Thị trường đất nền TP. HCM đối mặt khủng hoảng niềm tin

Khủng hoảng niềm tin pháp lý đất nền 

Chị Mai Thanh, một nhà đầu tư nhỏ lẻ quê ở Tiền Giang cho biết từng khóc hết nước mắt khi toàn bộ vốn liếng để dành mất trắng vì bị lừa mua đất nền tại một dự án án ma thuộc quận Bình Tân. Dự án này vốn là đất quy hoạch cây xanh cấm phân lô, bán nền nhưng một CĐT vẫn rao bán và cam kết ra sổ. “Tôi bị lừa mà không hay biết. Chỉ đến khi đọc báo thấy thông tin nhiều người khác kêu cứu mới tá hỏa mình cũng là nạn nhân. Giờ tôi không dám đầu tư vào đất nền nữa, nhất là đất nền giá rẻ”, chị Thanh nói. 

Theo chị Thanh dù báo chí khuyến cáo, mách nước các biện pháp kiểm chứng nhưng thực tế người mua nhỏ lẻ khó có thể đi chứng thực như cảnh báo. “Mua đất trước giờ vẫn luôn là kiểu tin nhau thì mua, không tin thì thôi, mấy ai thật sự lôi hồ sơ lên chính quyền kiểm chứng, mà nhìn vào mấy cái bản đồ quy hoạch gì đó cũng mấy ai hiểu”, chị Thanh chia sẻ.

Tương tự, chị Hồng Trâm, một nhà đầu tư đất nền tại TP. HCM cũng rất lo lắng khi tìm kiếm đất nền. “Chưa bao giờ đi mua đất nền mà khó như hiện nay, không tính đến chuyện giá tăng cao, nguồn hàng ít mà sợ nhất là mua trúng dự án ma, đất mập mờ pháp lý”, chị Trâm nói. Hiện tại nhà đầu tư này đang có khoản tiền nhàn rỗi muốn đầu tư đất nền cũng khó vì không tìm được dự án đủ an tâm. Ở cái thời đến sổ đỏ, sơ đồ quy hoạch cũng có thể làm giả như hiện nay thì dù đầu tư đất nền lời cao nhưng không ai dám đánh liều như xưa.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, thời gian qua, thị trường bất động sản TP. HCM xuất hiện nhiều thông tin về rao bán dự án lừa đảo, không có tính pháp lý, phân lô bán nền trái phép, thậm chí không tồn tại trong quy hoạch. Không còn đơn giản chỉ là “treo đầu dê bán thịt chó”, dương đông kích tây, các chiêu lừa đảo mua đất ngày càng tinh vi như làm giả sơ đồ quy hoạch, làm giả sổ đỏ, chi tiết 1/500 để trấn an người mua xuống tiền. Hàng loạt các quận ngoại thành như quận 12, Bình Tân, Nhà Bè, quận 9, Thủ Đức xuất hiện các đối tượng giới thiệu, quảng cáo, rao bán đất nền dự án ma trên các trang mạng xã hội, tờ rơi... Thị trường đất nền các tỉnh lân cận như Long An, Vũng Tàu, Phan Thiết cũng đang đóng băng, giảm sức hút vì vấn nạn tự phân lô trái phép, bán đất quy hoạch, đất cầm cố, hô biến đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản thành đất nền thổ cư rồi phân lô chào bán công khai… 

Khủng hoảng pháp lý đất nền tại TP. HCM đang là vấn đề gây tác động tiêu cực
đến niềm tin người mua. Ảnh minh họa: Phương Uyên

Ngại mua khi thị trường giảm nhiệt

Phân tích về thị trường đất nền, bà Dương Thùy Dung, GĐ cao cấp CBRE cho biết, thị trường đất nền hiện nay đang rất lao đao, ảm đạm do nguồn cung khan hiếm và khủng hoảng về pháp lý diễn ra trên diện rộng. Việc đi săn đất nền pháp lý hoàn thiện, vị trí đẹp tại TP. HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… ngày càng khó khăn khi mà hầu hết các chủ đầu tư không triển khai được dự án mới, các sàn môi giới chỉ còn nguồn hàng thứ cấp bán lại với số lượng có hạn. Bên cạnh đó, nhiều dự án đất nền trong diện thanh tra đất đai nên các vấn đề liên quan như cấp phép đều bị chững lại. 

Những yếu tố trên khiến thị trường đất nền lao đao sau thời gian phát triển nóng. Hơn nữa, nguồn cung thiếu hụt còn là cơ hội để nhiều cá nhân lợi dụng tâm lý ưa thích đất nền của người dân, tung ra các dự án ma nhằm trục lợi trên sự nhẹ dạ và thiếu hiểu biết của khách hàng.

Theo các chuyên gia, lực lượng chính tham gia thị trường đất nền là nhà đầu tư, mua để đầu cơ, lướt sóng do đất nền có tỷ lệ chênh cao nhất nhì thị trường. Trong bối cảnh giá đất tăng cao, các dự án quảng bá giá mềm rất dễ đánh vào lòng tin của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thực chất đầu tư đất nền cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, do phân khúc này không trực tiếp tạo ra sản phẩm hình thành lợi nhuận mà chủ yếu là đầu cơ sang tay, chỉ cần có sự chững lại của thị trường, hay trục trặc về pháp lý thì nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt. Hơn nữa, vì nguồn cầu đất nền chủ yếu là để đầu cơ, nên khi thị trường khó khăn, người đầu cơ không thể bán ra với mức giá kỳ vọng như mong muốn, dẫn đến nhiều khu đất có giá thấp hơn rất nhiều khi mua vào. 

Trước diễn biến trên, dự báo các tháng cuối năm thị trường đất nền TP. HCM sẽ ít có chuyển biến lớn, khó có biến động lớn về giá và giao dịch. Riêng với loại hình đất thổ cư sổ đỏ, nhu cầu mua và giá sẽ vẫn gia tăng do tâm lý chuộng nhà gắn với đất trong dân vẫn còn nặng nề.

Phương Uyên