Thủ tục tách thửa và sang tên như thế nào?

Trên bản vẽ thể hiện chi tiết hình dạng, kích thước nhà ở có trên lô 1, kèm theo hình dạng lô 2 (ghi là vườn tạp). Phần đất phía sau (lô 2 - đất nông nghiệp): có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng), chỉ đứng tên mẹ. Hiện nay đã xây dựng một số phòng trọ, không còn là vườn nữa.

Nay cha tôi đã mất mà không để lại di chúc. Cả gia đình thống nhất sẽ chia lô đất phía trước thành 2 phần và cho tôi đứng tên 1 phần, phần còn lại do mẹ tôi đứng tên.

Cho tôi hỏi: Gia đình cần làm những thủ tục gì để có thể tách thửa và sang tên cho tôi? Về bản vẽ, chỉ cần vẽ trên phần đất có sổ hồng (lô 1) để tách thửa hay phải vẽ cả mảnh đất (lô 1+2)? Trong trường hợp phải vẽ cả mảnh đất (lô 1+2), có cần làm chuyển quyền sử dụng đất cho lô 2 không? Nếu có thì chi phí bao nhiêu? Nguyễn Nam ([email protected])

Trả lời

Trên cơ sở thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu là gia đình bạn có hai lô đất đã được cấp giấy chứng nhận khác nhau: lô 1 là đất ở và lô 2 là đất nông nghiệp. Theo đó, có thể thấy đây là hai diện tích đất độc lập với nhau.

Gia đình bạn có ý định chia lô đất 1 (đất ở) thành hai phần cho bạn và mẹ của bạn. Do lô đất 1 này được đứng tên bởi ba và mẹ của bạn và ba của bạn đã mất mà không để lại di chúc, nên muốn thực hiện tách thửa và sang tên cho bạn thì trước hết cần phải làm thủ tục phân chia thừa kế.

Bởi lẽ, theo điều 219 Bộ luật dân sự năm 2005, sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất; vợ chồng có quyền ngang nhau đối với tài sản chung này. Trong trường hợp gia đình bạn, do đất được cấp chung cho cả ba và mẹ bạn nên đây là tài sản chung của hai người. Nếu không cùng thực hiện quyền trên cơ sở ý chí chung của cả hai thì mỗi người sẽ có quyền quyết định như nhau đối với 1/2 tài sản (tức 1/2 diện tích đất). Nếu một người chết, theo điều 735 Bộ luật dân sự, sẽ được để lại phần quyền của mình cho những người thừa kế.

Cũng theo Bộ luật dân sự năm 2005, điều 675 và điều 676, khi cá nhân chết mà không có di chúc thì di sản của người này sẽ được chia theo thứ tự ưu tiên cho những người thuộc hàng thừa kế do luật định. Trong đó, hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Với trường hợp của bạn, giả định là cha và mẹ của ba bạn (tức ông và bà nội của bạn) không còn. Một nửa quyền sử dụng lô đất 1 của ba bạn sẽ được chia đều cho mẹ bạn, bạn và anh, chị, em của bạn (nếu có). Một nửa diện tích đất còn lại vẫn thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn. Theo đó, mẹ bạn có quyền sử dụng 1/2 lô đất 1 cộng thêm phần được thừa kế từ chồng (ba của bạn) và chỉ có quyền quyết định đối với phần diện tích đất này. Phần còn lại của lô 1 phải được quyết định trên cơ sở sự thống nhất đồng ý của bạn và anh, chị, em của bạn (nếu có).

Như vậy, gia đình bạn phải làm thủ tục kê khai thừa kế. Trong hồ sơ, ngoài giấy chứng nhận của lô đất 1, cần có biên bản (văn bản) thỏa thuận phân chia thừa kế của những người thừa kế như đã nêu gồm mẹ của bạn, bạn và anh, chị, em của bạn (nếu có). Đồng thời gia đình bạn có ý định chỉ chia lô đất 1 thành hai phần cho bạn và mẹ của bạn thì những người thừa kế còn lại (anh, chị, em của bạn, nếu có) cần nên có văn bản (giấy) từ chối nhận di sản thừa kế để tránh tranh chấp phát sinh sau này.

Thủ tục kê khai thừa kế có thể được hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Trên cơ sở đó, hồ sơ sẽ được chuyển đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc phòng tài nguyên - môi trường và cơ quan thuế để tiến hành thủ tục tách thửa, kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ (nếu có) và cấp giấy chứng nhận cho bạn và cho mẹ của bạn.

Do lô đất 1 và lô đất 2 là hai thửa đất được cấp giấy chứng nhận khác nhau nên thủ tục tiến hành đối với lô đất 1 không liên quan lô đất 2.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý, muốn được phép tách thửa, thì thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích đất tối thiểu theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của Ủy ban nhân dân TP.HCM. Theo quyết định này, tại quận Tân Bình, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa là:

- Đất chưa có nhà: 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;

- Đất có nhà hiện hữu (trường hợp của gia đình bạn): 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m.

Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)