Thời hạn trả tiền trong mua bán nhà?

Lần một là 4.084 đôla Úc vào ngày 5/1/2009. Lần hai ngày 5/4/2009 sẽ thanh toán phần còn lại. Nhưng do công việc tôi đã đến thanh toán chậm bảy ngày so với hợp đồng.

Tuy trong cam kết khác của hợp đồng cho phép quá hạn 10 ngày, nhưng khi tôi yêu cầu được thanh toán tiếp phần còn lại, bên bán nói tôi đã trễ hạn thanh toán nên bị mất tiền cọc, tôi giải thích với bên bán là tôi vẫn chưa quá hạn nhưng họ không chấp nhận.

Tôi có đưa việc này ra chính quyền địa phương và địa phương có lập biên bản lấy lời khai của hai bên nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Mong chuyên mục hướng dẫn tôi cách giải quyết. Tôi hiện đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán.

Bên bán có thể làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bán cho người khác được không?

thanhtam ([email protected])

Trả lời

 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bạn và bà T. ngày 5-1-2009 đã không tuân thủ về mặt hình thức của giao dịch. Đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng bởi văn phòng công chứng hoặc được chứng thực bởi UBND các cấp có thẩm quyền (Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006).

Như vậy, khi hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì theo quy định của BLDS 2005 tại Điều 122, Điều 127 và Điều 13, khi có tranh chấp, theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (Điều 137 BLDS 2005).

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 106 Luật đất đai 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009, bà T. muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì một trong những điều kiện là bà phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hơn nữa, nếu bà T. muốn làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải làm theo thủ tục quy định tại Điều 24 Nghị số 88/2009/ND-CP ngày 19-10-2009 quy định về việc cấp lại giấy chứng nhận do bị mất như sau:

a) Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận;

b) Giấy tờ xác nhận việc mất giấy chứng nhận của công an cấp xã nơi mất giấy;

c) Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy tại trụ sở UBND cấp xã;

Khi đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp lại giấy chứng nhận mới; trao giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp lại giấy chứng nhận.    

Nếu thực tế bạn đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T. do thực hiện giao dịch dân sự giữa hai bên thì bà T. không thể yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận với lý do làm mất. Vì vậy, bạn cân nhắc thỏa thuận thương lượng với bà T. hoặc làm đơn khởi kiện lên cơ quan tòa án có thẩm quyền.

Trân trọng,

Luật sư Lê Thị Hoài Giang