Tính lộ giới và chuyển mục đích sử dụng một phần đất nông nghiệp

Mặt trước miếng đất đã trừ lộ giới đường chính 10m tính từ tim đường (đường chính dự định lộ giới sẽ là 20m) và hẻm phụ bên hông là 6m (đường phụ dự định lộ giới sẽ là 12m).

Sau khi trừ lộ giới, thửa đất còn diện tích xây dựng là 190m2. Trước hàng rào nhà tôi có một con hẻm do người hàng xóm trước nhà bán đất chừa lộ giới cho người mua để có đường đi. Hẻm này dài khoảng 40m, không liên quan đến miếng đất gia đình tôi, do nội bộ của họ tạo ra để có đường ra vào một số nhà trong đó. Vì vậy chúng tôi không trừ lộ giới cho con hẻm nội bộ của họ.

Hiện gia đình tôi muốn chuyển mục đích thành đất thổ cư. Tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích xây dựng nhà ngày 15-6-2009, phòng tài nguyên - môi trường đã nhận hồ sơ và hẹn ngày ngày 24-7-2009 đến nhận giấy chuyển mục đích sử dụng. Đến ngày 27-7-2009 chúng tôi lên nhận giấy chứng nhận chuyển mục đích thì phòng tài nguyên - môi trường huyện Hóc Môn trả lại hồ sơ với lý do không chừa lộ giới hẻm nội bộ. Họ yêu cầu gia đình tôi phải trừ đi lộ giới hẻm 4m.

Cho tôi hỏi:

1. Phòng tài nguyên - môi trường làm vậy có đúng không?

2. Trong thửa đất trên, gia đình tôi dự định cho hai vợ chồng tôi miếng đất diện tích 200m2. Sau khi trừ lộ giới thì diện tích xây dựng còn lại 70m2. Chúng tôi không muốn chuyển mục đích cho tất cả thửa đất đó mà chỉ chuyển mục đích 200m2 được không? Tôi có thể xin giấy phép xây dựng với diện tích 70m2 được không? Loại nhà nào có thể xây được?

3. Trong diện tích 150m2 còn lại, gia đình tôi đã xây dựng một cái kho mà không xin giấy phép xây dựng. Xã Tân Xuân gửi quyết định vi phạm hành chính cho chúng tôi yêu cầu đình chỉ xây dựng thi công và cho thời hạn 60 ngày phải trình giấy phép xây dựng. Chưa hết thời hạn 60 ngày (khoảng 45 ngày) thì huyện lại gửi tiếp quyết định đóng phạt 12.500.000 đồng và cho thời hạn 10 ngày phải đóng phạt. Nếu tôi đóng phạt thì kho này có bị tháo bỏ không?

Trong bản vẽ xin chuyển mục đích xây dựng tôi có phải vẽ kho trong đó không? Nếu tôi xin chuyển mục đích xây dựng khi chưa đóng phạt thì có thể chuyển mục đích được hay không?

4. Chi phí chuyển mục đích sử dụng và xin giấy phép là bao nhiêu? Thời gian bao lâu?

5. Mẹ tôi là vợ liệt sĩ và nhận trợ cấp lương hằng tháng của xã thì có đựơc ưu tiên gì không? Chúng tôi rất mong nhận được phản hồi sớm từ phía quý báo. Chân thành cảm ơn.
 

Trả lời:

Thư của chị hỏi có nhiều vấn đề, tôi xin trả lời cho từng vấn đề như sau:

1. Theo quy định tại điều 30 của nghị định 181/2004/NĐ-CP thì tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng).

Theo quy định này thì Nhà nước không cho phép gia đình chị chuyển mục đích sử dụng sang đất ở phần đất mà Nhà nước đã quy hoạch làm làm đường. Tuy nhiên, phần không được chuyển mục đích này vẫn thuộc quyền sử dụng của gia đình chị theo mục đích hiện hữu là đất thổ vườn, cho đến khi Nhà nước thu hồi phần đất này để thực hiện quy hoạch (là đường cho các hộ dân phía sau) và việc thu hồi này phải đền bù giá trị quyền sử dụng đất cho gia đình chị.

2. Do hiện tại thửa đất của gia đình chị là đất nông nghiệp, nên vợ chồng chị không thể nhận chuyển nhượng (tặng cho) 200m2 đất trong tổng số 350m2 đất được, vì thửa đất xin tách thửa để chuyển nhượng và thửa đất còn lại có diện tích quá nhỏ (điểm a khoản 2 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND, đất nông nghiệp khi tách thửa phải đảm bảo diện tích các thửa đất sau khi tách tối thiểu là 500m2).

3. Theo thư của chị, có thể hiểu rằng căn nhà kho của chị được xây dựng không có giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Trong trường hợp đó, theo quy định tại khoản 2 điều 12 nghị định 180/2007/NĐ-CP, chị phải ngừng thi công xây dựng công trình nhưng không phải tháo dỡ. Chị có thể tiếp tục việc thi công sau khi làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Nếu quá thời hạn trên mà chị không xuất trình được giấy phép xây dựng thì công trình sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.

Ngoài ra, chị có nghĩa vụ phải chấp hành quyết định xử phạt (nộp tiền phạt) trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được giao quyết định xử phạt. Nếu quá thời gian trên mà không tự nguyện chấp hành, chị sẽ bị cưỡng chế nộp phạt theo quy định tại điều 64 nghị định 23/2009/NĐ-CP.

4. Về tiền sử dụng đất, nếu thửa đất của chị được chuyển mục đích thành đất ở thì chị phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu (đất nông nghiệp). Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá đất được UBND TP.HCM ban hành hằng năm (điểm c, khoản 2, điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP).

Tùy thuộc vào vị trí khu đất mà chị phải nộp tiền sử dụng đất nhất định, để biết cụ thể số tiền sử dụng đất phải nộp chị có thể tham khảo quyết định số 89/2008/QĐ-UBND ngày 20-12-2008 của UBND TP.HCM. Thời hạn giải quyết hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày chị nộp đủ hồ sơ hợp lệ cho phòng tài nguyên - môi trường (điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP).

Lệ phí cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là 50.000 đồng/giấy phép (tiết b.4 tiểu mục b mục 4 phần III thông tư 97/2006/TT-BTC). Hồ sơ bao gồm: đơn xin cấp giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế xây dựng công trình, giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (điều 63, 67 Luật xây dựng).

5. Theo tiết d tiểu mục 3 mục III phần C thông tư 117/2004/TT-BTC, thân nhân của liệt sĩ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hằng tháng được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở. Do vậy, mẹ của chị có thể được miễn tiền sử dụng đất cho phần diện tích tối đa là 200m2 (hạn mức giao đất ở tại huyện Hóc Môn theo quyết định 64/2001/QĐ-UB của UBND TP.HCM) khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Với các thông tin tôi trả lời, mong sẽ giúp ích được cho gia đình chị.