Thuế nhà sẽ thu ra sao?

Dự thảo Luật thuế nhà đất được một số chuyên gia nhận định còn quá đơn giản, chưa tác động được đến tình trạng đầu cơ nhà đất - Ảnh: D.Đ.Minh

Tất cả các chuyên gia mà chúng tôi trao đổi hôm qua 27.4, đều thống nhất cần sớm ban hành Luật Thuế nhà, đất để chuẩn hóa hệ thống tài chính đất đai vốn đang là lỗ hổng lớn hiện nay. Tuy nhiên, dự thảo mà Bộ Tài chính vừa công bố còn quá đơn giản và chưa thể góp phần xử lý tình trạng lãng phí và đầu cơ nhà đất.

Theo đề xuất thì giá nhà tính thuế (thu hằng năm) dựa trên các bảng giá do Nhà nước ban hành.

Thuế nhà, nên tính theo diện tích hay giá trị?

Ông Nguyễn Quang, Giám đốc chương trình định cư Liên Hiệp Quốc có văn phòng tại Hà Nội, nói với Thanh Niên rằng, dự thảo luật được xây dựng trên các nguyên tắc phù hợp với thông lệ quốc tế nhưng trong một số trường hợp không phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Ví dụ, dự thảo luật quy định áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến theo giá trị căn nhà - một cách làm thường thấy ở các nước phát triển nhưng ở Việt Nam, cách đánh thuế này có nguy cơ không khuyến khích đầu tư vào nhà hiện đại với suất đầu tư cao trên đất, người ta sẽ trải giá trị đầu tư vào nhà ở dạng đơn giản trên diện tích đất lớn để không phải chịu thuế về nhà ở. Người có nhà cũng không muốn đầu tư thêm để cuộc sống tốt đẹp hơn. Cụ thể hơn, căn nhà trên đất rộng chưa chắc đã có giá trị nhà cao hơn căn nhà trên đất hẹp, mà nước ta đang trong cảnh đất chật - người đông.

Người sử dụng căn nhà 10 tỉ đồng thì phải chịu mức thuế suất cao hơn căn nhà chỉ có 1,3 tỉ đồng, nhưng theo dự thảo sẽ là như nhau

Ông Đặng Hùng Võ

Đồng quan điểm này, ông Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính, ĐH Quốc gia Hà Nội cho rằng: "Theo tôi, việc áp thuế nhà theo giá trị chỉ nên đặt là tiêu chí rất phụ, tiêu chí chính vẫn là diện tích sử dụng để tính lũy tiến bắt đầu từ diện tích vượt hạn mức". Đánh thuế nhà lũy tiến trên diện tích sử dụng cũng chính là đề nghị của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ trong bản đề xuất về một số giải pháp đối với thị trường bất động sản hồi năm 2007.

Nên có nhiều bậc thuế

1. Nhà ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau: Bậc Thuế Giá tính thuế của nhà ở (triệu đồng) Thuế suất (%) 1 Đến 600 0 2 Trên 600 đến 1.200 0,05 3 Trên 1.200 0,1 2. Đất ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần như sau: Bậc thuế Diện tích đất chịu thuế (m2) Thuế suất (%) 1 Diện tích trong hạn mức 0,05 2 Phần diện tích vượt hạn mức 0,1 Trong đó: Hạn mức diện tích đất làm căn cứ tính thuế là hạn mức công nhận đất ở theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 3. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Áp dụng một mức thuế suất là 0,05%/năm. (Điều 7 dự thảo Luật Thuế nhà, đất)

TS Trần Du Lịch, Phó trưởng đoàn ĐB Quốc hội TP.HCM thì cho rằng, việc đánh thuế nhà nên áp lũy tiến theo giá trị là phù hợp thông lệ quốc tế, trên cơ sở đó, chính quyền địa phương sẽ công bố giá và cơ quan thuế định thuế. Tuy nhiên ông Trần Du Lịch cho rằng, dự thảo đưa ra 2 bậc thuế lũy tiến (trên 600 triệu - 1,2 tỉ đồng chịu thuế 0,05%; trên 1,2 tỉ đồng chịu thuế 0,1%) chưa đảm bảo triệt để được nguyên tắc nhà giá trị càng cao chịu thuế càng cao.

"Nhà biệt thự phải có mức thuế khác với nhà trong hẻm vì thuế nhà đất là để điều tiết thu nhập. Nhà nước thu thuế nhà đất một cách ổn định từ những người giàu để đầu tư xây dựng các khu nhà xã hội cho người nghèo. Vì vậy cần có nhiều bậc thuế hơn nữa để đảm bảo việc thu thuế được công bằng", ông Nguyễn Quang, Chương trình định cư Liên Hiệp Quốc, đề nghị.

Tương tự như vậy với biểu thuế áp dụng cho đất ở, các chuyên gia cho rằng chia 2 bậc (trong hạn mức và vượt hạn mức) sẽ không "quét" hết được các mức sử dụng đất và như vậy sẽ hạn chế hiệu quả của công cụ thuế. "Người sử dụng một căn nhà 10 tỉ đồng thì phải chịu mức thuế suất cao hơn căn nhà chỉ có 1,3 tỉ đồng nhưng theo dự thảo sẽ là như nhau", ông Đặng Hùng Võ nói.

Chưa có công cụ chống đầu cơ

Về cách tính thuế, các bậc lũy tiến và mức thuế suất thì có sự khác nhau trong đề xuất của các chuyên gia nhưng tất cả họ đều đồng ý rằng, dự thảo luật bị trống một mảng rất quan trọng, đó là thiếu các công cụ để chống tình trạng đầu cơ nhà đất, vốn là nguyên nhân lớn nhất làm thị trường bất động sản Việt Nam hỗn loạn.

Ông Đặng Hùng Võ đề nghị, ngoài quy định thuế suất đối với nhà đất đang sử dụng, cần phải áp thuế đối với những dạng khác như nhà, đất bỏ trống, dự án sử dụng không hiệu quả, chậm tiến độ... Ông Trần Du Lịch phân tích: "Người ta chỉ chống nhà đất bỏ hoang chứ không hạn chế việc sở hữu nhiều nhà, nhiều đất (nếu mua nhà đất để rồi cho thuê thì nộp thuế thu nhập), do vậy luật cần phải có điều khoản rõ ràng để phân biệt điều này, nếu không người ta sẽ nhầm lẫn giữa việc đánh thuế thật cao đối với người sở hữu nhiều nhà là chống đầu cơ".

Theo ông Lịch, cần có một biểu thuế riêng cho nhà đất không sử dụng, bỏ hoang. "Chẳng hạn, nếu anh mua một nền đất mà trong vòng 2 năm không xây dựng trên đó một trệt, 2 lầu theo quy định sẽ phải chịu mức thuế suất từ 10-20% giá thị trường của lô đất đó. Đầu cơ là mua để đó đợi giá lên thì bán, vậy thì công cụ thuế phải điều tiết làm sao để mức thuế thậm chí phải cao hơn mức tăng giá của thị trường thì mặc nhiên đầu cơ sẽ hết", ông Lịch nói.

Bình luận về dự thảo luật, một chuyên gia làm việc cho chương trình đào tạo của Đại học Harvard (Mỹ) tại TP.HCM ngắn gọn: dự thảo Luật Thuế nhà, đất còn nửa vời và sẽ không đủ sức điều tiết thị trường như mong muốn.