Toàn bộ thông tin về vi bằng người mua nhà cần nắm rõ

Vi bằng là gì?

Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 quy định: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”.

Nhiều người nhầm lẫn vi bằng có thể thay thế công chứng, chứng thực nhưng thực tế, vi bằng không có giá trị như văn bằng công chứng và khái niệm “vi bằng công chứng Thừa phát lại” không tồn tại, chỉ có vi bằng do thừa phát lại lập.

Công chứng là việc công chứng viên thay mặt nhà nước để chứng kiến và công nhận tính xác thực của các văn kiện giấy tờ, các hợp đồng dân sự theo yêu cầu của khách hàng tại Văn phòng công chứng. Trong khi đó, Thừa phát lại lập vi bằng về những sự kiện, hành vi xảy ra ở mọi nơi mà ít bị khống chế về không gian và thời gian.

Giá trị pháp lý của vi bằng

Ngoài việc hiểu vi bằng là gì, người mua nhà cũng cần nắm rõ những giá trị pháp lý của vi bằng. Theo quy định, vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Vi bằng không xác thực nội dung thỏa thuận, không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ để các bên bảo vệ mình trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hoặc là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác.

Khi xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, tòa án có thể triệu tập thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng nếu thấy cần thiết.

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng. Tuy nhiên, vi bằng thừa phát lại không chứng nhận việc mua bán nhà đất mà chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ. Dùng vi bằng để mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Vi bằng không phải là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Người mua sẽ đối mặt với nhiều rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng. Ảnh: Dân trí

Thẩm quyền lập vi bằng

Tại Nghị định 61/2009/NĐ-CP, thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng được quy định tại Điều 25 như sau:

"1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại".

Thủ tục lập vi bằng

Việc lập vi bằng sẽ được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Yêu cầu lập vi bằng

Người muốn lập vi bằng điền vào phiếu yêu cầu lập vi bằng. Văn phòng Thừa phát lại sẽ kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu lập vi bằng. Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về vi bằng do mình thực hiện.

Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng

Khách hàng ký vào phiếu thỏa thuận lập vi bằng, phiếu đảm bảo cho các nội dung sau: Nội dung lập vi bằng; Địa điểm, thời gian lập vi bằng; Chi phí lập vi bằng...

Việc thỏa thuận lập vi bằng sẽ được lập thành 2 bản, 1 bản cho người có yêu cầu lập vi bằng, 1 bản cho văn phòng Thừa phát lại.

Bước 3: Lập vi bằng

Vi bằng sẽ được lập tại địa điểm theo thỏa thuận đã thống nhất. Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng nếu cần thiết. Thừa phát lại sẽ mô tả cụ thể sự kiện mình chứng kiến một cách khách quan, trung thực trong vi bằng.

Trước khi ký vào vi bằng, Thừa phát lại kiểm tra giấy tờ tùy thân của khách hàng, người bị lập vi bằng, người làm chứng… và yêu cầu những người tham gia, chứng kiến, người có hành vi bị lập vi bằng ký tên vào vi bằng.

Bước 4: Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng

Khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng. Sau đó Thừa phát lại giao lại cho khách hàng một bản chính của vi bằng.

Hình thức và nội dung của vi bằng

Hình thức của vi bằng là dạng văn bản. Kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.

Vi bằng được lập gồm các nội dung chủ yếu sau:

• Tên, địa chỉ văn phòng thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
• Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng;
• Người tham gia khác (nếu có);
• Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng;
• Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
• Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
• Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng.

Vi bằng được lập thành 3 bản chính, giao cho 3 đối tượng giữ gồm:

• Một bản giao cho người yêu cầu lập.
• Một bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.
• Một bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định về chế độ lưu trữ đối với văn bản.

Các trường hợp không lập vi bằng

Theo quy định của pháp luật, Thừa phát lại chưa lập vi bằng đối với các trường hợp sau:

• Những việc thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp.
• Những sự kiện, hành vi thuộc về bí mật đời tư theo quy định tại điều 38 của Bộ luật dân sự và văn bản liên quan; những sự kiện, hành vi có tính chất nhạy cảm ảnh hưởng đến đời sống xã hội, đến thuần phong, mỹ tục của dân tộc.
• Nhằm xác nhận, hợp thức hóa các giao dịch trái pháp luật

Các trường hợp nên lập vi bằng

1. Xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê

2. Xác nhận tình trạng nhà khi mua nhà      

3. Xác nhận tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm             

4. Xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình     

5. Xác nhận sự chậm trễ trong thi công công trình 

6. Xác nhận tình trạng công trình khi nghiệm thu

7. Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật   

8. Xác nhận tình trạng tài sản trước khi ly hôn, thừa kế       

9. Xác nhận việc tổ chức cuộc họp của Đại hội đồng cổ đông             

10. Xác nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp              

11. Xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do người khác gây ra

12. Xác nhận việc giao hàng kém chất lượng

13. Xác nhận hành vi cạnh tranh không lành mạnh

14. Xác nhận hàng giả bày bán tại cơ sở kinh doanh, thương mại

15. Xác nhận mức độ ô nhiễm

16. Xác nhận việc từ chối thực hiện công việc của cá nhân, tổ chức mà theo quy định của pháp luật cá nhân, tổ chức đó phải thực hiện  

17. Xác nhận các hành vi trái pháp luật trong lĩnh vực tin học, báo chí, phát thanh, truyền hình như: đưa các thông tin không đúng sự thực; đưa thông tin khi chưa được phép người có thẩm quyền; vu khống…

Khánh Trang

>> Mua nhà qua vi bằng: Đừng tiện tay, hãy đề phòng 3 rủi ro này

>> Mất tiền, mất nhà vì ngộ nhận giá trị pháp lý của vi bằng