Thiết kế một đằng, giao căn hộ một nẻo

Trong hợp đồng mua bán căn hộ, bản phụ lục đính kèm bản vẽ mặt bằng căn hộ của khách hàng thường có dòng ghi chú: “Chủ đầu tư được quyền thay đổi thiết kế cho phù hợp trong quá trình thi công”. Do ít chú ý đến điều này nên khi thấy căn hộ thực tế khác với bản vẽ, nhiều khách hàng từ chối không chịu nhận và phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư.

Tự điều chỉnh thiết kế

Sau khi xem xét vị trí, cách bố trí của mặt bằng căn hộ tại bản vẽ, ông Nguyễn Sử Thiên Chương quyết định chọn mua căn số 12 thuộc tầng chín cao ốc Khang Gia, phường 14, quận Gò Vấp. Tới khi được mời nhận căn hộ, ông Chương phát hiện vị trí bếp và các phòng ngược hẳn so với thiết kế ban đầu. Cho rằng cách bố trí mới không còn phù hợp phong thủy, ông Chương kiên quyết không nhận căn hộ và khiếu nại.

Trong những văn bản trả lời, chủ đầu tư cao ốc (Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia) cho rằng căn hộ thực tế hiện nay đúng vị trí căn hộ trong phụ lục số 2. Nhưng theo ông Chương, phụ lục số 2 là bản vẽ mặt bằng của toàn cao ốc, không thể hiện rõ thiết kế của từng căn hộ nên cần phải xem phụ lục số 3 là bản vẽ mặt bằng cụ thể của căn hộ số 12 tầng chín. Trên thực tế, chủ đầu tư đã làm sai thiết kế này.

Cao ốc Khang Gia, phường 14, quận Gò Vấp (Tp.HCM) đang được bàn giao căn hộ cho khách hàng

Công ty Khang Gia lại giải thích: Bản vẽ thiết kế chỉ thiết kế chung cho một dạng căn hộ nên hướng căn hộ và bố trí nội thất bên trong có sự đối lập. Công ty vẫn khẳng định mình không vi phạm hợp đồng bởi trong hai phụ lục thiết kế đều quy định “chủ đầu tư được quyền chỉnh sửa thiết kế”. Ngược lại, ông Chương vẫn cho rằng chủ đầu tư phải hỏi ý kiến khách hàng trước khi thực hiện. Do hai bên không thương lượng được, ông Chương đã khởi kiện ra tòa.

Gần tương tự, căn hộ mới mua tại quận 7 của anh Trần Đình Quang cũng bị chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế. “Thanh toán gần hết tiền tôi mới được chủ đầu tư thông báo phải nộp thêm hơn 100 triệu đồng do mới bổ sung ban công so với hợp đồng. Tôi không yêu cầu làm ban công, chủ đầu tư tự thêm vào rồi bắt tôi thanh toán cả trăm triệu đồng sao được?” - anh Quang khiếu nại.

Cũng như ông Chương, anh Quang được chủ đầu tư chỉ vào dòng chữ “chủ đầu tư được điều chỉnh thiết kế” trong hợp đồng để chứng minh công ty có quyền thay đổi thiết kế căn hộ.

Hợp đồng phải quy định rõ

Về mặt pháp lý, việc thay đổi bố trí bên trong căn hộ không vi phạm pháp luật xây dựng. Nghị định 23/2009 cho phép chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế bên trong căn hộ mà không cần xin điều chỉnh giấy phép xây dựng. Những thay đổi về thiết kế khác, chẳng hạn như thêm ban công hay điều chỉnh diện tích căn hộ cũng có thể được xem xét khi chủ đầu tư xin điều chỉnh giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, điều được nhiều người quan tâm là sau khi đã ký hợp đồng, chủ đầu tư có được tự điều chỉnh thiết kế mà không hỏi ý kiến khách hàng hay không?

Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư Tp.HCM, nhận định: Hợp đồng mua bán căn hộ lẽ ra phải làm rõ nội dung của điều khoản “chủ đầu tư được quyền thay đổi thiết kế”, bởi khái niệm về thiết kế là rất rộng. “Diện tích, màu sắc, cách bố trí bên trong, bên ngoài căn hộ hoặc cả cao ốc cũng đều là thiết kế. Vì thế, tốt nhất hợp đồng phải quy định rõ chủ đầu tư được phép điều chỉnh tới đâu, có phải hỏi ý kiến khách hàng hay không...” - ông Nông giải thích.

Theo ông Nông, nếu hợp đồng không làm rõ thì khi ra tòa, tòa sẽ giải thích theo hướng có lợi cho người yếu thế (là bên mua). Về yếu tố phong thủy, ông Nông cho rằng đó là đây không phải đòi hỏi quá đáng của khách hàng. “Nếu chủ đầu tư thay đổi bố trí căn hộ dẫn tới không phù hợp phong thủy nữa thì người mua không nhận căn hộ là có cơ sở” - ông nhận xét.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, cho hay: Trong quá trình thi công, việc các chủ đầu tư điều chỉnh bản vẽ thiết kế rất thường xảy ra, thậm chí điều chỉnh cả nhà mẫu. “Chủ đầu tư thay đổi thiết kế nhằm để việc sử dụng căn hộ hợp lý hơn, thường là đổi vị trí cửa và nhà vệ sinh, bếp… Theo tôi, giải pháp tốt nhất là thuyết phục khách hàng hiểu và đồng ý. Còn nếu căng quá thì đổi căn khác cho họ để tránh việc kiện tụng, mất thời gian, công sức cho cả hai bên” - ông chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Đực cho rằng nếu chủ đầu tư bố trí thêm những phần không có trong bản vẽ ban đầu, làm tăng diện tích sử dụng (như ban công) thì dứt khoát phải hỏi ý kiến khách hàng. Nếu không hỏi ý kiến mà sau đó đòi khách hàng nộp thêm tiền là không hợp lý.