Thị trường căn hộ chung cư giá rẻ khó thanh khoản

Số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến hết tháng 11/2018, thị trường vẫn còn lượng lớn hàng tồn kho bất động sản (khoảng 22.976 tỷ đồng), chủ yếu nằm ở các dự án xa trung tâm các đô thị, hạ tầng thiếu đồng bộ hoặc chưa hoàn thiện. Trong khi đó, nhiều người thu nhập thấp vẫn không có nhà để ở.

Hàng loạt dự án còn sản phẩm tồn

Theo thông tin trước đó trên Thời báo Kinh Doanh, không ít dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ sau nhiều lần mở bán số khách mua chỉ "đếm" trên đầu ngón tay, thậm chí không có khách.

Đơn cử, dự án khu NOXH và nhà ở thương mại tại huyện Quốc Oai, Hà Nội đã cơ bản hoàn thành xong cách đây mấy năm nhưng hiện vẫn chưa có người đến ở.

Tương tự, dự án nhà ở thương mại tại quận Long Biên, Hà Nội dù hoàn thiện từ trước Tết vừa qua nhưng mới chỉ có 01 căn hộ bán thành công. Một dự án khác ở quận Hà Đông mở bán vào cuối năm 2017 nhưng đến nay mới bán được 40 căn trong tổng số 400 căn. Cá biệt, một dự án quy mô cả nghìn căn hộ ở Hà Nội sau 3 năm mở bán mới giao dịch được ngót 100 căn.

Dự án nhà ở xã hội thuộc khu tái định cư Đông Hội, xã Đông Hội, Đông Anh cũng lâm cảnh ế ẩm như trên. Được biết, dự án này có tất cả 504 căn hộ, trong đó có 405 căn hộ để bán và 99 căn hộ cho thuê. Sau 3 lần mở bán, đến nay chỉ có 126 căn có chủ, còn các căn cho thuê không kiếm được khách nào.

Ngay cả các dự án nhà ở thương mại giá rẻ cũng chật vật trong việc tìm khách, nhất là những dự án có lùm xùm về chất lượng, quy hoạch.

Theo nhận xét của lãnh đạo một công ty địa ốc ở Hà Nội, dù có làm dự án "hot" đến mấy thì các doanh nghiệp vẫn có những sản phẩm khó bán. Phần đa là những căn có diện tích lớn hoặc nằm ở vị trí xấu. Những căn diện tích lớn thì sẽ "to tiền", kén khách mua, còn căn xấu thì rất khó bán dù có giảm giá hết cỡ.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh từng đánh giá: "Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang phát triển theo hướng bền vững song cũng tiềm ẩn một số nguy cơ. Cơ quan quản lý nhà nước sẽ phải có các giải pháp ứng xử kịp thời, nhằm đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển ổn định, bền vững", ông Sinh cho biết.

Nhiều sản phẩm còn tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa bán được chứ
không đơn thuần là các dự án "đắp chiếu" như trước đây

Sản phẩm căn hộ giá rẻ chưa phù hợp với thị hiếu người mua

Về thực trạng dự án căn hộ bình dân vắng khách trong khi nhu cầu mua cao, nguồn cung ít, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, cho rằng để thành công, các dự án chung cư phải có vị trí xây dựng phù hợp.

"Điều này là do người thiết kế sản phẩm sai, không phù hợp với nhu cầu thị trường, bởi giá thì rẻ nhưng tính trên diện tích lớn thành ra số tiền lại lớn quá, hoặc nhà thiếu hạ tầng, chỉ có mỗi nhà", ông Hưng giải thích.

Cũng theo ông Hưng, nếu so sánh với đất nền, phân khúc chung cư là bài toán khó hơn rất nhiều. Để thành công, sản phẩm chung cư phải phù hợp với mục tiêu, tương xứng với vị trí, chứ không chỉ là đơn giá.

Ông Hưng cũng nhấn mạnh rằng, ngoài các khó khăn trên, chung cư còn là sản phẩm có tính thay đổi theo thị hiếu của khách hàng.

Chẳng hạn, cách đây tầm hơn chục năm, diện tích các căn hộ chung cư thường rất lớn, như chung cư 88 Láng Hạ, căn nhỏ nhất cũng hơn 100 m2. Nhưng một vài năm gần đây, căn hộ có diện tích lớn rất khó bán. Đơn cử những căn diện tích trên 130 m2 ở dự án Star City Lê Văn Lương và một vài dự án khác sau nhiều năm vẫn không bán được.

Xét ở góc độ đầu tư, ông Hưng chia sẻ rằng, sở dĩ thanh khoản chung cư thời gian gần đây có xu hướng đi xuống là do đầu tư vào phân khúc này không còn lãi như chục năm trước, khi mà nhà đầu tư có thể thu cả trăm triệu khi bán trao tay. Khách hàng mua chung cư hiện nay chủ yếu là nhu cầu thực hoặc mua căn thứ hai để cho thuê.

Ông Hưng cũng dẫn số liệu thống kê của Cenland (CEN Group), cho biết người mua sản phẩm tại các dự án của Tập đoàn đa phần là nhu cầu thực, một số người bán lại sản phẩm là do không phù hợp với điều kiện làm việc hoặc vị trí đã lựa chọn.

Bàn về vấn đề hàng tồn kho còn lớn và thanh khoản chung cư bình dân thấp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, cho rằng dù theo thống kê lượng tồn kho cũ trên thị trường có giảm, nhưng lại có dấu hiệu tăng thêm hàng tồn kho mới.

"Có nhiều thách thức có thể tác động không tốt đến thị trường bất động sản 12 tháng tới, nếu không có biện pháp khắc phục sẽ là mối lo lớn cho thị trường", ông Châu nhận định.

Ông Châu cũng quan ngại việc hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa bán được có thể sẽ tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp cũng như quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.