoạn 2016-2017 cộng với siêu dự án đô thị cảng Hiệp Phước được cho là cú hích cực mạnh khiến giá đất phía Nam Tp.HCM tăng nóng và sốt cao. Tiêu biểu là các dự án mới với hàng loạt cây cầu sẽ triển khai trong thời gian tới mang tính hỗ trợ giao thông khu Nam Tp.HCM như:

- Dự án xây cầu đường Bình Tiên băng qua Đại lộ Đông - Tây, kênh Tàu Hủ và kênh Đôi, nối quận 6 và 8 với tổng mức đầu tư hơn 3.500 tỷ đồng. Dự án này được chia làm 2 đoạn, thực hiện từ 2016 đến 2020 nhằm mục tiêu xóa ùn tắc giao thông.

- Dự án xây cầu Nguyễn Khoái - nối khu Nam Sài Gòn với trung tâm thành phố và chia tải cho cầu Kênh Tẻ. Cây cầu này có tổng chiều dài khoảng 1.000m, riêng phần cầu dài 346m và rộng 22,5m với điểm đầu từ KDC Him Lam (quận 7) và điểm cuối là đường Bến Vân Đồn (quận 4).

Ngoài ra, cầu Thủ Thiêm 4 có mức đầu tư hơn 5.200 tỷ đồng cũng là một công trình được kỳ vọng sẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội cho khu Nam thành phố. Tp.HCM triển khai cây cầu này với mục đích kết nối khu đô thị mới Thủ Thiêm với các quận 4, 7 và khu đô thị Nam thành phố, giúp giải tỏa áp lực giao thông từ quận Bình Thạnh, Thủ Đức qua các quận 7, 8, huyện Bình Chánh và Nhà Bè.

Bên cạnh đó còn có dự án mở đường nối khu trung tâm Sài Gòn với trục đô thị phía Nam thành phố qua các quận 4, 7 và huyện Nhà Bè với kinh phí dự kiến hơn 9.400 tỷ đồng. Dự án này triển khai nhằm hoàn thiện trục giao thông Bắc - Nam của thành phố, mở ra hướng lưu thông mới từ trung tâm Sài Gòn về phía Nam và ngược lại (thay vì phải đi theo hướng cầu Kênh Tẻ hiện đang bị quá tải).

Đất phía Tây Tp.HCM có dấu hiệu sốt ảo

Đầu năm 2016 được coi là thời điểm khởi đầu cơn sốt tại khu Đông và Nam Sài Gòn. Sau đó, giá đất nền trục đô thị phía Tây Tp.HCM cũng tăng đột biến, kéo dài đến nửa đầu năm 2017.

Các địa bàn như quận 12, Tân Phú, Bình Tân và 3 huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh có sự biến động giá đất mạnh mẽ kể từ quý II-III/2016. Trong đó, ba địa bàn có hạ tầng chuyển biến tích cực là quận 12, Tân Phú và Bình Tân với tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân cư đông đúc, mức tăng giá từ 70-100%, thậm chí gấp 1,5-2 lần. Đáng chú ý, các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh vốn là những địa bàn kém phát triển hơn cũng có biến động giá mạnh, với mức tăng gấp 2-3 lần. Chỉ trong vòng 4 tháng đầu năm nay, giá đất phía Tây Tp.HCM đã tăng 1,3-2 lần. Nếu so với cùng kỳ năm 2016, tức cột mốc tháng 5 năm 2016 đến tháng 5 năm nay, giá đất phía Tây đã tăng 1,3-3 lần.

Việc giá đất tại khu phía Tây cũng nhanh chóng tăng theo được cho là có nhiều dấu hiệu của cơn sốt ảo

Sự khởi phát cơn sốt đất phía Tây thành phố được cho là diễn biến phức tạp nhất vì ít chịu tác động của hạ tầng mới hơn so với các khu vực khác. Thay vì sự dẫn dắt của hạ tầng, chính các thông tin vốn chỉ có giá trị tham khảo đã lấn át thị trường, hình thành nên cơn sốt ảo.

Cụ thể, từ cuối năm 2016 đầu năm 2017, việc Tp.HCM công bố kế hoạch xem xét nâng bậc một số huyện vùng ven lên quận, hứa hẹn sự nâng cấp dần cơ sở hạ tầng và bộ mặt địa phương khiến giá đất tại các địa bàn này tăng lên. Tuy nhiên, kịch bản lên quận của các huyện vùng ven hiện nay chỉ dừng ở mức độ thông tin tham khảo.

Việc liên tục có thông tin công bố về các siêu dự án tại khu Tây thời gian qua chính là luồng thông tin nhạy cảm kích giá đất ở địa bàn này. Đơn cử, hồi giữa tháng 2 dự án Thành phố Mới (New City) và Đại lộ ven sông Sài Gòn (nối huyện Củ Chi với quận 1) bất ngờ công bố được Tp.HCM ủng hộ. Theo đó, dự án này có diện tích khoảng 15.000 ha (lớn gấp 15 lần diện tích của Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Khu đô thị Thủ Thiêm cộng lại) bao phủ các xã phía đông bắc huyện Củ Chi. Một dự án không kém độ "khủng" nữa là Đại lộ ven sông Sài Gòn (nối huyện Củ Chi về đến quận 1). Được biết, đây là dự án tận dụng quỹ đất ven sông, trải dài khoảng 59km, với tốc độ xe dự kiến 100 km/h, hứa hẹn lưu thông từ Củ Chi về quận 1 sẽ chỉ mất khoảng 20-30 phút. Điều đáng nói, những dự án này mới chỉ dừng ở mức thông tin tham khảo, chứ chưa phải là cơ sở bền vững giúp tăng giá đất. Để các dự án "khủng" này hiện hữu còn phụ thuộc quá nhiều vào thời gian triển khai và tính khả thi.

Huyện Cần Giờ - địa điểm diễn ra sốt đất muộn nhất

Cơn sốt được cho là diễn ra muộn nhất tại Huyện Cần Giờ vào thời điểm trung tuần tháng 4/2017. Cụ thể, giá đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản và cả thổ cư tại đây biến động rõ rệt và diễn ra mạnh mẽ tại các xã Bình Khánh, Long Hòa, Tam Thôn Hiệp và thị trấn Cần Thạnh.

Trong chưa đầy 2 tháng trở lại đây, mức giá đất tăng phổ biến ghi nhận tại Cần Giờ là từ 30-50%. So với cuối năm 2016, tức chỉ sau khoảng hơn 4 tháng, giá đất tại đây đã tăng từ 70-100%. Nếu lấy cột mốc 12 tháng qua thì giá đất tại Cần Giờ đã tăng 150%, thậm chí có những vị trí vọt lên 200%. Với tốc độ tăng quá nhanh, đây được cho là một diễn biến đáng lo ngại.

Huyện Cần Giờ có vị trí ở phía Nam Thành phố, gồm 6 xã là Long Hòa, Bình Khánh, Thạnh An, Lý Nhơn, Tam Thôn Hiệp, An Thới Đông và một thị trấn là Cần Thạnh - nơi đặt trung tâm huyện lỵ.

Cần Giờ là địa phương diễn ra cơn sốt đất muộn nhất và gây bất ngờ nhất

Theo bảng giá đất ban hành của UBND Tp.HCM, Cần Giờ là địa bàn có 3 khu dân cư với mức giá đất thấp nhất thành phố gồm: Thạnh Bình, Thạnh Hoà và Thiềng Liềng (xã Thạnh An). Cụ thể, giá mỗi mét vuông đất tại các địa phương này là 170.000 đồng. Tuy nhiên, tại nơi từng được mệnh danh là bình lặng nhất, có giá đất thấp nhất Sài Gòn hiện nay đã hình thành một thị trường mua bán bất động sản sôi động ít ai ngờ tới.

Dự án xây cầu Cần Giờ được cho là thông tin tích cực góp phần thổi giá đất ở đây. Theo đó, UBND Tp.HCM đã chấp thuận đề xuất xây dựng cầu Cần Giờ của Liên danh Công ty CP đô thị du lịch Cần Giờ và Công ty CP xây dựng Trung Nam. Cây cầu này có điểm đầu kết nối với Đường 15B và điểm cuối kết nối với đường Rừng Sác. Đây cũng là dự án hạ tầng song song đầu tư nâng cấp, mở rộng đường Rừng Sác.

Các chuyên gia cho rằng, diễn biến sốt đất tại Cần Giờ bắt nguồn từ 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất là sự biến đổi hạ tầng, cụ thể là việc xây cầu từ Bình Khánh kết nối Cần Giờ với phần còn lại của Tp.HCM một cách thông suốt hơn.

Thứ hai phải kể đến sự xuất hiện của các "ông lớn" địa ốc với những siêu dự án tầm cỡ đổ bộ xuống Cần Giờ là cú hích đẩy giá đất tại đây biến động mạnh. Nổi bật nhất là dự án đô thị lấn biển của một tập đoàn địa ốc lớn, khu phức hợp đa chức năng 1.430 ha của Tuần Châu... chính là nguyên nhân chính có tác động cực lớn đến việc tăng giá đất trong thời gian gần đây.

Thứ ba là sự nhanh chân của giới đầu cơ đất khi chiếm lĩnh, thâu tóm nhiều khu vực có vị trí giáp biển, hướng biển hoặc quỹ đất quanh xã Bình Khánh để đón sóng hạ tầng và ăn theo những dự án khủng. Chính đội quân đầu cơ đã thổi thêm lửa vào cơn sốt này.

Mới đây một công ty hoạt động trong lĩnh vực địa ốc vừa công bố báo cáo thị trường, theo đó từ đầu năm đến nay, giá đất Tp.HCM có mức tăng bình quân 10% mỗi tháng, biên độ tăng giá này được đánh giá là rất lớn nếu xét trong ngắn hạn. Trong khi đó, mức tăng giá bình quân toàn thị trường trong vòng 12 tháng qua luôn ở mức trên 100%, nhiều khu vực đã xảy ra tình trạng giá đất tăng đột biến ở mức khoảng 200%. Đáng chú ý là cơn sốt đất đã lan rộng trên phạm vi toàn thành phố, trong đó có cả những khu vực vùng ven, vùng sâu, vùng xa.

Theo giới chuyên gia, diễn biến thị trường vừa qua chịu sự tác động lớn bởi các thông tin đầu tư nhiều dự án hạ tầng mới. Tuy nhiên, không loại trừ tình trạng các cò đất địa phương thao túng thị trường bằng các chiêu làm giá. Hiện tượng sốt đất đẩy mặt bằng giá lên cao, thay đổi từng ngày hoặc từng tuần dấy lên nhiều lo ngại gây bất ổn thị trường.

Do đó, các nhà đầu tư được khuyến cáo cần hết sức thận trọng và xem xét kỹ nhiều khía cạnh trước khi quyết định đầu tư đất trong bối cảnh thị trường có những diễn biến khó lường như hiện nay.