Thị trường bất động sản trước nguy cơ 'vỡ trận'

Mỗi tháng tăng một giá

Tất tần tật các dự án bất động sản trên thị trường, từ mới mở bán chưa hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật đến các dự án đã mở bán trước đây đều có giá bán cao chót vót. Những người có thu nhập trung bình nếu muốn sở hữu một căn nhà vào thời điểm này chỉ có cách… nằm mơ!

Đơn cử, một dự án được xem là tọa lạc ở khu đất vàng tại quận 10 đang được chủ đầu tư rao bán rầm rộ với giá khá cao so với mặt bằng chung. Nếu trước đây, một số dự án cùng khu vực được chào bán với giá tầm 40 triệu đồng/m² (chưa có VAT) thì nay dự án này có giá cao gấp rưỡi và dự định sẽ gấp đôi. Đáng nói, mức tăng giá bán của dự án này cũng khá "sốc" trong một thời gian ngắn: “Tháng 1 mở bán, giá trung bình 55 triệu đồng/m², hiện nay là 65 triệu đồng/m², đó là 2 block hai bên; còn block giữa sắp tới mở bán, nghe sếp dự tính 80 triệu đồng/m²”, một nhân viên môi giới dự án này cho hay. Dự án này hiện vẫn chưa xây xong móng, mới chỉ ký hợp đồng đặt cọc.

Thực tế, tình trạng mở bán rồi tăng giá rất cao sau vài tháng diễn ra khá phổ biến tại các dự án. Chẳng hạn dự án chung cư Lancaster Lincoln của Công ty CP Tập đoàn Trung Thủy đang chào bán các căn hộ officetel với giá rất cao, trên 70 triệu đồng/m² trong khi dự án vốn nằm trên tuyến đường không mấy thuận lợi về giao thông. Một dự án khác là chung cư Lavida của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai cũng có giá bán các căn officetel cao ngất ngưởng - gần 50 triệu đồng/m² dù vị trí dự án ở tận chỗ giáp ranh với huyện Nhà Bè…

Nhiều dự án bất động sản có giá cao ngất ngưởng. Ảnh: PU

Tương tự, các dự án đất nền cũng tăng giá mạnh không kém, đặc biệt sau thời gian vào cuộc chấn chỉnh của chính quyền Tp.HCM trong năm 2017. Nhiều lô đất nằm trong những khu vực từng rơi vào cơn sốt đã chững lại một thời gian, nay lại có giá mới cao chót vót. Đơn cử, tại phường Phú Hữu (quận 9), chỉ trong vòng 6 tháng, giá đất trung bình từ mức 18 triệu đồng/m² đã tăng lên 28 triệu đồng/m². Ngay cả những dự án phân lô bán nền “siêu mini” men theo đường Nguyễn Duy Trinh (hướng đường Nguyễn Xiển) đang mọc lên như nấm và giá bán không dưới 32 triệu đồng/m².

Nhìn lại trong vòng 2 năm qua, giá nhà đất tại Tp.HCM đã “miệt mài” tăng không ngừng nghỉ, từ nhà phố sang căn hộ chung cư, từ nội thành đến ngoại thành và tăng ở tất cả các khu vực của TP từ Đông sang Tây, từ Nam chí Bắc.

Ai mua?

Không khó để nhận thấy với sức tăng trưởng nhanh chóng, nhiều "kỷ lục" trước đây của thị trường bất động sản đã được phá vỡ. Trong đó, một nghịch lý luôn tồn tại song hành là nguồn cung càng dồi dào thì giá nhà đất lại càng lên cao.

Sở Xây dựng Tp.HCM, cho biết trong năm 2017, đã có 92 dự án được Sở xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Các dự án này có quy mô 42.991 căn nhà với số căn hộ chiếm 37.502 căn, tổng giá trị vốn cần huy động là 86.421 tỷ đồng (tương đương gần 4 tỷ USD). Như vậy, chỉ tính riêng năm 2017, số lượng dự án, số lượng nhà hình thành trong tương lai đã tăng mức kỷ lục. Nhưng đây cũng mới chỉ là con số thống kê từ những dự án được Sở "cấp phép", trên thực tế, còn vô số dự án bán lụi chưa được tính đến.

Các cơ quan quản lý, đơn vị nghiên cứu đều nhận định, thị trường bất động sản hiện đang tiềm ẩn bất ổn. Trong đó, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Tp.HCM) nêu quan điểm: tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh nhưng mất cân đối. Trong khi đó, thị trường lại chịu nhiều ảnh hưởng từ các chính sách tín dụng mà hệ thống ngân hàng nắm vai trò ngày càng quan trọng. Điều này thể hiện qua mức tăng trưởng nhanh cũng như sự đa dạng hóa về tín dụng. Tuy nhiên, ngân hàng lại hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản trung và dài hạn nên dễ dẫn tới nguy cơ rủi ro thanh khoản và tiềm ẩn bong bóng bất động sản.

Theo báo cáo năm 2016 của Công ty Quản lý đầu tư và dịch vụ chuyên nghiệp John Lang Lasalle, Việt Nam xếp ở vị trí thứ 68 trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu, nghĩa là nằm trong nhóm có độ minh bạch thấp. Do thị trường không minh bạch nên dẫn đến sự phổ biến của hiện tượng “đầu tư cơ hội”, các nhà đầu tư cá nhân mua nhà, đất nhưng không nhằm chủ đích để ở hoặc cho thuê, mà chủ yếu chuyển nhượng lấy lãi, trong khi pháp luật chưa có chế tài nộp thuế tài sản, thu nhập gia tăng phù hợp. Một số thời điểm nhóm các nhà đầu tư này chiếm đa số giao dịch trên thị trường khiến giá nhà đất tăng cao, nhiều người có nhu cầu về nhà ở càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận.

Trước thực trạng thị trường bất động sản tăng trưởng ồ ạt như hiện nay, các cơ quan hữu trách cần đánh giá nghiêm túc, công bố con số bất động sản đã hấp thụ bao nhiêu tiền từ các tổ chức tín dụng. Đồng thời phải nhìn nhận sự phình to hiện nay sẽ tác động như thế nào đến nền kinh tế nếu xảy ra vỡ bong bóng bất động sản, đưa ra giải pháp nắn nguồn vốn từ bất động sản sang lĩnh vực sản xuất kinh doanh... Không lẽ tất cả đã quên bài học vỡ trận thị trường bất động sản mới xảy ra cách nay 10 năm - khiến nền kinh tế giảm sút nhiều năm sau đó - nhanh đến thế?