Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2018: Bức tranh nhiều màu xám

1. Căn hộ gặp khó về thanh khoản

Quý cuối năm thường là giai đoạn thị trường sôi động do lượng cung sản phẩm dồi dào và nhu cầu mua nhà, dòng tiền trong dân lớn. Tuy nhiên, cũng giống như quý III, đã gần hết tháng đầu quý IV tình hình vẫn khá im ắng ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Tại Tp.HCM, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu, nguồn cung trên thị trường liên tục giảm nhưng sức mua vẫn chậm. Đơn cử, số liệu báo cáo của Savills cho thấy, trong quý III có hơn 7.700 căn hộ đến từ 14 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 10 dự án hiện hữu. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận giảm 26% theo quý và 47% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 53%, giảm 3 điểm % theo quý.

Tại Hà Nội, thanh khoản căn hộ cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Theo đó, trong quý III, thị trường ghi nhận 6.910 căn hộ chào bán đến từ 13 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 18 dự án, giảm 29% theo quý. Số căn hộ bán được giảm 16% theo quý, trong đó, căn hộ cao cấp có tỷ lệ tiêu thụ thấp nhất (15%). Nhiều dự án căn hộ hạng sang tại Hà Nội vẫn còn hàng tồn sau nhiều năm mở bán.

Sức mua ở cả hai thị trường đang khá ảm đạm nhưng các doanh nghiệp cũng chưa nhìn thấy cửa sáng phía trước khi còn một lượng lớn nguồn cung sẽ tham gia thị trường từ nay đến năm 2019. Thị trường thứ cấp sẽ ngày càng khó khăn hơn và không còn thuận lợi cho nhà đầu tư, bao gồm cả căn hộ cho thuê.

2. Giao dịch đất nền, nhà phố chững, giá đi ngang

Theo ghi nhận của DKRA, thị trường tại Tp.HCM trong quý III chỉ ghi nhận 6 dự án đất nền đáng chú ý với 759 nền đất được mở bán. Tỷ lệ tiêu thụ tại thị trường sơ cấp đạt 97% nhưng giao dịch thứ cấp lại sụt giảm mạnh so với quý trước. Sau một thời gian tăng nóng, giá đất nền nhiều khu vực đã chững lại hoặc giảm nhẹ.

Tương tự, phân khúc nhà phố, biệt thự cũng không còn sôi động như giai đoạn trước, sức tiêu thụ giảm rõ rệt, chủ yếu do khan hiếm nguồn cung sơ cấp.

Đất nền ở cả hai thị trường Hà Nội và Tp.HCM khan hiếm nguồn cung, giao dịch chững

Tại thị trường Hà Nội, kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy giá đất nền trong quý III có chiều hướng giảm. Trong số 10 quận có lượng tìm kiếm nhiều nhất về đất nền thì chỉ có Hà Đông và Hoàng Mai đạt mức giá rao bán tăng bình quân 5%. Trong khi đó, Bắc Từ Liêm có mức giảm mạnh nhất là 18% so với quý trước đó. Các quận huyện còn lại có mức giảm trung bình từ 3-10%.

Về sự giảm tốc của bất động sản liền thổ, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM đưa ra 5 lý do: Thứ nhất là ảnh hưởng của tâm lý tháng Ngâu khiến giao dịch sụt giảm; Thứ hai là nguồn cung mới qua các quý liên tục giảm khiến nhà đầu tư mất hứng khởi; Thứ ba là giá bất động sản liền thổ đã ở vùng đỉnh, biên lợi nhuận ngày càng kém hấp dẫn nên nhiều nhà đầu tư quyết định đứng ngoài thị trường; Thứ tư là động thái siết tín dụng của ngân hàng khiến nhà đầu tư không mặn mà vay tiền mua đất; Thứ năm là các sản phẩm liền thổ thanh lý của ngân hàng được tung ra nhiều, lấn át nhu cầu mua khiến thị trường trầm lắng hơn.

3. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng bão hòa nguồn cung

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đặc biệt là condotel có sự giảm tốc cả về nguồn cung và giao dịch thành công. Ngay cả những thị trường phát triển bất động sản nghỉ dưỡng truyền thống cũng không có sản phẩm mới chào bán.

Bất động sản nghỉ dưỡng đặc biệt là condotel khá trầm lắng thời gian qua. Ảnh minh họa

Theo báo cáo thị trường quý III/2018 của VnRea, lượng giao dịch condotel thành công trong quý chỉ đạt 1.000 căn, bằng một nửa lượng giao dịch của Đà Nẵng và Nha Trang trong quý II. Ở một thị trường “nóng” về bất động sản nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, lượng giao dịch thành công trong quý III cũng chỉ đạt 294 căn, còn tại Khánh Hòa con số này là 789 căn, giảm mạnh so với quý I và quý II. Trong khi đó, lượng condotel cả nước hiện còn tồn từ 15.000-20.000 căn, con số quá lớn so với lượng tiêu thụ hiện tại.

Nguyên nhân bất động sản nghỉ dưỡng tiêu thụ chậm, theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký VnRea, là do dòng vốn đầu tư đang bị siết chặt. Trong khi đó, giá bán sản phẩm cao, khó chuyển nhượng, năng lực chủ đầu tư còn yếu và cơ chế chính sách chưa rõ ràng cũng khiến nhà đầu tư mất niềm tin vào phân khúc này.

4. Quỹ đất ngày càng khan hiếm, dòng vốn bị siết chặt

Việc cơ quan quản lý yêu cầu các dự án phải tạm dừng để rà soát thất thoát trong cổ phần hóa khiến nhiều chủ đầu tư không thể triển khai dự án như kế hoạch ban đầu. Điều này lý giải vì sao nguồn cung mới trên thị trường khá im ắng, nhất là khi các quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm.

Mới đây Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân cũng yêu cầu phải đấu giá công khai các tài sản liên quan đất đai. Điều này cũng có nghĩa, các nhà phát triển dự án sẽ khó khăn hơn để có được quỹ đất như trước đây.

Chưa hết, Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước đến năm 2019 sẽ chính thức có hiệu lực toàn diện về tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn đối với thị trường bất động sản. Lộ trình này đã khá rõ ràng, và kể từ đầu năm 2018 đến nay, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng ngày càng khó tiếp cận vốn vay bất động sản. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp phải đối mặt nhiều thách thức, buộc phải tái cấu trúc, cơ cấu lại vốn đầu tư, bớt lệ thuộc vào ngân hàng.

Từ thực tế trên có thể thấy thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt nhiều khó khăn trong thời gian tới, nhưng xét về lâu dài đây cũng là cơ hội để thị trường phát triển bền vững hơn. Sự trầm lắng không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà sẽ là khoảng lặng cần thiết để thị trường tự điều chỉnh, hướng đến giá trị thực.

Ngọc Sương (TH)