Thị trường BĐS Nhật Bản qua cơn suy thoái

Để giúp kinh tế Nhật Bản thoát khỏi thập kỷ giảm phát, ngay khi lên cầm quyền, Thủ tướng Shinzo Abe đã thực hiện các chính sách nhằm khối phục lại nền kinh tế lớn thứ 3 thế giới này. Chính sách có hiệu lực kể từ tháng 12/2012 này thường được gọi là “Abenomics”.

Theo đó, Chính phủ của Thủ tướng Abe đã đưa ra các giải pháp hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng, giảm giá trị đồng yên để hỗ trợ xuất khẩu thông qua chính sách kích thích kinh tế và nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ).

Chính sách này đã giúp kinh tế Nhật Bản sau gần 15 năm không còn nhắc đến từ giảm phát, kinh tế dần phục hồi, thị trường chứng khoán tăng mạnh và thị trường bất động sản cũng tỉnh giấc.

Bên cạnh đó, việc Tokyo được chọn trở thành chủ nhà của Thế vận hội Olympic 2020 cũng là “liều thuốc” hữu hiệu, “đánh thức” thị trường bất động sản và ngành xây dựng của đất nước mặt trời mọc.

Theo số liệu mới đây của Chính phủ Nhật Bản, giá đất ở 3 thành phố lớn nhất Nhật Bản là Tokyo, Osaka và Nagoya tăng 0,7% trong năm 2013, trong khi năm trước còn giảm 0,6%. Đây là năm tăng đầu tiên kể từ năm 2008, khi vào thời điểm đó, giá đất ở những khu vực này chứng kiến tốc độ tăng chóng mặt tới 5,3%.

Ngoài giá tăng lên, doanh số căn hộ tiêu thụ cũng tăng lên. Tại thủ đô Tokyo, tổng số căn hộ được bán ra tăng 16,7%, đạt 19.070 sản phẩm vào nửa đầu năm 2013. Osaka cũng tăng 14,4%, đạt đến con số 8.758 căn so với cùng kỳ năm 2012, theo số liệu của Viện Đất đai Nhật Bản (LIJ).

Tính trên phạm vi toàn quốc, theo Viện hợp tác kinh tế bất động sản Nhật Bản, doanh số căn hộ bán được trong năm 2013 tăng 12% so với năm 2012, đạt 105.282 căn. Giá căn hộ trung bình tăng 9,2%, chạm ngưỡng 41,7 triệu yên/căn.

Tại Tokyo, những khu vực trung tâm như Tokyo Bay, hay một số địa điểm diễn ra Thế vận hội Olympic 2020, giá nhà ở nhảy vọt 8,7%. Tại phường Chiyoda, nơi có Cung điện Hoàng gia Nhật Bản, hay ở trung tâm đô thị mới Roppongi Hills, thuộc phường Minato cũng chứng kiến mức tăng 6% và 5,9%. Tuy nhiên, đắt đỏ nhất phải kể đến phố trung tâm mua sắm Ginza, với mức giá đất kỷ lục 29,6 triệu yên/m2. Một số thành phố gần Tokyo như Kawasaki và Yokohama cũng có mức tăng giá 3%.

“Giá đất sẽ có thể tiếp tục tăng lên trong trung hạn khi chúng ta nhìn vào những yếu tố như nguồn cung văn phòng dưới mức trung bình, trong khi đầu tư trong và ngoài nước tiến triển tốt”, Akira Mori, CEO của Tập đoàn Đầu tư bất động sản Mori Trust Co., nhận định.

Theo Công ty Tư vấn đầu tư bất động sản Hoa Kỳ Jones Lang Lasalle Inc. (JLL), giá cho thuê văn phòng hạng A ở Tokyo khá ổn định, ngay cả khi thị trường khó khăn. Phân khúc này đem lại thu nhập khá tốt cho các nhà kinh doanh bất động sản và sắp tới nó còn hứa hẹn nhiều triển vọng khi mức giá thuê được dự báo sẽ tăng 10% trong năm nay.

Tuy nhiên, trong khi thị trường địa ốc ở những thành phố lớn đang “trở mình”, thì tại những khu vực khác của Nhật Bản vẫn trong tình trạng suy yếu kể từ khi bong bóng tài sản Nhật Bản bị vỡ vào năm 1990. Cụ thể, giá đất trung bình toàn quốc vẫn tiếp tục giảm năm thứ 6 liên tiếp với mức giảm 0,6%.

Một vấn đề khác ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Nhật Bản là tuổi thọ nhà ở ngắn. Thời gian trung bình của mỗi căn nhà trước khi bị dỡ bỏ tại đây là 30 năm, thấp hơn nhiều so với 50 năm ở Mỹ và 70 năm ở Anh.

Một điều tra của Chính phủ Nhật Bản cho thấy, người dân Nhật Bản có sở thích mua nhà mới hơn nhà cũ. Do đó, mặc dù giá trung bình của những căn hộ đã qua sử dụng đã tăng lên mức cao nhất kể từ tháng 3/2012, song vẫn còn thấp hơn so với thời kỳ đỉnh cao tháng 1/2008 là 14%, theo số liệu của Tokyo Kantei Co.

Chính phủ Nhật Bản nhiều lần kêu gọi tu sửa lại nhà ở cũ, nhưng thất bại, bởi thói quen này đã ăn sâu vào người dân.

“Chính phủ nên ép nguồn cung căn hộ mới để khuyến khích người dân mua căn hộ cũ, đồng thời, để kiểm soát giá, tránh trường hợp bong bóng bất động sản bùng nổ như thập niên 80 của thế kỷ trước”, chuyên gia bất động sản Yuichiro Kawaguchi ở Đại học Waseda đề xuất.

Tuy nhiên, vẫn còn quá sớm để lo ngại về bong bóng bất động sản Nhật Bản, bởi thị trường vẫn chưa thực sự thoát khỏi kỳ “ngủ đông”.