Thuế chuyển nhượng BĐS: Còn nhiều kẽ hở pháp lý

Sau hơn một năm triển khai Luật thuế Thu nhập cá nhân (TNCN), việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đã gặp nhiều vướng mắc. Những kẽ hở trong Luật thuế TNCN không chỉ gây khó khăn cho người nộp thuế, mà còn tạo điều kiện để những hành vi "lách" luật, trốn thuế được thực hiện dễ dàng, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước (NSNN).

Tháo gỡ những vướng mắc trong chuyển nhượng, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển, bảo đảm thu đúng, thu đủ tiền thuế cho NSNN là một trong những nhiệm vụ lớn với ngành thuế trong bối cảnh thị trường BĐS sôi động như hiện nay.

"Lách" luật, trốn thuế

Để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng BĐS, khi xây dựng Luật thuế TNCN, các nhà làm luật đã quy định việc kê khai, nộp thuế được thực hiện dựa trên tinh thần "tự khai, tự nộp", tạo thuận lợi cho người dân và góp phần giúp thị trường BĐS phát triển. Song trên thực tế, để trốn thuế chuyển nhượng BĐS, nhiều trường hợp đã lợi dụng quy định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở của cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế để trốn thuế. Bởi với hệ thống quản lý thông tin cá nhân của nhà nước hiện nay, khó có thể kiểm soát được những trường hợp chuyển nhượng BĐS kê khai là "nhà ở duy nhất" có chính xác hay không. Ngoài ra, có trường hợp còn lợi dụng quy định: "Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha - mẹ đẻ với con đẻ; anh chị em ruột với nhau..." được miễn thuế đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế. Đơn cử, trường hợp hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho nhau sẽ phải nộp thuế TNCN theo quy định. Nhưng người chị dâu đã "lách" luật làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng chuyển nhượng tiếp cho người em dâu để được miễn thuế.


Hành vi kê khai giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá thực tế để trốn thuế cũng phổ biến. Bởi khai mức giá thấp, bên bán sẽ nộp thuế TNCN ít hơn, bên mua nộp lệ phí trước bạ thấp hơn. Vì vậy, khi làm hợp đồng chuyển nhượng BĐS, các bên liên quan thường thỏa thuận chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao một chút so với giá đất quy định để giảm số thuế phải nộp. Chẳng hạn, một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được thực hiện với giá 2 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng hai bên mua - bán thỏa thuận chỉ ghi mức 1 tỷ đồng và nộp thuế chuyển nhượng 2% là 20 triệu đồng (trên thực tế số thuế phải nộp vào NSNN là 2 tỷ đồng x 2% = 40 triệu đồng). Trong bối cảnh thị trường BĐS sôi động như hiện nay, những giao dịch nhà, đất trị giá hàng chục tỷ đồng không phải là hiếm. Nếu chỉ tính riêng hình thức kê khai gian lận nêu trên, NSNN đã thất thu một khoản không nhỏ...

Gỡ vướng trong tính thuế

Bên cạnh những kẽ hở pháp lý gây thất thu thuế, quy định chưa rõ ràng khi chuyển nhượng BĐS đối với hợp đồng góp vốn lại khiến nhiều trường hợp muốn được nộp thuế nhưng không thực hiện được. Đơn cử, một trường hợp chuyển nhượng đất nền tại dự án thuộc địa phương X, khi chuyển đến cơ quan thuế làm thủ tục, cần có giấy xác nhận vị trí BĐS của chính quyền sở tại. Tuy nhiên, với hợp đồng góp vốn, BĐS chưa hình thành nên chỉ có chủ đầu tư mới có thể xác nhận vị trí của BĐS, còn UBND phường không thể xác nhận vấn đề này. Việc áp thuế 2% (trên giá chuyển nhượng) hay 25% (trên thu nhập chịu thuế) cũng gặp khó khăn. Vì, theo hướng dẫn của ngành thuế, BĐS đã chuyển nhượng qua nhiều lần, không xác định được giá vốn thì áp thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, văn bản lại không quy định bao nhiêu lần được coi là "nhiều" khiến người nộp thuế không biết phải nộp thuế ra sao...?!

Để tháo gỡ những vướng mắc trong lĩnh vực tính thuế chuyển nhượng BĐS, ngày 11-1-2010, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 02/2010/TT-BTC hướng dẫn, bổ sung các văn bản trước đó về thực hiện Luật thuế TNCN. Thông tư có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày ký, riêng thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được áp dụng ngay từ ngày 11-1. Theo văn bản mới, những quy định cụ thể về việc áp dụng thuế suất 2% hay 25% được hướng dẫn chi tiết nhằm gỡ rối cho người nộp thuế BĐS. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền góp vốn và những chứng từ khác chứng minh các chi phí liên quan. Riêng trường hợp chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng, giá mua được xác định bằng tổng số vốn phải góp theo hợp đồng trừ đi phần vốn góp chưa nộp, sau đó cộng thêm các chi phí có liên quan để làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng BĐS...

Nhận xét về thông tư hướng dẫn mới của Bộ Tài chính, một vị lãnh đạo của ngành thuế cho rằng, mặc dù vẫn giữ nguyên hai phương án nộp thuế, song Thông tư số 02 đã tách riêng trường hợp thu thuế theo mức 25% để hướng dẫn cụ thể, tránh trường hợp có nhiều cách hiểu khác nhau, áp dụng tùy tiện, khiến người dân bị phiền hà hoặc cán bộ thuế lợi dụng để nhũng nhiễu, tiêu cực. Tuy nhiên, để hạn chế những kẽ hở pháp lý, gây thất thu NSNN trong lĩnh vực thuế chuyển nhượng BĐS, việc hoàn thiện và sửa đổi những điểm bất cập trong Luật thuế TNCN cần tiếp tục được thực hiện. Chỉ khi nào ý thức của người nộp thuế được nâng cao, Luật thuế TNCN quy định chi tiết, rõ ràng và chặt chẽ, tình trạng thất thu thuế mới có thể được cải thiện, góp phần thu đúng, thu đủ tiền thuế cho NSNN.