Thời kỳ đen tối của thị trường nhà đất Mỹ chưa kết thúc

Chỉ số Case-Shiller – phản ánh giá nhà ở 20 thành phố lớn của Mỹ - cho thấy tình trạng sụt giảm kéo dài ba năm nay trên thị trường nhà đất đã chậm lại đột ngột trong tháng 4 và tháng 5.

Chỉ số này chỉ giảm 0,2% trong tháng 5, mức giảm thấp nhất trong vòng 2 năm qua. Thậm chí giá nhà ở một vài thành phố như Denver, Washington D.C. , Chicago, Boston, Cleveland và Dallas đã tăng trở lại. Ở Miami, giá nhà chỉ giảm 1% trong tháng 5 so với tỷ lệ giảm 3% của những tháng trước.

Ngoài ra, còn một số dấu hiệu tích cực khác như số nhà tồn đã giảm xuống. Theo Hiệp hội bất động sản quốc gia, còn khoảng 3,8 triệu nhà chưa bán được vào cuối tháng 6, ít hơn nhiều so với con số 4,5 triệu một năm trước.

Hơn nữa, khả năng chi trả cho chỗ ở của người dân đã tốt hơn rất nhiều. Bởi vì suy cho cùng thì ai cũng cần có nơi để ở, và tại nhiều nơi, giá nhà đã rẻ đến mức khá hấp dẫn.

Hiện tại, giá nhà đất trung bình thấp hơn khoảng 1/3 so với đỉnh điểm 3 năm trước đây, một sự sụt giảm chưa từng có kể từ cuộc Đại suy thoái. Ở những thành phố chịu ảnh hường nặng nề nhất như Phoenix, Las Vegas và Miami, giá nhà chỉ còn một nửa so với thời kỳ bong bóng cực đại.

Lãi suất cho vay thế chấp cũng hạ xuống khiến việc mua nhà dễ dàng hơn. Lãi suất của khoản vay có thế chấp kỳ hạn 30 năm chỉ là 5,5%, vẫn ở mức khá thấp so với quá khứ. Vài tháng trước, lãi suất này có lúc đã xuống đến 5%.

Những tin tốt lành khác về tình hình kinh tế cũng ảnh hưởng đến thị trường nhà đất: tỷ lệ thất nghiệp tháng trước đã giảm từ 9,5% xuống 9,4% sau nhiều tháng tăng vọt.

Nhiều người cho rằng nền kinh tế và cả thị trường nhà đất đã đi qua đáy. Quỹ mở iShares Dow Jones U.S. Home Construction, chuyên đầu tư vào cổ phiếu xây dựng nhà ở, cũng đã bật lên mạnh mẽ kể từ đầu tháng 6.

Vậy phải chăng thị trường đã hồi phục? Có lẽ còn hơi vội vàng để kết luận như vậy.

Giá nhà có thể đã chạm đáy, nhưng đằng sau những tin vui đó, còn rất nhiều lý do khiến chúng ta phải thận trọng. Nguy cơ có thể hiển hiện ngay trước mắt. Ngay cả khi giá nhà đã ngừng rơi tự do thì cũng phải mất vài năm chúng mới tăng mạnh trở lại.

Không hề đáng ngạc nhiên khi thị trường có những dấu hiệu khởi sắc, bởi người dân đang được hưởng tới hai loại trợ cấp ưu đãi: 8000 USD tiền hoàn thuế cho những người mua nhà lần đầu, cùng với lãi suất vay thế chấp rất thấp. Fed đã phải tiêu tốn hàng tỷ USD để giữ cho lãi suất như hiện giờ.

Nhưng đó đều chỉ là những giải pháp ngắn hạn, bất kỳ một sự tăng trưởng bền vững nào cũng làm cho lãi suất tăng lên, và khi đó thị trường bất động sản lại có nguy cơ đi xuống.

Tồn kho bất động sản cũng chưa phải đã tốt hơn, rất nhiều ngôi nhà chưa bán được đem cho thuê, điển hình như ở Miami – thành phố bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Và kết quả là nơi nơi tràn ngập nhà cho thuê.

Làn sóng thu hồi và thanh lý nhà cũng đang có nguy cơ bùng phát. Ở những bang như California, phải mất hàng tháng để xác nhận tình trạng không trả được nợ và tiến hành thu hồi nhà. Vì thế, những thông tin xấu cuối năm ngoái vẫn có thể gây ảnh hưởng trong thời gian tới.

Về tình hình kinh tế: Tỷ lệ thất nghiệp và nợ nần của các hộ gia đình vẫn đang ở mức rất cao trong lịch sử kể từ sau chiến tranh. Và đó là những tin tức không thể xấu hơn cho thị trường nhà đất.

Những bong bóng lớn nhất thường tạo ra những sự đổ vỡ nghiêm trọng nhất, và bong bóng bất động sản 2002-2006 là một minh chứng hoàn hảo cho điều đó. Có thể thời kỳ đen tối đã chấm dứt sau ba năm tồi tệ, nhưng cũng có thể nó vẫn sẽ tiếp diễn.

Những ví dụ điển hình như: giá nhà ở Nhật Bản vẫn chưa thể hồi phục sau bong bóng cuối thập kỷ 80, thị trường phía Tây Hoa Kỳ cũng phải mất 6-7 năm để phục hồi từ vụ nổ bong bóng bất động sản đầu những năm 90.