Thị trường bất động sản khó khăn hơn dự đoán của nhà đầu tư

Nhu cầu giao dịch BĐS khó tăng cao

Tháng 10 vừa qua, lượng lớn sản phẩm rao bán tăng mạnh, giao dịch cũng tốt hơn nên nhiều người cho rằng thị trường đã tốt trở lại. Tuy nhiên trong gần 8.000 sản phẩm nhà đất rao bán vào tháng 10, có tới gần 5.000 sản phẩm là của 1 dự án, nguồn cung thực tế không tăng thêm là bao.

Là môi giới gần 15 năm trong nghề, từng trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường BĐS, anh Trần Mạnh Tuấn cho rằng, dù là người lạc quan cũng rất khó nhận định giao dịch BĐS sẽ tăng trưởng mạnh trong các tháng cuối năm 2020. Việc bán hàng từ tháng 10 đến giờ vẫn chưa khá hơn. Không xét đến nguồn hàng sơ cấp hữu hạn từ các doanh nghiệp, việc rao bán tại thị trường thứ cấp là thách thức rất lớn với nhà đầu tư. Nhiều sàn giao dịch đã nâng mức phí môi giới lên rất cao do việc bán được hàng không còn là chuyện dễ dàng.  

Bất chấp việc nguồn cung BĐS có dấu hiệu khởi sắc hơn trong tháng 10/2020, giao dịch thị trường vẫn chỉ ở mức trung bình với nhu cầu tìm mua không biến động nhiều, nhất là ở các phân khúc nhà liền thổ, đất nền và nhà mặt phố. Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cho thấy, tổng lượng tin rao bán nhà đất toàn thị trường TP.HCM trong tháng 10/2020 giảm thêm 4% so với tháng 9, nhu cầu mua hoàn toàn đứng yên, bất chấp thị trường có thêm nhiều sản phẩm mới rao bán.Thậm chí với dòng sản phẩm đất thổ cư, đất nền dự án và biệt thự/ nhà phố, nhu cầu tìm mua còn giảm từ 3-5% so với tháng 9. Với các tỉnh thành khác như Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai, Lâm Đồng, nhu cầu mua giảm từ 3-9% so với tháng trước.

Nhu cầu mua BĐS có thể tăng nhưng khó tạo ra đột phá lớn trong quý 4/2020. Ảnh minh họa

Thị trường BĐS khó khăn, các nhà đầu tư cá nhân chật vật ra hàng. Đối với các công ty phát triển dự án, tình hình cũng không khả quan hơn. Một dự án chung cư trên địa bàn quận 2, đang chạy chương trình cam kết cho thuê để chào bán căn hộ. Theo đó, người mua căn hộ được chủ đầu tư cam kết cho thuê 6%/năm. Trao đổi với Batdongsan.com.vn, một chuyên gia cho biết, thị trường BĐS hiện nay phải đang thực sự khó khăn thì các chủ đầu tư mới cam kết cho thuê cao như vậy. Kiểu bán hàng có cam kết cho thuê vốn thịnh hành ở loại hình BĐS du lịch nay được áp dụng cho cả căn hộ.

Ở thị trường thứ cấp, tình hình cũng không mấy khả quan hơn, nhiều sàn môi giới cho biết,  khách hàng nào muốn bán nhà đất vào lúc này đều phải cắt lời hoặc chấp nhận giảm giá. Nhu cầu sang nhượng tài sản có mức giá bán trung bình từ 2,4-5 tỷ đồng ngày càng nhiều mà người hỏi mua ít. Trong khi đó, sản phẩm giá từ 1,5-1,8 tỷ đồng nhiều người mua thì không có sản phẩm để bán.

Thị trường còn nhiều yếu tố lực cản cần điều chỉnh

Nhìn nhận về thị trường trong các tháng cuối năm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn CN Hồ Chí Minh cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường cuối năm sẽ khó có đột phá về giao dịch.

“Xét trên nguồn hàng thứ cấp, thời điểm cuối năm cũng chỉ có một vài chủ đầu tư lớn là có sản phẩm để mở bán, lượng hàng này dù nhiều thì cũng sẽ rải rác ở nhiều thị trường và chủ yếu là tỉnh, TP.HCM có ít sản phẩm mở bán, trong đó lại đa phần là nhà ở cao cấp. Sức tiêu thụ nhìn chung sẽ khó vì càng về cuối năm, người dân có xu hướng thủ tiền mặt, khép lại các kế hoạch đầu tư để chờ đợi giai đoạn mới. Điều này khiến những dự án ra hàng trong tháng 11 và 12 nếu không thật sự xuất sắc thì rất khó để người mua chi tiền. Nếu xét trên thị trường thứ cấp, khó khăn còn rất lớn vì thời điểm phải quyết toán cho mọi khoản thu chi. Những nhà đầu tư không chịu nổi áp lực thanh toán sẽ gãy gánh trong giai đoạn này rất nhiều, làn sóng bán tháo và giảm giá ở thị trường thứ cấp sẽ còn bùng nổ”, ông Tuấn nhận định.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh TP.HCM

Đi sâu vào phân tích những lực cản của thị trường, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, sẽ có 5 yếu tố gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS.

Thứ nhất là việc nhà đầu tư đang ngày càng thận trọng hơn với BĐS. Giai đoạn vừa qua, thị trường xuất hiện không ít thông tin chưa tốt liên quan đến pháp lý cũng như chất lượng dự án, làm nhiều người mua hoang mang. Trong khi đó, sự cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác lại rất gắt gao. Nhà đầu tư cân nhắc yếu tố an toàn lên hàng đầu, dòng tiền đang và sẽ tiếp tục nghiêng về kênh đầu tư vàng, đô la, hoặc đầu tư ngắn hạn vào chứng khoán để trú ẩn .

Thứ hai là lực cản từ tâm lý chờ đợi của khách hàng. Không ít nhà đầu tư cho biết họ chỉ trở lại thị trường khi khó khăn qua đi, nếu có xuống tiền đầu tư thì cũng ở mức dè dặt, thăm dò. Tâm lý chờ giảm giá vẫn còn rất lớn nên rất khó để nguồn tiền đổ vào nhà đất tăng mạnh trong giai đoạn giá BĐS vẫn chưa giảm như kỳ vọng.

Thứ ba là yếu tố sức lan tỏa thị trường thấp. Việc các chủ đầu tư tập trung nhiều vào đội ngũ bán hàng, chi phí marketing bị cắt giảm đáng kể dẫn tới độ phủ thông tin trên thị trường thấp, khả năng tạo sức nóng không cao nên khó tạo ra làn sóng giao dịch.

Thứ tư là tình trạng hạn chế tài chính của người mua. Do tác động dịch bệnh, năm nay kinh tế không dư dả như các năm trước, nhà đầu tư không nhiều vốn để đổ vào thị trường nên khó xảy ra tình trạng giao dịch tăng trưởng nóng.

Cuối cùng là sự bất cất xứng cung-cầu. Việc cung - cầu lệch pha nghiêm trọng cũng là yếu tố hạn chế sức mua. Trong khi người mua chủ yếu tìm kiếm sản phẩm nhà ở trung cấp, bình dân, nguồn cung của thị trường năm nay ra nhỏ giọt, lại phần nhiều hướng về phân khúc cao cấp. Ngoài ra, hai đợt dịch Covid đã làm thay đổi hành trình tìm kiếm BĐS của những người có nhu cầu thật. Thay vì chỉ cần một nơi để nghỉ ngơi sau một ngày làm việc căng thẳng, người tìm kiếm đang quan tâm sâu hơn về cả mảng xanh, tiện ích sức khỏe, công nghệ và an toàn, trong khi các chủ đầu tư không thể thay đổi thiết kế và đáp ứng nhanh chóng nhu cầu này sau dịch.

Phương Uyên

>> Tín hiệu phục hồi của thị trường BĐS đã rõ nét hơn trong quý 4/2020
>> [Infographic] 10 dự án tại TP.HCM được hỏi mua nhiều nhất quý 3/2020