Thuế TNCN về đầu tư dự án nhà đất: Có thông tư vẫn chờ công văn hướng dẫn

15 triệu đồng hay 2,5 tỷ đồng?

Trong các bài báo trước, chúng tôi phản ánh những quy định trong Thông tư 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính ký ngày 26/1/2011 thiếu thực tế, khiến các cơ quan không thực hiện được.

Cụ thể, Thông tư 12 quy định: “Nếu giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng và trong tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo biên bản làm việc) tại sàn giao dịch bất động sản…” thì các chi cục thuế than vãn, người dân không thể thực hiện. Bởi giá thị trường rất mơ hồ, không có mức cụ thể mà giá thị trường đã không có thì làm sao lấy nó làm chuẩn để so sánh giá người dân kê khai có phù hợp với giá thị trường hay không. Nếu cảm quan cán bộ thuế thấy phù hợp nhưng sau đó có người nói không phù hợp thì ai chịu trách nhiệm.

Do vậy, để bảo vệ mình, cán bộ thuế đi làm việc với các sàn giao dịch để ấn định thuế cho chắc ăn. Thông tư 12 quy định khi có giá sàn thì áp dụng mức thuế suất 25% trên lợi nhuận.

Và theo cách tính lợi nhuận của Thông tư 12 là lấy giá bán trừ giá mua, nhưng trên thực tế từ trước đến nay việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vào dự án bất động sản là do chủ dự án xác nhận thay đổi người tham gia góp vốn chứ không ghi giá chuyển nhượng, do vậy, giá mua được căn cứ theo giá trong hợp đồng góp vốn ban đầu của chủ đầu tư.

Vì thế mới có chuyện, người dân bán đất giá 10,7 tỷ đồng phải đóng thuế đến 2,5 tỷ đồng, do giá mua ghi trong hợp đồng ban đầu cách đây chục năm với giá chỉ 750 triệu đồng (lấy giá bán 10,7 tỷ đồng trừ giá mua 750 triệu đồng thì số tiền lời lên đến gần 10 tỷ đồng nhân với thuế suất 25% cho ra kết quả phải nộp thuế là… 2,5 tỷ đồng).

Vì cách tính thuế phi thực tế như thế nên chẳng người dân nào có thể đóng thuế nổi, các giao dịch đều bị ách. Thế nhưng, trả lời về vấn đề này, Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Bùi Văn Nam – người được thừa ủy quyền của Bộ trưởng Bộ Tài chính, ký công văn trả lời rằng nội dung bài báo nói Thông tư 12 quy định duy nhất một cách tính thuế là chưa đúng, vì trong thông tư có quy định “trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”.

Thế nhưng, trên thực tế cán bộ thuế không dám áp dụng 2% vì áp dụng cách này mức thuế rất thấp, cách xa một trời một vực với cách tính 25% trên lợi nhuận.

Cụ thể, như trường hợp nêu trên, cách tính thuế 2% là tính trên 750 triệu đồng (tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai), tức người nộp thuế chỉ phải nộp 15 triệu đồng, quá nhỏ so với cách tính thuế 25% trên giá sàn giao dịch là 2,5 tỷ đồng. Nguyên nhân, Thông tư 12 ghi rõ, áp 2% trên “tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - tức 750 triệu” chứ không phải “giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - 10,7 tỷ đồng”, phải chăng có sự nhầm lẫn về từ ngữ trong trường hợp này.

 Chờ hướng dẫn...

Thông tư 12 thay thế câu “Hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ” thành “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, do vậy, trong các bài báo trước chúng tôi nói rằng, hợp đồng góp vốn để mua nền đất chứ không phải hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Và trường hợp của bà Trần Thị Loan Anh là “Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật – nhận lại đất ở” nên không thuộc đối tượng được quy định “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”.

Về vấn đề này, Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Bùi Văn Nam trả lời trong công văn gởi Báo SGGP và Ban Tuyên giáo Trung ương rằng: “Theo quy định tại điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định rõ, các chủ đầu tư khi được giao đất để thực hiện các dự án  nhà ở không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở.

Do vậy, việc mua bán, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua nền nhà là không đúng quy định pháp luật; cơ quan thuế không thể hợp pháp bằng thu thuế TNCN.

Thông tư 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính chỉ hướng dẫn thuế TNCN đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) mà không quy định trường hợp cá nhân mua nền nhà của chủ đầu tư sau đó chuyển nhượng”.

Như vậy, với lý giải này của Tổng cục trưởng Bùi Văn Nam thì Thông tư 12 chỉ điều chỉnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, vì Nghị định 181 cấm chủ đầu tư đầu tư dự án bán nền. Nhưng Nghị định 181 này có hiệu lực từ đầu năm 2005, trong khi trường hợp chuyển nhượng “Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật – nhận lại đất ở” của bà Trần Thị Loan Anh là hợp đồng góp vốn trước năm 2005- ngày Nghị định 181 có hiệu lực (cụ thể dự án này triển khai từ năm 2001).

Mà trước khi Nghị định 181 ra đời, các dự án đầu tư bán nền đều hợp pháp. Thực tế, hiện nay có nhiều dự án đầu tư bán nền từ trước 2005 đến giờ vẫn chưa thực hiện xong và pháp luật không cấm người dân sang nhượng cho nhau.

Ban hành Thông tư 12 là dựa vào Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và căn cứ vào công văn trả lời của Tổng cục trưởng Bùi Văn Nam cho thấy, những hợp đồng đầu tư mua nền đất hợp pháp (trước khi cấm phân lô bán nền theo Nghị định 181) không thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư 12 này.

Thế nhưng, chúng tôi mang công văn trả lời của Tổng cục trưởng cho Chi cục Thuế quận 7 (nơi đang “giam” hồ sơ tính thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua nền đất của bà Trần Thị Loan Anh) thì nơi đây vẫn không thực hiện và cho biết... phải hỏi ý kiến của Cục Thuế Tp.HCM. Sau đó, Chi cục Thuế quận 7 mang toàn bộ hồ sơ và công văn trả lời của Tổng cục trưởng lên Cục Thuế TP hỏi thì Phòng Tuyên truyền Hỗ trợ người nộp thuế Cục Thuế TP trả lời “Phải chờ hướng dẫn của cấp trên, tức Tổng cục Thuế”.

Quyền lợi của người dân đang bị ảnh hưởng vì cơ quan thuế không chịu tính thuế, người dân như đang ngồi trên đống lửa, thế nhưng, đến giờ cơ quan thuế cấp dưới vẫn không giải quyết mà vô tư ngồi chờ cấp trên hướng dẫn, rồi cấp trên lại ngồi chờ cấp trên nữa hướng dẫn… Đó là chưa kể, về trình tự ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì Thông tư là văn bản quy phạm pháp luật thấp nhất hướng dẫn nghị định, luật.

Vậy đã có thông tư, tại sao cơ quan thuế vẫn ngồi chờ hướng dẫn dưới hình thức… công văn của cấp trên. Nếu kiểu cán bộ chờ hướng dẫn bằng công văn, thông qua con đường nội bộ giữa các cơ quan nhà nước với nhau như thế thì các văn bản pháp quy chỉ có… cán bộ mới biết, mới hiểu, vì người dân làm gì có được công văn hướng dẫn nội bộ để biết.

(Theo SGGP)