Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ở Đồng Nai

Nhưng do UBND phường yêu cầu xét mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp (do thửa đất này trước đây là ao nuôi cá) vị trí thửa đất nằm ở thửa 25 tờ bản đồ số 17 phường Quyết Thắng, Biên Hòa có diện tích 160m2. Khi tôi muốn chuyển thành đất ở thì phải đóng bao nhiêu tiền thuế và thủ tục như thế nào (đất được phép chuyển thành đất ở)? Tung Mai Ba ([email protected])

Trả lời

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, và đóng tiền sử dụng đất

1/ Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo thư trình bày, thửa đất của ông/bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp, vị trí thuộc phường Quyết Thắng, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Căn cứ Điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm có:

i/ Nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở;

ii/ Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Do đó, việc xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở phải hội đủ hai điều kiện, đó là: Ông/ bà phải có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở, nhu cầu này sẽ được UBND phường Quyết Thắng xác nhận trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và  điều kiện về tính phù hợp với quy hoạch của thửa đất, điều này có nghĩa rằng: Thửa đất mà ông /bà cần chuyển mục đích sử dụng đất phải được quy hoạch làm đất ở. Nếu hội đủ hai điều kiện nêu trên, UBND TP Biên Hòa sẽ xem xét cho ông/ bà chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ Điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, thì ông/ bà sẽ nộp một bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Biên Hòa, hồ sơ gồm có:

i/ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu) có xác nhận của UBND phường Quyết Thắng (ông/ bà có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Biên Hòa để nhận mẫu đơn);

ii/ Giấy chứng nhân quyền sử đất;

iii/ Sơ đồ trích đo thửa đất;

Trong thực tế, khi nhận hồ sơ cán bộ nhận hồ sơ sẽ yêu cầu nộp thêm những loại giấy tờ khác tùy theo đặc điểm của từng trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết hồ sơ của ông / bà không quá 30 ngày làm việc, ông /bà sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, gồm có: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận.

2/ Về tiền sử dụng đất

i/ Về căn cứ tính tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1, Điều 4 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ quy định về căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, thì trường hợp của ông/ bà nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì tiền sử dụng đất được căn cứ trên diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ví dụ: Diện tích của thửa đất là 160m2, khi chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà nước cho phép chuyển 150m2 đất trong tổng số 160m2 đất nêu trên làm nhà ở, thì diện tích tính tiền sử dụng đất là 150m2.

Căn cứ khoản 2, Điều 4 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ quy định căn cứ về giá đất khi thu tiền sử đất  là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Do vậy, nếu trường hợp của ông/ bà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong năm 2011, giá đất sẽ được căn cứ tại Quyết định số 79/2010/QĐ-UBND ngày 24/12/2010 của UBND tỉnh Đồng Nai.

ii/ Về nguyên tắc tính tiền sử dụng đất

Căn cứ điểm b, khoản 2, Điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ, quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Điều này có nghĩa rằng: tiền sử dụng đất mà ông /bà phải đóng được xác định bằng cách lấy tiền sử dụng đất theo  giá đất ở của thửa đất trừ đi tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

Ví dụ: Giá đất nông nghiệp của thửa đất có giá là 350.000 đồng/m2, giá đất ở của thửa đất là 2.000.000 đồng/m2 thì tiền sử dụng đất cho 1m2 đất là 2.000.000 đồng – 350.000 đồng =1.650.000 đồng/m2

Căn cứ quyết định số 79/2010/QĐ-UBND, giá đất ở được xác định dựa trên vị trí của thửa đất đối với một đoạn đường chính. Do thư của ông/bà không cho biết thửa đất thuộc về đoạn đường nào, nên để tính toán chi tiết tiền sử dụng đất mà ông/bà phải đóng khi được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, ông/bà có thể căn cứ vào quyết định số 79/2010/QĐ-UBND ngày 24/12/2010 của UBND tỉnh Đồng Nai để xác định tiền sử dụng đất ông/bà sẽ đóng.

Căn cứ khoản  2 Điều 1 nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 của Chính phủ, thì ngoài việc nộp tiền sử dụng đất nêu trên, ông/bà còn phải đóng tiền lệ phí trước bạ là 0,5% trên tổng giá trị đất. Số tiền đóng lệ phí trước bạ cụ thể sẽ do cơ quan thuế xác định.

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)