Tín dụng bất động sản: Nguy cơ rủi ro

Trên thực tế, số tiền các NH cho vay trực tiếp và gián tiếp đổ vào BĐS là khá lớn. Mặc dù các NH đều cho biết, dư nợ tín dụng BĐS tính đến hết tháng 6.2008 chiếm không đáng kể trên tổng dư nợ của NH.

BĐS đang về "giá trị thực"?

Trong 6 tháng đầu năm, tăng trưởng về dư nợ tín dụng dường như rất thấp, do thị trường nhà đất đóng băng và NH thiếu vốn. Thế nhưng, với các khoản vốn mà NH đã mạnh tay rót vào thị trường BĐS trong năm trước đang có nguy cơ khó thu hồi.

Nhiều dự án căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê... đều phải tạm ngừng do thiếu nguồn tài trợ từ NH. Cánh cửa tín dụng BĐS dường như đã được các NH khoá chặt.

Tuy nhiên, do giá nhà đất vẫn trên đà sụt giảm và các dự báo được đưa ra sẽ còn kéo dài trong thời gian tới. Chính những yếu tố này đang gây áp lực lớn lên phía các nhà băng đối với quá trình thu hồi các khoản vốn đã cho vay vào thị trường nhà đất trong năm 2007.

Theo ông Simon Craig - GĐ đầu tư Cty quản lý Quỹ Prudential, mặc dù chỉ số gia tăng của lạm phát đã được Chính phủ VN kiềm chế trong 2 tháng qua, nhưng dự báo cả năm vẫn ở mức cao.

Lạm phát tăng sẽ làm giảm khả năng chi tiêu của nguời dân. Khó khăn của nền kinh tế tiếp tục buộc NH phải siết tín dụng BĐS. Mặt khác, nếu NH có cho vay, nhưng lãi suất cao (21%/năm) thì các chủ đầu tư BĐS cũng như người tiêu dùng phải xem xét lại bài toán có nên vay vốn để kinh doanh, mua nhà ở hay không.

Để kiềm chế được lạm phát ở mức thấp đòi hỏi VN phải tiếp tục kiềm chế tín dụng. Chính điều này sẽ tác động xấu đến thị trường nhà đất.

"Trong 3 năm qua, BĐS VN đã có sự phát triển không bình thường. Giá trị BĐS đã tăng quá cao chỉ trong một thời gian ngắn. Vì vậy, sự trở về giá trị thực của thị trường nhà đất VN hiện nay cũng là điều dễ hiểu" - ông nói.

Còn theo tiến sĩ Trần Du Lịch - Viện trưởng Viện Kinh tế TPHCM, giá nhà đất vẫn trên đà trở về giá trị thực và có thể kéo dài đến hết quý III/2008. Tuy nhiên, để dự đoán được lúc nào thị trường nhà, đất VN sẽ tăng trở lại là điều mà các chuyên gia khó đưa ra dự đoán trong thời điểm này.

Gần đây, một vài dự án BĐS có dấu hiệu ấm lên được giới kinh doanh nhận định chủ yếu do hiện tượng làm giá trên thị trường của các môi giới nên sau đó những BĐS này đã nhanh chóng xì hơn.

Trước thực trạng này, các NH - nhất là với những NHTMCP quy mô vừa và nhỏ đã mạnh tay cho vay vào lĩnh vực nhà đất năm trước - tỏ ra lo ngại cho nguy cơ nợ khó đòi.

Ngân hàng thận trọng

Trên thực tế, mặc dù các NH đều cho biết, còn "hé" cửa đối với tín dụng nhà, đất, nhưng để tiếp cận được nguồn vốn này quả thực không dễ dàng đối với các chủ đầu tư dự án trong lúc này.

Riêng với những người có nhu cầu về nhà ở muốn vay tiền mua BĐS trả góp cũng không dám nghĩ đến việc sẽ gõ cửa NH. Nguyên nhân chính là lãi suất đầu ra đã tăng quá cao (1,75%/tháng).

Như vậy, nếu mua một căn nhà trị giá khoảng 800 triệu đồng (vốn tự có của khách hàng là 300 triệu đồng) thì hàng tháng phải trả lãi cho NH lên đến hàng chục triệu đồng là điều rất khó khăn.

DongA Bank cho biết, tính đến 30.6.2008 tổng dư nợ cho vay BĐS (cả dự án và cho vay mua nhà dưới hình thức trả góp) của NH chỉ chiếm khoảng 10% trên tổng dư nợ DongA Bank là trên 24.500 tỉ đồng.

Còn Eximbank, ACB cho rằng, rất thận trọng đối với cho vay đầu tư các dự án BĐS. NH chỉ phát triển các sản phẩm cho vay BĐS tiêu dùng nên tăng trưởng dư nợ không đáng kể.

Để kiểm soát chặt rủi ro trong quá trình triển khai tín dụng BĐS, các NH này đã ban hành quy chế cho vay BĐS. Trong đó, tiêu chí quan trọng nhất là chọn lựa và thẩm định các dự án BĐS rất kỹ lưỡng trước khi quyết định rót vốn cho vay.

Các NH cho biết, với tỉ trọng dư nợ thấp, cùng với quy trình quy chế và chuẩn mực về thẩm định các dự án thì tác động rủi ro từ thị trường BĐS sẽ ảnh hưởng không đáng kể đến hoạt động.

Thế nhưng, với các NHCP quy mô vừa và nhỏ đã chạy đua bơm vốn vào thị trường nhà đất năm trước đang phải đối mặt với nguy cơ nợ xấu. Vì giá trị khoản vay cũng như thời hạn cho vay vào BĐS được kéo dài trong các hợp đồng đã ký kết với khách hàng trong năm trước.

Hầu hết các khoản tín dụng mà các NH triển khai trong năm trước đều đạt trên mức 80 - 90% giá trị tài sản đảm bảo. Thậm chí một số NH còn cho vay đến 100% giá trị tài sản thế chấp.

Chính việc chạy đua bơm vốn vào thị trường nhà đất đã đẩy tăng trưởng tín dụng của hệ thống NH tăng mạnh hơn trong năm qua là một trong những tác nhân ảnh hưởng đến chỉ số giá tiêu dùng của năm nay. NHNN đã có yêu cầu các NHTM báo cáo về số liệu dư nợ tín dụng BĐS.

Theo ông Hồ Hữu Hạnh - Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM, về sơ bộ NHNN đã có số liệu, nhưng vẫn trong quá trình thanh tra để xem xét con số báo cáo lên từ các NH có chính xác vì tăng trưởng tín dụng BĐS của các NH trên địa bàn trong năm qua rất nóng. Có NH tăng trưởng tín dụng BĐS chiếm hơn 50% trên tổng dư nợ của mình.

Theo Lao Động