Tiền vào ồ ạt, bất động sản lại lo 'bong bóng'

Tiền không ngừng đổ vào

Ông Nguyễn Hoàng Minh - PGĐ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM cho biết, đứng về góc độ ngân hàng, từ tháng 4/2012, ngân hàng không xếp bất động sản vào lĩnh vực phi sản xuất và cho vay trở lại bình thường. Bắt đầu từ năm 2013, thị trường ấm dần trở lại ở cả giá bán và số lượng giao dịch thành công.

Do đó kể từ năm 2013, thị trường bất động sản đón nhận dòng tiền đổ vào từ nhiều kênh khác nhau như kiều hối, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), quỹ đầu tư… nhưng quan trọng nhất vẫn là tín dụng ngân hàng. Điều này giúp thị trường bất động sản không chịu áp lực về vốn nhưng lại mất cân đối giữa các kỳ hạn cho vay. Hiện tại, thị trường toàn cho vay trung dài hạn trong khi tổng nguồn vốn lại là huy động ngắn hạn. Đây là vấn đề mà các ngân hàng phải khắc phục.

Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước về lĩnh vực bất động sản trong quý I/2017, tổng dư nợ của toàn Tp.HCM là trên 1,5 triệu tỉ đồng. Trong đó tín dụng cho bất động sản chiếm 164.000 tỉ đồng tương đương khoảng 10,88% trên tổng dư nợ. Nếu so với thời điểm đầu năm thì hiện nay tín dụng bất động sản có số dư nợ cao nhất. Tuy nhiên, so với năm 2007-2008 - giai đoạn tín dụng tăng trưởng nóng lên gần 30% thì hiện tại ngân hàng vẫn kiểm soát chặt chẽ.

Theo ông Sử Ngọc Khương - GĐ Đầu tư Savills Việt Nam, ngoài vốn ngân hàng còn có 2 xu hướng của dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam. Đó là dòng vốn ngắn hạn tập trung vào các dự án đang tạo ra lợi nhuận từ 8-10% trên tổng vốn đầu tư. Xu hướng thứ hai là dòng vốn dài hạn với mục tiêu phát triển dự án, kỳ vọng lợi nhuận từ 20-30% do thời gian thực hiện dự án từ 2-3 năm.

Cũng theo ông Khương việc hợp tác với các đối tác nước ngoài sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản trong nước hạn chế sự lệ thuộc vào ngân hàng. Tuy nhiên, dòng tín dụng của nhà đầu tư nước ngoài chỉ mang tính chất khơi thông trong trường hợp các doanh nghiệp bất động sản nội địa đang gặp khó khăn. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn nắm giữ nguồn vốn chủ đạo trên thị trường.

Dòng tiền từ nhiều kênh khác nhau vẫn liên tục đổ vào thị trường bất động sản, trong
đó nhiều nhất là tín dụng từ các ngân hàng. Ảnh minh họa: TL

Cần siết lại tín dụng ngân hàng

Trao đổi với PV báo điện tử Một Thế Giới, chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển cho rằng dù dòng tiền vẫn liên tục đổ vào bất động sản nhưng thị trường chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng.

Chỉ khi ngân hàng cho vay mà không thu hồi được, tạo thành nợ xấu mới thì bong bóng bất động sản mới xảy ra. "Còn hiện nay, người mua họ mua giá cao, rồi ôm hàng thì không ảnh hưởng gì hết", ông Hiển nhận xét.

Trên thực tế, ngân hàng có vai trò rất lớn trong những năm 2007-2008 - giai đoạn xuất hiện bong bóng bất động sản. Trong giai đoạn 2014-2015, rất nhiều dự án bất động sản ngân hàng cho vay vốn lớn với thời gian kéo dài tới hơn 10 năm nhưng tại sao chúng ta lại không lo sợ, trong khi hiện giờ ngân hàng không cho vay với đất nền vùng ven mà chúng ta lại lo sợ có bong bóng?

Câu hỏi trên được ông Hiển giải thích: Nếu một chủ đất 'ôm' một miếng đất lớn và không bán được hàng sẽ tìm mọi cách đẩy giá những miếng đất đó lên. Sau đó, họ vay ngân hàng, các ngân hàng lại căn cứ vào việc thẩm định với mức giá đã nâng lên đó và cho vay. Như vậy, mới tạo ra nguy cơ cho các ngân hàng. "Bong bóng bất động sản không nằm trong các cơn sốt đất mà nằm trong chính sự tắc trách của cán bộ ngân hàng cũng như sự quản lý của ngân hàng đó”, ông Hiển nói.

Vế vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Minh cũng nhìn nhận, hiện nay, cơ chế, chính sách đã làm mọi cách để ngăn chặn bong bóng bất động sản. Chẳng hạn, hồi đầu năm nay, các ngân hàng thương mại chỉ được phép sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Tỷ lệ này sẽ giảm tiếp chỉ còn 40% vào năm 2018; trong khi những năm trước con số này lên đến 60%. Đồng thời, Thống đốc NHNN cũng ra chỉ thị yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát rủi ro ở các lĩnh vực bất động sản, thế nên nhiều ngân hàng sẽ phải kiểm soát chặt dòng vốn đổ vào thị trường này.

Còn theo chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu, trong những năm trước đây, khi các hàng đều hào hứng tung ra các gói tín dụng dành cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, sửa chữa nhà… khiến lượng tiền trong bất động sản rất dồi dào.

Sở dĩ các ngân hàng rất thích cho vay bất động sản là vì có tài sản đảm bảo rõ ràng trong khi biên lãi thu về cao. Còn với các chủ đầu tư dự án, một khi tìm được đầu ra họ không ngại trả mức lãi suất cao để có thể tiếp cận được vốn vay hoàn thành dự án, đẩy hàng sớm…Điều này khiến các ngân hàng không khỏi quan tâm "miếng bánh” tín dụng bất động sản và luôn khai thác một cách triệt để.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng nhìn nhận cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy các nhà băng hiện đang tài trợ vốn cho cả bên cung lẫn bên cầu về bất động sản. Điều này cũng có nghĩa rằng các ngân hàng đang phải chịu rủi ro rất lớn trong trường hợp chủ dự án bắt cá hai tay, tức là vừa vay vốn từ ngân hàng lại vừa được phép huy động vốn từ khách hàng.

Ông Hiếu cảnh báo, từ các bài học trước đó, các ngân hàng cần phải rất cẩn trọng khi cho vay bất động sản. Trong đó, cần lưu ý phân khúc cao cấp hay những dự án đầu tư vào những khu vực mà nhu cầu về nhà ở đã bão hòa sẽ là nơi dễ xảy ra rủi ro nếu ngân hàng vẫn tiếp tục đẩy vốn vào.