Thủ tục mua bán đất
Hỏi: Tôi đang muốn mua một lô đất diện tích 50m2. Có người muốn bán cho tôi nhưng người này chỉ có giấy quyết định thanh lý có vẽ sơ đồ lô thửa, có đóng dấu đỏ công ty họ làm. Như vậy tôi có thể mua được miếng đất này không? Nếu có thì thủ tục cần làm gồm những gì? (Nguyen Thanh An, [email protected])
Trả lời:
Điều 106 Luật đất đai quy định, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: (i) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; và (iv) đất còn trong thời hạn sử dụng.
Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định cụ thể là kể từ ngày 1/1/2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đúng quy định trước ngày 1/11/2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Dẫn chiếu đến điều 50 của Luật đất đai, tuy khoản 1 của điều luật này có quy định về giấy tờ thanh lý, hóa giá nhưng phải là giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Theo đó, trong trường hợp của bạn, với giấy tờ mà người bán đang có thì quyền sử dụng đất này chưa đủ điều kiện để có thể được đưa vào giao dịch. Vì vậy, trước hết người bán cần làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đứng tên người bán đối với diện tích đất nói trên (chuyển chủ quyền sử dụng đất từ công ty sang người bán). Khi người bán được cấp giấy chứng nhận, bạn mới có thể tiến hành giao dịch nhận chuyển nhượng diện tích đất này thông qua hợp đồng có chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã hoặc chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng.
Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý vấn đề quy hoạch và quy định về giới hạn diện tích tối thiểu sau khi tách thửa tại địa phương, nhằm đảm bảo diện tích đất này sau khi tách ra khỏi diện tích đất của công ty sẽ được cơ quan có thẩm quyền: (i) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng mà bạn mong muốn (trên cơ sở phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt); và (ii) đủ điều kiện diện tích tối thiểu để được công nhận và cấp giấy chứng nhận.
Ví dụ, theo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND Tp.HCM, tại Tp.HCM, diện tích đất ở chưa có nhà ở tối thiểu sau khi tách thửa tại khu vực các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình Thạnh và Tân Bình là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m2.
Điều 106 Luật đất đai quy định, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: (i) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; và (iv) đất còn trong thời hạn sử dụng.
Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định cụ thể là kể từ ngày 1/1/2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đúng quy định trước ngày 1/11/2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Dẫn chiếu đến điều 50 của Luật đất đai, tuy khoản 1 của điều luật này có quy định về giấy tờ thanh lý, hóa giá nhưng phải là giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Theo đó, trong trường hợp của bạn, với giấy tờ mà người bán đang có thì quyền sử dụng đất này chưa đủ điều kiện để có thể được đưa vào giao dịch. Vì vậy, trước hết người bán cần làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đứng tên người bán đối với diện tích đất nói trên (chuyển chủ quyền sử dụng đất từ công ty sang người bán). Khi người bán được cấp giấy chứng nhận, bạn mới có thể tiến hành giao dịch nhận chuyển nhượng diện tích đất này thông qua hợp đồng có chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã hoặc chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng.
Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý vấn đề quy hoạch và quy định về giới hạn diện tích tối thiểu sau khi tách thửa tại địa phương, nhằm đảm bảo diện tích đất này sau khi tách ra khỏi diện tích đất của công ty sẽ được cơ quan có thẩm quyền: (i) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng mà bạn mong muốn (trên cơ sở phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt); và (ii) đủ điều kiện diện tích tối thiểu để được công nhận và cấp giấy chứng nhận.
Ví dụ, theo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND Tp.HCM, tại Tp.HCM, diện tích đất ở chưa có nhà ở tối thiểu sau khi tách thửa tại khu vực các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình Thạnh và Tân Bình là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m2.
Thạc sĩ luật Đặng Anh Quân - Đại học Luật Tp.HCM
(Theo TTO)
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
![[Infographic] 6 sai lầm người đi thuê nhà thường mắc phải](http://xhome.one/data/source/content/thumbnail_news_bds/20191128110131-b430.jpg)
CHIA SẺ & BÌNH LUẬN
Tweet