Thị trường BĐS "nóng" đi kèm với rủi ro

Chủ đầu tư dự án thuê cả một đội quân hùng hậu chuyên môi giới, chào bán căn hộ, nền đất dự án nhà đất với giá sốc chưa từng có. Đây là loại hàng hóa ế ẩm nhất trong các loại hàng có thời gian sử dụng lâu dài, giá giảm thê thảm nhất, tới 50-60% trong hai năm qua. Chưa có chuyên gia nào dám khẳng định là giá đã xuống gần tới đáy. Trong khi đó, tính đến giữa tháng 12, sau 6 tháng triển khai, gói 30.000 tỷ đồng cho vay nhà ở, mới giải ngân được 555 tỷ đồng, chưa đầy 2%.

Từ đầu tháng 11 đến nay, ngoài kênh quảng cáo, bán hàng qua báo đài, sàn giao dịch, mở bán dự án, đưa đón khách đến thăm dự án, các chủ dự án còn phát tờ rơi đến tận nhà, nhắn tin hàng ngày đến hàng vạn điện thoại di động. Cuối tháng 11, đầu tháng 12, nhiều dự án chào bán cực rẻ, căn hộ và nền đất, thậm chí chỉ bằng giá một chiếc ô tô. Chẳng hạn có những căn hộ giá hơn 660 triệu đồng, diện tích 40m2 giao sổ đỏ, nhận nhà ngay sau khi trả tiền. Đối với những giao dịch mua bán nhà chung cư, căn hộ dự án không nhận nhà ngay mà trả tiền theo tiến độ hoàn thành, thường gọi là “mua bán  nhà trên giấy”, tức là chưa có nhà, căn hộ ở thời điểm xác lập hợp đồng, là hình thức mua bán có nhiều rủi ro nhất, khách hàng luôn là người bị động và thời gian chịu đựng rủi ro kéo dài tới vài năm. 

Theo tư vấn của giới chuyên gia, rủi ro lớn nhất là khách hàng có thể mất trắng tiền đã nộp cho chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư lợi dụng hình thức huy động vốn, góp vốn vào dự án không có thật để chiếm đoạt tiền của khách hàng, hoặc dự án chưa đủ căn cứ pháp lý cho phép huy động vốn của khách hàng. Rủi ro thứ hai là dự án có thật nhưng chủ đầu tư không sử dụng tiền góp vốn của khách hàng để triển khai dự án, mà dùng vào mục đích khác, bị mất khả năng thanh toán thì khách hàng cũng mất cơ hội được hoàn lại tiền. Còn có trường hợp chủ đầu tư dùng tiền của khách hàng kém hiệu quả hoặc chỉ đầu tư nhỏ giọt vào dự án, khách hàng không được nhận bàn giao nhà đúng hợp đồng, tiền vốn đầu tư bị “chết dí” có thể kéo dài vài năm. Rủi ro cuối cùng là có thể khách hàng không bao giờ nhận được nhà khi chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, quản lý dự án bị Nhà nước thu hồi giao cho chủ đầu tư mới. Đó là 3 rủi ro được cảnh báo với người dân khi mua nhà đất giá rẻ cuối năm. Để tránh rủi ro, người dân chỉ còn trông chờ vào gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Mặc dù các bộ, ngành, Ngân hàng Nhà nước và các địa phương đều nói đã dỡ bỏ hầu hết rào cản về thủ tục, hồ sơ, xác nhận, song giá trị giải ngân vẫn quá chậm và thấp. Vụ trưởng Vụ Tín dụng phủ nhận thông tin các ngân hàng gây khó  dễ trong quá trình cho vay. Để giải quyết điểm nghẽn về nguồn cung và tiến độ triển khai các dự án nhà ở nhằm mở đường cho doanh nghiệp tiếp cận vốn, ông Vụ trưởng cho rằng, các địa phương phải làm nhanh thủ tục để các dự án có đủ điều kiện thi công.

Các điểm nghẽn thì vẫn còn đó, trong khi doanh nghiệp có nhu cầu xây nhà ở xã hội và người dân có nhu cầu nhà ở vẫn mỏi mắt trông chờ. “Quả bóng” trách nhiệm không thể đưa đẩy mãi. Do đó, Chính phủ cần rốt ráo chỉ đạo siết chặt các ràng buộc pháp luật với các chủ đầu tư bất động sản, kích thích cấp hạn mức tín dụng đúng đối tượng và bảo vệ quyền lợi chính đáng của dân khi mua nhà giá rẻ.