Tiếp tục nở rộ tình trạng phân lô, bán nền kiểu "lúa non"

Cách đây 1 năm, theo chân một nhóm nhà đầu tư, anh Duy (Thanh Xuân, Hà Nội) xuống tiền mua một lô đất nền tại dự án ở Phúc Yên (Vĩnh Phúc). Khi đó, dự án mới bắt đầu san nền, chưa làm xong hạ tầng. Giá lô đất là 10 triệu đồng/m2, được chủ đầu tư bán dưới dạng góp vốn nên số tiền đầu tư khá phù hợp với túi tiền của vợ chồng anh. Đến cuối năm 2018, hạ tầng dự án vẫn chưa hoàn thiện, cỏ mục um tùm ngang bắp chân. Anh gửi lô đất qua một sàn lớn tại Hà Nội để rao bán nhưng vẫn không có người mua. Và cho đến nay, dự án vẫn chưa làm xong hạ tầng.

Anh Duy nói: "Lúc tôi mua, môi giới nói dự án đang sốt thanh khoản, giao dịch rất tốt nhưng thực tế không phải vậy. Những ai rút chân chậm thì tiền có thể bị chôn cả năm trời và chưa biết khi nào mới rút ra được".

Tại Móng Cái, Quảng Ninh, đầu năm nay, dù chưa triển khai hạ tầng nhưng một loạt dự án cũng tiến hành huy động vốn của các nhà đầu tư chủ yếu đến từ Hà Nội với giá dưới 10 triệu/m2. Những nhà đầu tư này chỉ sau một thời gian ngắn đã nhanh chóng bán lướt sóng, thu lãi vài trăm triệu đồng mỗi lô ngay khi hạ tầng vẫn chưa làm xong. Một số nhà đầu tư khác truyền tai nhau thông tin khu vực đó đang sốt nóng nên cũng đã tham gia. Tuy nhiên, giao dịch đã giảm hẳn từ sau đợt tăng giá ngắn hạn đó nên nhiều người mua vào không bán được hàng.

Một dự án đất nền được rao bán dù đang làm hạ tầng. Ảnh: N.H

Khoảng một năm gần đây, xu hướng bán hoặc huy động vốn tại các dự án phân lô, bán nền trở nên khá phổ biến, điển hình như tại Hòa Lạc, Thái Nguyên, Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên... Không chỉ có những dự án nằm tại trung tâm các thành phố lớn, nhiều chủ đầu tư còn tung ra những dự án được quảng cáo là "đẳng cấp" ở các huyện, thị xã như Kỳ Sơn (Hòa Bình), Phố Nối (Hưng Yên), thị trấn Hùng Sơn (Thái Nguyên), Yên Phong (Bắc Ninh)... Hầu hết những dự án này đều huy động vốn khi chưa làm xong hạ tầng, giá bán phổ biến trong khoảng 6-10 triệu đồng/m2. Giá bán tại một số nơi khác cao hơn, khoảng 12 triệu đồng. Người mua sẽ đóng theo tiến độ làm hạ tầng.

Trong văn bản mới đây, lãnh đạo Bộ Xây dựng xác nhận một số địa phương đang có tình trạng nhiều dự án phân lô, bán nền giao dịch mua bán, chuyển nhượng dù chưa đủ điều kiện, cơ sở pháp lý. Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố rà soát hiện tượng này.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu nhận định, việc phân lô, bán nền tràn lan đã dẫn đến các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương trong thời gian gần đây. Tại các đợt sốt đất này, "thủ phạm" là các cò đất, giới đầu nậu và một số ít doanh nghiệp bất động sản chụp giật.

Để hạn chế việc rao bán dự án trên giấy, trước đó Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất bỏ chia lô bán nền. Nhưng từ năm 2014, các doanh nghiệp lại được cho phép triển khai hình thức trên.

Tuy nhiên, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng nên cấm chia lô bán nền. Việc nhà đầu tư chia lô bán nền ngay khi nhận đất xong là đi ngược với mô hình đầu tư chuyên nghiệp, tức là đầu tư làm sao để bất động sản sinh lời. Theo ông, để tạo ra những sản phẩm có giá trị sử dụng và sinh lời, cần có cơ chế khuyến khích đầu tư trên đất.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, đất nền là kênh đầu tư lướt sóng chứ không phải kênh đầu tư mang tính bền vững. Kênh đầu tư này ẩn chứa nhiều rủi ro như phải chịu ảnh hưởng của sóng thị trường, bị tồn đọng vốn do tính thời vụ hoặc mua phải đất không có pháp lý rõ ràng. Một số dự án phân lô bán nền xong, thu tiền của khách nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch. Do đó, ông cho rằng cần có quy định để kiểm soát khoản vay của các cá nhân khi đổ tiền vào đất nền nhằm đảm bảo sự minh bạch của thị trường.