Tính tiền sử dụng đất ngoài hạn mức: Tháo vướng cũ, thêm khó mới

Theo các chuyên gia bất động sản, dự thảo này nếu được thông qua sẽ giải quyết được hàng ngàn hồ sơ nhà đất của người dân đang bị vướng nhưng sẽ gây ra những khó khăn mới.

Với diện tích đất ở vượt hạn mức quy định, người dân phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn ba đến bốn lần so với đất trong hạn mức

Cao gấp ba đến bốn lần

Theo các quy định hiện hành của Chính phủ, đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở mới, thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND thành phố quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy. Quy định trên đã gây ách tắc hàng ngàn hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại TP.HCM vì không xác định được “giá thị trường là giá nào”.

Theo sở Tài chính TP.HCM, năm 2008, sở đã thuê đơn vị tư vấn khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn toàn thành phố để xây dựng bảng giá đất năm 2009, đồng thời các quận, huyện cũng đã rà soát, kiểm tra lại từng tuyến đường so với kết quả của đơn vị tư vấn. Theo đó, tại các quận từ 1 đến 12, quận Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Tân, huyện Cần Giờ, huyện Hóc Môn, tỷ lệ chênh lệch giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường là 22%; tương ứng, quận 8 và Thủ Đức là 23%; quận 9 và Gò Vấp là 24%; Củ Chi, Nhà Bè là 25%; Bình Thạnh 26%; Tân Phú 27%; Bình Chánh 28,6%.

Từ khảo sát trên, sở Tài chính đề xuất chia thành hai khu vực để xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Khu vực một gồm các quận, huyện như các quận từ 1 đến 12, quận Tân Bình, Bình Tân, Thủ Đức, Phú Nhuận, Gò Vấp, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ: hệ số điều chỉnh là bốn lần. Như vậy, số tiền sử dụng đất phải đóng khi chuyển mục đích sử dụng đất ngoài định mức (xem box) cho các hộ dân các quận này sẽ tính theo công thức: số diện tích đất dư ngoài định mức nhân với giá đất tại tuyến đường do Nhà nước ban hành nhân bốn.

Khu vực hai là các quận, huyện còn lại, có hệ số điều chỉnh giá đất là ba lần với cách tính cũng tương tự như trên.

Sẽ đẩy giá bất động sản lên cao

Trao đổi với phóng viên Sài Gòn Tiếp Thị, một chuyên gia kinh tế (xin không nêu tên) cho biết, dự thảo trên của sở Tài chính sẽ giúp thành phố giải quyết được khoảng trên 3.000 hồ sơ nhà đất của người dân và doanh nghiệp đang bị vướng bởi quy định của nghị định 69. Bên cạnh đó, Nhà nước sẽ thu được một khoản tiền thuế rất lớn.

Tại các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp, hạn mức chuyển mục đích sử dụng không quá 160m²; các quận, huyện còn lại không quá 200m²; khu vực quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m²; huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn không quá 300m².

Tuy nhiên, dự thảo chưa thể lường trước hết những bất cập từ chính đề xuất của nó như: vấn đề giải quyết tiền bồi thường khi giải toả mặt bằng; cơ sở tính giá bồi thường sẽ căn cứ vào dự thảo mới hay theo khung giá Nhà nước quy định, hay khung giá thị trường, hay giá thoả thuận.

Thêm nữa, cơ sở để dự thảo đưa ra giá gấp ba đến bốn lần giá Nhà nước quy định là thiếu thuyết phục, vì trên thực tế người dân phải đối diện với nhiều khó khăn trong giao dịch chuyển nhượng như: khi họ đóng giá cao gấp ba đến bốn lần giá quy định, sau đó họ chuyển nhượng miếng đất đó thì giá sẽ là bao nhiêu? Tất nhiên là không thể thấp hơn giá họ đóng. Điều đó sẽ góp phần đẩy giá đất lên cao hơn hiện nay và như vậy khiến người thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở.

Theo vị chuyên gia này, Nhà nước nên điều chỉnh luật để người dân có thể căn cứ vào khung giá Nhà nước ban hành để đóng thuế. Vì bản chất của việc đóng thuế này là “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”, nghĩa là Nhà nước chỉ thu tiền để công nhận “quyền sử dụng đất” chứ không phải “quyền sở hữu đất” của người dân. Cho nên, khi Nhà nước thu một khoản tiền lớn gấp ba đến bốn lần khung giá quy định, sẽ gây không ít khó khăn cho người dân.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, dự thảo của sở Tài chính thành phố là không có cơ sở khoa học, không hợp lý và thiếu tính khả thi. Bởi hiện nay, bảng giá đất do Nhà nước ban hành đã bằng khoảng từ 30 – 60% giá thị trường. Do vậy bây giờ nếu cứ thu cao từ ba đến bốn lần thì số tiền mà người dân và doanh nghiệp phải đóng sẽ bị đẩy cao lên tới 240% so với bảng giá đất Nhà nước. Ai sẽ đóng nổi mức giá này?

Điều đáng nói là, khi doanh nghiệp và người dân phải đóng mức giá mới, giá bất động sản vô tình sẽ bị đẩy lên mức rất cao, trong khi mục đích của các chính sách đất đai hiện nay là phải kéo giảm giá bất động sản xuống thấp.

"Tại sao chúng ta cứ phải tận thu vào bất động sản. Bất động sản bản chất có giá trị hay không chính là những đầu tư trên đất, những chính sách phát triển quy hoạch đô thị tạo thành giá trị cho nó, chứ không phải là bản thân miếng đất ấy?"

(Theo SGTT)