Tìm cách gỡ "ngòi nổ" tranh chấp về phí chung cư

Tranh chấp về mức phí dịch vụ

Hàng loạt vụ việc liên quan đến tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư với cư dân chung cư đã diễn ra trong thời gian qua, như tại các dự án Căn hộ cao cấp Keangnam Landmark (đường Phạm Hùng), Chung cư cao cấp Sky City Towers (Láng?Hạ), tòa nhà Kinh Đô (Lò Đúc)… tại Hà Nội. Nguyên nhân là do chủ đầu tư và người dân không tìm được tiếng nói chung về mức phí dịch vụ quản lý chung cư.

Theo Thông tư 37/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý dịch vụ chung cư, Bộ Xây dựng quy trách nhiệm cho chủ đầu tư dự án nhà chung cư căn cứ mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định để tính toán  khi lập dự án và lập phương án mức thu giá dịch vụ để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, hợp đồng cung cấp dịch vụ chung cư.

Không tìm được tiếng nói chung về mức phí dịch vụ là nguyên nhân chính dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện tại Keangnam Landmark (Hà Nội). Ảnh: Đức Thanh

Đối với các chung cư trên địa bàn Hà Nội, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt mức giá trần là 4.000 đồng/m2. Theo các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại Hà Nội, mức trần này là quá thấp so với chi phí dịch vụ mà họ đã cung cấp cho cư dân, nên đã áp mức giá cao hơn gấp 3-4 lần giá trần. Điều này đã dẫn đến các tranh chấp nêu trên.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Tổng giám đốc CTCP Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng nhận xét, phí quản lý là loại phí dịch vụ được xác định theo chất lượng phục vụ của mỗi chung cư. Do vậy, không thể quy định một mức phí chung cho tất cả các loại chung cư. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dù Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương căn cứ vào tình hình kinh tế để ban hành giá trần dịch vụ quản lý cho các chung cư, song chủ đầu tư đã không có thỏa thuận với người dân. Đồng thời, trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách mua cũng không thể hiện chi tiết về giá và các loại dịch vụ này.

Bất cập trong quản lý phí bảo trì chung cư

Một loại tranh chấp khác cũng “nóng” không kém là  phí bảo trì chung cư. Luật Nhà ở quy định, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với phần diện tích nhà ở mà chủ đầu tư bán là 2% tổng số tiền.

Toàn bộ số tiền này được chủ đầu tư trực tiếp thu, rồi chuyển lại cho ban quản trị chung cư. Nhưng trên thực tế, ban quản trị là một tổ chức tự quản, không có tư cách pháp nhân để mở tài khoản theo quy định. Để nhận khoản tiền quỹ bảo trì này, ban quản trị buộc phải mở tài khoản cá nhân, với hình thức 2 cá nhân là thành viên ban quản trị là đồng chủ tài khoản.

Theo luật sư Thái Văn Chung, Đoàn luật sư TP.HCM, việc mở tài khoản cá nhân để quản lý toàn bộ số tiền của tập thể cư dân khi chưa có sự đồng ý của tập thể cư dân là hoàn toàn sai với quy định của Luật Dân sự, Luật Ngân hàng. Đây là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị các nhà chung cư.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các tòa nhà chung cư đang áp dụng nhiều mô hình quản lý khác nhau, nhưng mỗi mô hình đều có vướng mắc, bất cập riêng.

Tìm hướng giải quyết

Để xử lý tận gốc các tranh chấp, ông Mai đề xuất, trong việc quản lý phí cần ban hành quy định về việc kiểm toán độc lập hàng năm chi phi quản lý nhà chung cư cho bất kỳ mô hình đơn vị nào đang quản lý nhà chung cư, công khai chi phí cho các chủ căn hộ, đồng thời làm rõ cả vấn đề nộp thuế.

Về mô hình quản lý, cần bổ sung mô hình đơn vị quản lý nhà chung cư theo hướng hình thành công ty cổ phần phi lợi nhuận cho mỗi nhà chung cư. Công ty này có quyền thu tiền của các hộ dân, ký hợp đồng với các đơn vị có chức năng quản lý, cổ đông công ty là các chủ căn hộ có tỷ lệ cổ phần/biểu quyết tương ứng theo tỷ lệ diện tích căn hộ sở hữu. Khi đó, ban quản trị chính là HĐQT của mô hình này và thực hiện theo Luật Doanh nghiệp.

(Theo Đầu tư)