Thủ tục làm lại sổ đỏ

Xin tư vấn tôi phải làm những thủ tục và đóng những loại thuế nào, có đơn giản không? Trường hợp không đổi sổ tôi có bị thiệt hại gì không?
 

Trả lời:

Theo thư trình bày thì câu hỏi của bà liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi tắt là cấp giấy chứng nhận). Do trong thư không nói rõ cụ thể căn nhà của bà thuộc địa phương nào, do đó luật sư chỉ có thể trả lời như sau:

1. Về thủ tục cấp giấy chứng nhận

Căn cứ điều 46 nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật nhà ở thì để được công nhận phần diện tích trước đây không được công nhận do nằm trong ranh quy hoạch lộ giới, nay quy hoạch lộ giới thay đổi, diện tích đất không còn nằm trong ranh quy hoạch lộ giới nữa, bà cần thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ nhà - đất đang sử dụng theo trình tự, thủ tục sau:

a. Đến cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện, có thể là một trong các cơ quan sau, tùy theo quy định của từng địa phương:

- Phòng Tài nguyên - môi trường quận/huyện.

- Văn phòng đăng ký sử dụng đất quận/huyện.

- Phòng quản lý đô thị quận/huyện.

Để mua hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, bao gồm: đơn xin cấp giấy chứng nhận theo mẫu và bản hướng dẫn lập hồ sơ (nếu có).

b. Sau đó, liên hệ với công ty có chức năng đo đạc (tốt nhất là nên lựa chọn công ty có văn phòng hoạt động tại quận/huyện nơi có nhà) để lập bản vẽ theo mẫu quy định. Khi đo đạc bà nên hướng dẫn ranh toàn bộ thửa đất và ranh hiện trạng nhà (bao gồm cả phần đất đã được công nhận và phần đất chưa được công nhận).

Sau khi công ty đo đạc đã lập bản vẽ xong, chủ nhà phải ký tên trên các bản vẽ, trước khi ký bà phải kiểm tra bản vẽ thể hiện kích thước, hiện trạng nhà, tường chung, tường riêng, số tầng, vị trí lô đất, ranh lộ giới… có đúng hay không. Nếu chưa đúng thì phải yêu cầu công ty đo đạc sửa lại cho đúng để tránh thiệt hại do đo đạc không đúng hay có tranh chấp sau này.

c. Sau khi bản vẽ đã được sửa chữa (nếu có) và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra nội nghiệp thì bà lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận tối thiểu gồm có:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo mẫu.

- Bản sao các giấy tờ về tạo lập nhà ở như giấy chứng nhận quyền sử dụng trước đây, tờ khai trước bạ, tờ khai nộp tiền sử dụng đất (nếu có), hợp đồng mua bán (nếu có), giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu (nếu có), CMND, hộ khẩu (có thể có)…

- Bản vẽ hiện trạng nhà đất đã được kiểm tra nội nghiệp.

- Bản tường trình về nguồn gốc nhà - đất (tùy từng địa phương quy định)…

Nộp cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để được xác nhận đơn, thời gian giải quyết xác nhận đơn theo quy định trên là 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

d. Sau khi hồ sơ đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận, bà có thể nộp toàn bộ hồ sơ nêu trên tại một trong những cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện đã nêu ở trên. Thời gian giải quyết theo quy định tại khoản 5 điều 46 nghị định 90/2006/NĐ-CP là 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

2. Nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận

Khi được cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất có thể có những nghĩa vụ tài chính sau:

- Nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

- Để có thể xác định người sử dụng đất phải nộp các loại tài chính nào thì cần phải biết rõ và xác định được một số các yếu tố sau:

+ Thời điểm sử dụng đất.

+ Các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thep quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai.

+ Diện tích đất.

+ Hạn mức đất ở do địa phương quy định.

Do trong thư không cho biết các thông tin trên nên luật sư chỉ có thể trình bày những quy định chung về nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận để bà tham khảo.

a. Tiền sử dụng đất

Có thể chia ra một số trường hợp sau:

• Căn cứ khoản 1 điều 50 Luật đất đai quy định người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp mà có một trong các giấy tờ sau đây thì khi được cấp giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất:

i.) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

ii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.

iii) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

iv) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993.

v) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.

vi) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Do luật không nói rõ người sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất đối với đất vượt hạn mức hay không, cho nên theo kinh nghiệm của luật sư, đối với đất ở thì trên các giấy tờ trên phải xác định là đất ở thì dù cho thửa đất có vượt hạn mức đất ở theo quy định tại địa phương cũng không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu trên các giấy tờ nêu trên ghi nhận mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp, không có nhà, việc sử dụng đất để làm nhà là thời gian sau này thì đối với diện tích đất vượt hạn mức phải đóng tiền sử dụng đất.

• Người sử dụng đất từ trước ngày 15-10-1993 nhưng không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai, khi được cấp giấy chứng nhận đối với đất có nhà ở thì diện tích trong hạn mức đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với diện tích đất ngoài hạn mức thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất.

• Người sử dụng đất từ 15-10-1993 trở về sau mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai, khi được cấp giấy chứng nhận đối với đất có nhà ở, đối với đất nằm trong hạn mức đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Đối với đất vượt hạn mức phải nộp 100% tiền sử dụng đất (căn cứ điều 14, điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP).

b. Lệ phí trước bạ

Khi được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ nhà - đất là 0,5% trên giá trị nhà đất (căn cứ nghị định 86/2008/NĐ-CP của Chính phủ).

Về câu hỏi trường hợp không xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất chưa được công nhận có thiệt hại gì không? Căn cứ khoản 20 điều 4 Luật đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Mặt khác, khi người sử dụng đất muốn thực hiện các quyền của mình như xây nhà trên đất, mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh… thì phải có giấy chứng nhận. Nếu không có giấy chứng nhận, người sử dụng đất sẽ không thực hiện được các quyền trên. Do đó việc tiến hành cấp giấy chứng nhận cho phần đất chưa được công nhận sẽ mang lại lợi ích như đã nêu trên.