Thị trường bất động sản: "Không nên bơm vốn cho đầu cơ"

PGS-TS. Lê Quốc Lý - Vụ trưởng Vụ Tài chính - Tiền tệ, Bộ Kế hoạch - Đầu tư đã trả lời phỏng vấn phóng viên về vấn đề này.

Thưa ông, gần đây giao dịch trên thị trường BĐS giảm mạnh đến mức đã được gọi là ngưng trệ. Nguyên nhân chủ quan có phải do ngân hàng đã thắt chặt "hầu bao" đối với các hoạt động cho vay kinh doanh BĐS?

Giá BĐS có giảm so với thời kỳ trước nhưng chỉ là giảm đôi chút, theo tôi không phải là quá giảm đến đáng lo. Thị trường BĐS được định nghĩa bao gồm những hoạt động mua bán nhà, quyền sử dụng đất (QSDĐ), công trình xây dựng, cho thuê nhà, thế chấp QSDĐ, nhà, những tài sản liên quan đến đất đai… và các dịch vụ liên quan. Thị trường được hiểu đầy đủ như thế, chứ không chỉ là chuyện mua bán nhà và quyền sử dụng đất. Hiểu theo nghĩa này thì không thể nói là thị trường ngưng trệ dù thực tế các giao dịch mua - bán nhà và QSDĐ gần đây có giảm và trở thành loáng thoáng dăm ba vụ mua bán.


Còn nguyên nhân các giao dịch mua bán giảm hẳn cũng vì giá quá cao, vượt quá sức của người có nhu cầu mua để sử dụng, còn với người đầu cơ, mức giá đã cao, lãi suất ngân hàng cũng ở mức cao khiến không kiếm được lợi thì dừng mua đi bán lại. Hơn nữa, không ít những người gọi là kinh doanh BĐS nhưng vốn thực lực ít, chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng, vốn huy động trước của người mua… nên khi ngân hàng không mở rộng cho vay thì cũng chẳng còn vốn mà đầu cơ. Thực tế nhu cầu nhà ở còn rất nhiều, và cung chưa đủ cầu.

Nếu thị trường BĐS tiếp tục ngưng trệ sẽ kéo theo hệ lụy khó lường, thậm chí nhiều DN địa ốc có nguy cơ phá sản, tăng tỷ lệ nợ xấu nếu không được bơm vốn để thực hiện dự án. Ông đánh giá vấn đề này như thế nào?

Chuyện kinh doanh lúc thắng lúc bại là chuyện thường tình trên thương trường. Với mức giá như hiện nay và tình trạng thị trường hiện nay, với những người đầu tư nghiêm chỉnh thì khó khăn không lớn, còn với những người đầu cơ thì thực sự khó khăn.

Thị trường BĐS nếu vận hành tích cực sẽ góp phần thay đổi cơ cấu đất đai và nhà ở theo hướng tích cực, góp phần cải thiện điều kiện sống, môi trường sinh hoạt của đại đa số nhân dân. BĐS tác động trực tiếp tới thị trường tài chính - tiền tệ và quan hệ mật thiết với thị trường này qua những động thái của chỉ số giá, lượng giao dịch… Nhưng hãy coi BĐS là một thị trường như mọi thị trường. Đừng cá biệt hóa nó để rồi có những chính sách khác biệt. Tôi không đồng tình việc lập quỹ kiểu như ai đó đã đề nghị để "giải cứu thị trường".

Quan điểm của tôi là cần lo cho quyền lợi của đại đa số người dân, cán bộ công chức, người làm công ăn lương, những người có thu nhập ổn định đang có nhu cầu nhà ở thực sự. Không thể và không nên cứu giới đầu cơ. Khi giá cao họ thu lợi tiền tỷ, Nhà nước không được gì, nhân dân không được gì. Khi nguy cấp lại mong được cứu.

Ông có định kiến quá hay không? Và chả lẽ không cần giải pháp gì, để thị trường cứ tự phát như vậy?

Nếu giới đầu cơ được cứu nguy thì sẽ lại có làn sóng tăng giá BĐS mới. Nếu vậy đến bao giờ người dân mới mua được nhà, kể cả những người làm việc trong các cơ quan Nhà nước có mức thu nhập ổn định. Dư luận cho rằng giá giảm nhiều, nhiều DN "kếch xù" lại đang có nguy cơ "sập tiệm". Nhưng tôi đi kiểm tra cụ thể thì không thấy giảm nhiều. Nhà vẫn nằm ở ngưỡng 26 triệu đồng/m2, so với khoảng 6 triệu năm 2006.

Mức giá hiện nay, dù đã tính cả lạm phát vẫn là rất cao, hãy suy từ những người làm công ăn lương mà ra. Thực tế giá BĐS ở ta là quá cao, vượt quá xa so với mức thu nhập có thể có của những người dân lao động. Nếu như năm 2006, giá 1m2 nhà chung cư ở mức 6 triệu đồng, nay do lạm phát thì giá ở mức tối đa khoảng 10 đến 12 triệu đồng/m2 là vừa. Nhưng nay giá vẫn cao 20-30 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 2-3 ngàn USD/m2.

Quan điểm của tôi là phải kích cầu thị trường BĐS. Cầu ở đây là cầu thật để thị trường hoạt động đúng nghĩa của thị trường là người bán cần người mua, không phải là để tạo phong trào đầu cơ. Hiện nay giao dịch mua BĐS trong dân ít vì giá quá cao, số tiền để mua quá lớn lên tới cả tỷ đồng. Hơn nữa thị trường cung phần lớn là nhà chung cư cao cấp, căn hộ đắt tiền. Những loại nhà ở 40- 50 m2 và giá dăm trăm triệu đồng rất hiếm. Phần lớn người cần nhà ở không tìm mua được chỗ ở vừa khả năng. Các nhà đầu tư lại chỉ chăm chăm đầu tư vào cao ốc, văn phòng cho thuê, biệt thự, chung cư cao cấp… vì tỷ suất lợi nhuận cao.

Tôi lại hy vọng sẽ có một quỹ đầu tư kích cầu BĐS bằng cách hỗ trợ người làm công ăn lương, những người có thu nhập ổn định cần mua nhà có đủ tiền mua nhà; hỗ trợ số hiếm hoi người muốn đầu tư xây nhà bán cho những người có thu nhập vừa phải để họ có vốn đầu tư.

Thế nhưng, có nhiều ý kiến lo ngại sự suy giảm giao dịch và giảm giá BĐS và nguy cơ của nhiều DN kinh doanh BĐS đã gây nên nỗi lo ngại về nợ xấu ở các ngân hàng. Ông đánh giá vấn đề này thế nào, đặc biệt là từ khi có cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ - nguyên nhân cũng từ nợ xấu ở BĐS?

Cuộc khủng hoảng ở Mỹ bắt nguồn từ việc cho vay dưới chuẩn và chứng khoán hoá BĐS. Ở Việt Nam không có chứng khoán hoá BĐS và hệ thống ngân hàng Việt Nam đã có nhiều bài học về cho vay BĐS trước đây nên không đến mức lỏng lẻo. Hơn nữa, hiện tổng dư nợ cho vay BĐS của hệ thống ngân hàng đang ở mức 115.000 tỷ đồng, chỉ bằng 9,15% tổng dư nợ tín dụng. Tất cả các khoản vay này đều có thế chấp.

Như tôi đã nói, giá có giảm nhưng không giảm nhiều. Bên cạnh đó, các ngân hàng có quy trình tín dụng chặt chẽ và thường chỉ cho vay tối đa số tiền bằng 70% giá trị tài sản thế chấp. Tôi biết có những ngân hàng chỉ cho vay tới 50% giá trị tài sản thế chấp. Vì thế tôi cho rằng không đáng lo, các khoản cho vay BĐS vẫn có độ an toàn cao.

Việc Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng rà soát lại các khoản cho vay và các khoản thế chấp cho vay BĐS là rất cần thiết. Động thái này không có nghĩa là tình hình của các ngân hàng đáng ngại hay nợ xấu trong cho vay BĐS đáng phải lo. Đã đến lúc NHNN cần phải biết các khoản vay mà các ngân hàng thương mại đã cho vay như thế nào. Nếu sau thống kê đánh giá tình hình tốt thì yên tâm, nếu chưa tốt, sẽ kịp có giải pháp khắc phục kịp thời và thích hợp. Tôi cho rằng chưa phải lo về các khoản cho vay BĐS.

Xét ở một góc độ nào đó, tình hình thị trường BĐS như hiện nay cũng có mặt tích cực là đưa giá BĐS về gần với giá trị thật chứ không phải là bong bóng. Và khi thị trường BĐS được kích cầu mang lại nhiều mục đích, người cần mua mua được nhà, người cần bán bán được nhà, tính thanh khoản của thị trường BĐS tăng thì khó khăn của các doanh nghiệp BĐS sẽ được giải quyết và nỗi e ngại nợ xấu ở ngân hàng cũng không còn.

Xin chân thành cảm ơn ông!