Thuế đối với bất động sản: Được tính theo tiến độ

 Bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng tuyên truyền hỗ trợ người nộp thuế, Cục Thuế Tp.HCM trả lời một số thắc mắc của bạn đọc.

* Đơn vị chúng tôi có chức năng kinh doanh bất động sản, xin hỏi việc tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động kinh doanh bất động sản từ ngày 1-1-2009 có gì thay đổi không, cụ thể như thế nào? (Nguyễn Hữu Thông, quận 9, TPHCM)

* Trước ngày 1-1-2009 đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng trừ giá đất theo giá do UBNDTP quy định tại thời điểm nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng nhà, hạ tầng có thu tiền theo tiến độ thì mỗi lần thu tiền chưa phải lập hóa đơn GTGT, chưa phải kê khai tính thuế GTGT.

Theo Quyết định số 89/2008/QĐ-UBND, từ ngày 1-1-2009 tại TPHCM giá đất tính thuế là giá chuyển nhượng trừ (-) giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thời điểm chuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất do UBND TP quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt quá số tiền đất thu của khách hàng.

Trường hợp xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, giá đất được trừ là giá đất thực tế tại thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ. Giá đất được trừ tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ so với giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng (thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ).

* Cách xác định giá tính thuế và tính thuế GTGT đầu ra đối với kinh doanh bất động sản như thế nào. Ví dụ, Công ty Đầu tư và phát triển nhà A được Nhà nước giao 10.000m² đất để xây dựng nhà bán. Công ty bán 1 căn nhà có diện tích đất là 100m², giá bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất chưa có thuế GTGT là 2 tỷ đồng (trong đó giá nhà bao gồm cả cơ sở hạ tầng 1,2 tỷ, giá chuyển quyền sử dụng đất do công ty kê khai là 8 triệu/m²), vậy tính thuế thế nào? (Nguyễn Hữu Hinh, quận Bình Thạnh)

* Giá công ty kê khai chưa đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật. Chẳng hạn, tại thời điểm chuyển nhượng, giá đất do UBND TP quy định là 6 triệu đồng/m² thì giá tính thuế GTGT đối với căn nhà trên là: 2 tỷ - (6 triệu đồng x 100m²) = 1,4 tỷ đồng.

* Trường hợp công ty kinh doanh bất động sản C bán một căn biệt thự, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng là 8 tỷ đồng, trong đó giá bán nhà là 5 tỷ đồng, giá đất là 3 tỷ đồng. Công ty C thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án. Khách mua phải trả tiền làm 3 lần, lần thứ nhất là 30% hợp đồng (2,4 tỷ đồng), lần thứ hai là 50% hợp đồng (4 tỷ đồng), lần thứ ba thanh toán số còn lại là 1,6 tỷ đồng thì giá tính thuế GTGT như thế nào? (Hữu Minh, Nhà Bè, TPHCM)

* Thuế GTGT sẽ được tính trên từng lần như sau:

Giá tính thuế GTGT lần đầu: 2,4 tỷ - 30% x 3 tỷ = 1,5 tỷ đồng
Giá tính thuế GTGT lần thứ hai: 4 tỷ - 50% x 3 tỷ = 2,5 tỷ đồng
Giá tính thuế GTGT lần thứ ba: 1,6 tỷ - 20% x 3 tỷ = 1 tỷ đồng

Đối với cơ sở kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, giá tính thuế là giá cho thuê cơ sở hạ tầng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng trừ (-) tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước.

* Công ty Đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Y được Nhà nước cho thuê 500.000m² đất thời gian 50 năm để xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho thuê. Giá cho thuê đất là 300.000 đồng/m²/năm. Sau khi đầu tư hạ tầng, Công ty Y cho Công ty Z thuê 5.000m² trong 20 năm để xây dựng nhà máy sản xuất, giá thuê đất chưa có thuế GTGT (chưa kể phí tiện ích công cộng) là 800.000 đồng/m²/năm. Công ty Z trả tiền thuê hạ tầng 1 năm 1 lần. Vậy tính thuế như thế nào? (Hà Ngọc Hồ, Biên Hòa, Đồng Nai)

* Giá tính thuế GTGT đối với tiền thu từ cho thuê hạ tầng 1 năm đối với Công ty Đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Y cho Công ty Z thuê là: (5.000m² x 800.000 đồng) - (5.000m² x 300.000 đồng) x 1 năm = 2.500.000.000 đồng.

Thuế GTGT là: 2.500.000.000 đồng x 10% = 250.000.000 đồng.

* Thuế suất thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là bao nhiêu phần trăm? (Nguyễn Thị Mỹ, Bình Chánh, TPHCM)

* Kinh doanh bất động sản áp dụng thuế suất thuế GTGT là 10%.

Theo SGGP