Thị trường BĐS Tp.HCM: Những con số đáng chú ý trong 10 tháng đầu năm 2018

Tại thị trường BĐS Tp.HCM, 10 tháng năm 2018 chứng kiến sự sụt giảm rõ nét về nhiều chỉ số. Cụ thể, thị trường đón nhận tổng số 23.759 sản phẩm nhà ở đến từ 65 dự án (trong đó có 22.684 căn hộ và 1.075 nhà thấp tầng), tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng.

Trong số đó, có 7.444 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 31,3%; 11.731 căn thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 49,4%; 4.584 căn thuộc phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 19,3%.

Thị trường BĐS Tp.HCM 9 tháng năm 2018 có sự sụt giảm đáng kể ở nhiều chỉ số so với 9 tháng năm 2017. Số lượng dự án giảm 11,1%; Tổng số sản phẩm nhà ở được chào bán giảm 39,2%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%; Phân khúc trung cấp giảm 37,5%; Phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ 9,6%.

Theo HoREA, cơ cấu sản phẩm bị mất căn đối, tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ chiếm 19,3%, quá thấp nên chưa đảm bảo được sự phát triển bền vững của thị trường BĐS cũng như đảm bảo an sinh xã hội.

Phân khúc căn hộ cao cấp đã xuất hiện dấu hiệu thừa nguồn cung tại Tp.HCM.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 tổng sản phẩm (tỷ lệ 31,3%). Theo Bộ Xây dựng, dấu hiệu thừa nguồn cung phân khúc cao cấp đã xuất hiện tại Tp.HCM và trên phạm vi cả nước. Dấu hiệu này thể hiện sự lệch pha cung - cầu và cho thấy thị trường BĐS đang phát triển thiếu bền vững.

Để thị trường BĐS phát triển cân bằng, bền vững thì phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền cần chiếm tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp và cuối cùng là phân khúc cao cấp.

Trong 10 tháng năm 2018, đã có 116 dự án nhà ở thương mại được Sở Xây dựng trình lên UBND Tp.HCM. Con số này tương đương cùng kỳ năm trước. Trong đó có 73 dự án trình chấp thuận đầu tư, 25 dự án trình công nhận chủ đầu tư, 12 dự án trình chấp thuận chủ trương đầu tư và 6 dự án trình điều chỉnh chấp thuận đầu tư.

UBND Tp.HCM đã đồng ý cho chuyển nhượng 15/23 dự án BĐS, tăng 27% so với cùng kỳ năm 2017. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào nước ta trong 10 tháng qua đạt 27,9 tỷ USD, trong đó có gần 6 tỷ USD dành cho BĐS.

Tại Tp.HCM, nguồn vốn đầu tư nước ngoài đạt 6,22 tỷ USD. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, thu hút được hơn 1 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn, đứng thứ ba. Con số này đã giảm đáng kể so với năm 2017. Các nước đứng đầu về đầu tư nước ngoài tại thành phố là Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore.

Trong 10 tháng năm 2018, đã có 35.585 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trên địa bàn thành phố, với gần 2.600 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm 2017 và chiếm 7,2% tổng số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh.

Trong 7 tháng đầu năm 2018, trên phạm vi cả nước, số doanh nghiệp BĐS (chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực môi giới) ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể là 733 doanh nghiệp, tăng 74,5%; số doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh cũng đứng đầu với mức tăng 46,6% so với cùng kỳ năm 2017.

Đáng chú ý, báo cáo của HoREA chỉ ra rằng, từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, thị trường BĐS Tp.HCM đã xuất hiện 2 cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận vùng ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt ảo còn lan nhanh sang các khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và 3 khu vực dự kiến sẽ trở thành đặc khu kinh tế gồm Bắc Vân Phong, Vân Đồn và Phú Quốc.

Vài năm trở lại đây, thị trường cũng xuất hiện một số loại hình sản phẩm BĐS mới như shophouse, serviced apartment, officetel, hometel, condotel. Tuy nhiên, Nhà nước vẫn chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp đối với loại hình condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng.

Trên thực tế, có không ít chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, họ vẫn bán căn hộ condotel với giá rất cao, tương đương giá bán căn hộ cao cấp. Bên cạnh đó, dù chưa có đủ cơ sở pháp lý nhưng nhiều chủ đầu tư cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm và cấp sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho người mua.

Thực tế cho thấy, các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút vốn đầu tư của xã hội và một phần nguồn vốn tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ bị giảm sút. Dù cơn sốt ảo giá đất nền và cơn sốt nóng condotel đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn nặng nề và phức tạp.

Cùng với đó, tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân, đặc biệt là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, người lao động, công nhân có thể sẽ gây bất ổn trong xã hội. Bên cạnh đó, một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào lĩnh vực BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro.

HoREA cho rằng, môi trường kinh doanh BĐS ở nước ta hiện nay vẫn chưa lành mạnh, minh bạch, còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" gây khó khăn cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính, khiến họ khó tiếp cận nguồn vốn, đất đai, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Theo HoREA, những con số trên cho thấy thị trường BĐS sẽ không xảy ra "bong bóng" trong những tháng cuối năm 2018 đến thời điểm Tết Âm lịch Kỷ Hợi.