Tiếc đứt ruột vì “bán lúa non“ đất nền, nhà phố phía Nam

Tiếc hùi hụi vì "bán lúa non"

Đầu năm 2017, Giám đốc một doanh nghiệp tại quận 9, Tp.HCM từng tiết lộ với PV vừa đầu tư thành công một dự án phân lô bán nền tại quận 9, kiếm được hàng chục tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Thế nhưng lần gặp lại mới đây, vị giám đốc này lại tỏ vẻ tiếc nuối, bởi giá đất tại dự án này đã tăng gấp đôi.

Vị giám đốc này tiếc rẻ và cho biết: “Đành rằng trong đầu tư khó nói trước, nhưng giá như lúc đó đừng bán, mà để đến bây giờ mới bán thì lời gấp đôi rồi. Mới đây, tôi tìm khắp nơi tại quận 9 để mua đất đầu tư dự án, nhưng không mua được do quỹ đất hầu như không còn, hoặc nếu còn thì giá đã cao chót vót, không thể mua nổi".

Đây chỉ là một câu chuyện của nhà đầu tư lớn, còn với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhiều người cũng rơi vào trường hợp khóc dở, mếu dở.

Phân khúc đất nền phía Nam đang trong cơn sốt

Mới đây, anh Nam (quận Thủ Đức, Tp.HCM), đã quyết định đặt cọc 100 triệu đồng thông qua một văn phòng môi giới địa ốc để mua căn nhà ở phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức với giá 3,3 tỷ đồng và hẹn hôm sau sẽ ra công chứng để chồng tiền. Nhưng qua hôm sau, người bán nhà đột ngột thay đổi ý định và cho biết, sẽ trả lại gấp đôi số tiền đã nhận cọc, vì có lý do đột xuất, chưa thể bán được nhà.

Anh Nam cho biết: "Họ không bán và đền tiền cọc nên tôi cũng đành chấp nhận. Nhưng sau đó tôi mới biết, lý do họ không bán nhà cho tôi là vì hôm đó có một người khách đồng ý mua căn nhà này giá 4 tỷ đồng, nên dù họ có đền cọc, vẫn có lợi thêm được 600 triệu đồng”.

Còn chị Hạnh, một bác sĩ ở quận 5 (Tp.HCM) cho hay, khoảng 1 tháng trước, chị được một người quen giới thiệu một căn nhà mặt tiền trên đường Nguyễn Thị Thập, quận 7 để mở phòng mạch. Sau khi thỏa thuận với chủ nhà sẽ mua căn nhà trên với giá 14 tỷ đồng, chị đặt cọc 200 triệu đồng và hẹn 2 tuần sau sẽ chính thức giao dịch.

Chị Hạnh cho biết, chị phải bán gấp căn nhà mình đang ở tại quận 5 với giá 9 tỷ đồng để lấy tiền mua căn nhà đó. Nhưng sau khi bán nhà xong, cũng là lúc chủ nhà ở quận 7 gọi điện thoại thay đổi quyết định và chấp nhận đền tiền cọc. Không đồng ý hủy hợp đồng, chị nhờ luật sư tư vấn, tuy nhiên luật sư cho biết, trường hợp này không kiện được.

Sau đó, chị Hạnh quay trở về nói chuyện với người mua nhà của mình, với mong muốn được mua lại căn nhà để ở, nhưng lúc này chủ nhà mới đã “hét” giá căn nhà lên 12 tỷ đồng.

Bên cạnh những trường hợp trên, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TechCom Real cho biết, thời gian qua trên thị trường nhà đất cũng xảy ra rất nhiều trường hợp éo le khác. Trong đó, có những trường hợp mua một khu đất thấy có lời nên bán đi để tìm chỗ khác đầu tư. Nhưng do không tìm được chỗ nào ưng ý, lại quay về mua lại chính lô đất vừa bán với giá cao hơn.

Nhiều khu đất nông nghiệp được giới đầu tư thu gom để chia lô bán nền. Ảnh: Lê Thắng

Theo ông Lộc, câu chuyện bán nhà đất lãi trước mắt, lỗ sau lưng như trên trong giai đoạn sốt đất lan rộng khắp Sài Gòn không phải là hiếm. Việc thị trường đất nền, nhà phố liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới khiến nhiều nhà đầu tư dù bán khu đất tưởng có lãi, nhưng tổng khoản tiền thu về không thể tìm mua lại được một bất động sản có vị trí tương tự. Do vậy, thời gian qua, thị trường chứng kiến nhiều nhà đầu tư đất nền, nhà phố dù có lãi vẫn không thể nở nụ cười vì tiếc nuối.

Thị trường thiết lập mặt bằng giá mới

Các chuyên gia phân tích, với một siêu đô thị như Tp.HCM, bất cứ phân khúc bất động sản nào cũng đều có những cơ hội nhất định. Riêng với phân khúc đất nền, nhà phố, ngay cả giữa những lúc thị trường đi xuống, cơ hội đầu tư vẫn rất lớn, vì tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho hay, thời gian qua hệ thống hạ tầng giao thông tại Tp.HCM phát triển mạnh đã làm thay đổi diện mạo của nhiều khu vực. Do đó, "cơn sốt" đất nền không hẳn là sốt ảo, nhưng không loại trừ một số khu vực đã bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng để thổi giá.

Theo ông Châu, với dòng sản phẩm không xuất phát từ nhu cầu thực tế, đón đầu thông tin quy hoạch mơ hồ và pháp lý không rõ ràng, hạ tầng nhếch nhác, nhưng giá liên tục tăng cao, thì nhà đầu tư cần hết sức cảnh giác.

Còn ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, hiện nay thị trường đất nền, nhà phố đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Xét ở góc độ cung cầu, khả năng giảm giá là khó.

"Từ năm 2015 đến nay, giá đất nền, nhà phố tại một số khu vực của Tp.HCM không ngừng gia tăng, thậm chí có nơi đã tăng lên 300 - 400%. Ví dụ, cách đây 2 năm, giá đất nền trên đường Trần Não (quận 2) chỉ có 50 triệu đồng/m2, nhưng nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực đường Song Hành (Xa lộ Hà Nội), vào năm 2015, nhà đầu tư cũng chỉ phải bỏ ra khoảng 50 - 55 triệu đồng/m2, nhưng nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2", ông Thìn phân tích.

Còn ở khu vực quận 9, đất nông nghiệp cách đây 3 năm chỉ có giá 600.000 đồng/m2, nay lên tới 3 - 4 triệu đồng/m2. Với phân khúc đất nền, khu Gia Hòa, An Thiên Lý, Đỗ Xuân Hợp (quận 9) trước đây chỉ 7 - 8 triệu đồng/m2, nay đã lên tới gần 30 triệu đồng/m2.

Theo nhận định của ông Thìn, giá đất mặc dù đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại sẽ rất khó giảm lại. Vì xu hướng tăng giá này không phải do tăng ảo mà do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm thay đổi giá trị bất động sản.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Eximrs cho rằng, không chỉ tại Tp.HCM, mà ngay cả với thị trường Bình Dương, Đồng Nai, giá đất cũng tăng chóng mặt khi chính quyền địa phương gần đây có chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền.

Theo bà Tú, thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của thị trường. Nhưng dù khó khăn về thanh khoản, nhưng giá khó giảm và khi thị trường trở lại, giá lại xác lập mặt bằng mới cao hơn. Thực tế, nếu có khả năng trường vốn tốt, nhà đầu tư đất nền rất ít khi bị lỗ. Những trường hợp bị lỗ là do sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để trả nợ.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group phân tích: "Không bàn về vấn đề nhu cầu, vì nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn, vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý. Nhà đầu tư phải xác định rõ hiện trạng đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.

Thứ hai là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư. Dự án đó phải phục vụ nhu cầu ở thật, có đầy đủ dịch vụ tiện ích xung quanh và từ dự án có thể di chuyển thuận lợi tới các khu vực khác.

Thứ ba là dù mua một khu đất ở trong một dự án khu đô thị được quy hoạch bài bản, nhà đầu tư cũng cần phải thận trọng, tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư dự án không có đủ tiềm lực và uy tín, thì nhà đầu tư rất khó bán được hàng trên thị trường thứ cấp".