Thủ tục làm sổ đỏ nhà đất khi người bán đã qua đời

Sau khi bà ấy mất con gái bà có làm bản khai di sản thừa kế và giấy chứng nhận di sản thừa kế nhưng lại do UBND phường sở tại cấp. Do đó khi tôi được ủy quyền đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ tôi đang ở được trả lời là không được phép, phải làm lại.

Nhưng con gái bà ấy không thể về Việt Nam để làm lại được. Tôi phải làm sao để có thể xin giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ?

Rất cảm ơn các bạn giúp đỡ và các luật sư!

(Ngọc Hiền)

Trả lời:

Theo Điều 62 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia các giao dịch về mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở tại Việt Nam phải thực hiện các yêu cầu sau đây:

a) Thuộc diện được sở hữu nhà ở và có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

b) Thực hiện việc mua bán, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở theo đúng các quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này.

c) Những người không thuộc diện quy định tại Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai hoặc những người thuộc diện được sở hữu một nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở nhưng đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó theo quy định tại Điều 72 của Nghị định.

Điều 72 quy định các trường hợp không được sở hữu nhà ở Việt Nam: “1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các diện sau đây được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

b) Cá nhân nước ngoài thuộc diện chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và tại thời điểm được tặng cho, được thừa kế đang có sở hữu căn hộ tại Việt Nam;

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại nhưng được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không phải là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại;

d) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép về Việt Nam cư trú có thời hạn dưới ba tháng;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện chỉ được sở hữu một nhà ở và tại thời điểm được tặng cho, được thừa kế đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.

Với câu hỏi mà bạn đưa ra chúng tôi chưa có thông tin về các vấn đề sau:

+ Thứ nhất: Hàng thừa kế của bên có tài sản gồm có những ai? Bạn mới đưa ra có con gái và chồng người chết. (Theo quy định của Bộ luật dân sự, Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết);

+ Thứ hai là người con có thuộc diện có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không?

+ Thứ ba: Việc hồ sơ Khai nhận di sản thừa kế của bạn bị trả lại có thể đã vi phạm thủ tục và hình thức liên quan đến việc khai nhận di sản thừa kế (Bởi theo quy định hiện hành, việc thực hiện khai nhận di sản phải do tổ chức hành nghề công chứng tiến hành mà không phải thực hiện ở UBND cấp xã, phường như trước đây).

Trong trường hợp người con gái là người thừa kế duy nhất thì bạn phải thực hiện các bước sau đây để hoàn tất thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật:

- Bước 1: Người được thừa kế tài sản phải đến tổ chức hành nghề công chứng tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế để tiến hành việc khai nhận và phân chia tài sản do người chết để lại (cụ thể là ngôi nhà mà bạn đã mua những chưa làm thủ tục).

- Bước 2: Những người được hưởng di sản thừa kế ủy quyền cho bạn làm việc với Chủ đầu tư để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Nhà cho ngôi nhà nêu trên. (Công chứng ủy quyền tại các tổ chức hành nghề công chứng).

- Bước 3: Bạn làm việc với chủ đầu tư, cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử hữu, Văn bản khai nhận di sản thừa kế, hợp đồng ủy quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

- Bước 4: Khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đứng tên người được hưởng di sản thừa kế) thì bạn liên hệ với họ để làm Hợp đồng mua bán căn hộ. Trường hợp họ ở nước ngoài thì họ có thể làm ủy quyền tại đại sứ quán nước sở tại để ủy quyền cho người khác thực hiện việc mua bán căn hộ trên cho bạn).

Trong trường hợp người con gái không được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam quy định tại Điều 72 Nghị định định 71/2010/NĐ-CP thì có quyền bán hoặc ủy quyền bán căn hộ nêu trên khi có đủ các giấy tờ theo quy định tại Khoản 2 Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP: “…2. Tổ chức, cá nhân được tặng cho, được thừa kế nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán nhà ở khi đã có các giấy tờ sau đây:

a) Hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật về dân sự Việt Nam;

b) Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế nhà ở theo quy định sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp theo quy định của Luật Nhà ở;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung giấy chứng nhận đã có ghi nhận về nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.

c) Văn bản ủy quyền bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về dân sự Việt Nam (nếu ủy quyền cho người khác bán nhà ở)”.

Trước khi bán căn hộ trên, người hưởng di sản phải tiến hành khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

LS Lưu Quang
(Theo VnExpress)