Thị trường bất động sản hình thành mặt bằng giá mới

TS. Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM đã có trao đổi về vấn đề này.

Lãi suất cao có cả mặt tích cực lẫn tiêu cực. Cụ thể, với việc nâng lãi suất cơ bản lên 14%/năm, các ngân hàng thương mại tăng được lượng huy động và tăng khả năng tài trợ cho các dự án BĐS đang triển khai.

 

Bên cạnh đó, mức lãi suất cho vay lên đến 18 - 19%/năm chắc chắn sẽ làm “chùn chân” tất cả những người có ý định vay tiền đầu cơ, khiến thị trường BĐS trở nên lành mạnh hơn.

 

Tuy nhiên, khó khăn cũng tăng lên khi lãi suất cho vay tăng. Nhiều dự án xây dựng chung cư, xây dựng nhà ở đang triển khai sẽ gặp không ít khó khăn với lãi suất cao như hiện nay.

Lãi suất tăng khiến đầu vào xây dựng tăng. Điều này liệu có khiến thị trường BĐS tăng theo?

Vài tháng trở lại đây, thị trường BĐS đã giảm và sẽ khó tăng trở lại, kể cả khi đầu vào xây dựng tăng. Tôi cho rằng, thị trường BĐS tiếp tục chiều hướng giảm, do lượng cầu giảm trong khi nguồn cung tăng.

Ông kỳ vọng giá BĐS sẽ giảm xuống mức nào?

Giá BĐS trên địa bàn TP.HCM đã giảm 40 - 50%, thậm chí có những nơi còn giảm sâu hơn. Giá BĐS giảm là do thời kỳ sốt đất đã đội giá lên quá cao.

 

Khi thị trường giảm, cộng với lãi suất vay vốn đầu tư tăng mạnh thì chỉ những người bỏ tiền túi ra mua mới cố gắng “cầm cự”, nhưng số này không nhiều và có lẽ cũng không “trụ” được bao lâu nữa.

Số đông nhà đầu tư còn lại phải huy động vốn, trong đó có vay ngân hàng, nên trong bối cảnh hiện nay, họ phải cố gắng bán để giảm lỗ, nếu không phải bỏ tiền đặt cọc, vì rất khó huy động vốn và cũng không thể có lãi với mức lãi suất cao như hiện nay.

 

Tôi tin rằng, thị trường BĐS đang hình thành mặt bằng giá mới, mặc dù giá BĐS khó có thể quay về mức của năm 2003 - 2004, nhưng cũng sẽ quay về thời điểm chưa sốt.

Thị trường điều chỉnh là điều kiện tốt để lập lại quản lý, lành mạnh hóa giao dịch, thưa ông?

Theo quan điểm của tôi, để làm lành mạnh thị trường BĐS, bên cạnh những biện pháp hành chính như quy hoạch, giao đất, công khai, minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất..., còn cần phải sử dụng công cụ tài chính, đặc biệt là phải sớm sửa Pháp lệnh Thuế nhà đất.

Hiện tại, thuế nhà đất dựa trên cơ sở đất nông nghiệp, mà chưa dựa trên giá trị đất đô thị, nên chưa xây dựng được một công cụ thuế hữu hiệu chống đầu cơ.

 

Nếu không sử dụng đồng bộ hai biện pháp này, mà cứ để mặc thị trường tự điều chỉnh, thì không tránh được những cơn sốt mới cũng như không tránh khỏi chu kỳ băng giá.

Pháp lệnh Thuế nhà đất đang được Bộ Tài chính nghiên cứu để sửa đổi theo hướng đánh thuế lũy tiến đối với cá nhân sở hữu nhiều BĐS?
Việc sửa đổi Pháp lệnh này hoàn toàn đúng, bởi đây là khoản thu rất lớn cho ngân sách.

 

Nhưng theo tôi, không nhất thiết đánh thuế lũy tiến đối với diện tích mà cá nhân sở hữu, thay vào đó, phải đánh thuế theo giá trị tài sản mà cá nhân sở hữu.

 

Ví dụ, cá nhân sở hữu BĐS trị giá 2 tỷ đồng phải chịu mức thuế khác với cá nhân sở hữu BĐS trị giá 5 tỷ đồng, mà không cần biết diện tích BĐS đó là bao nhiêu. Bên cạnh đó, phải đánh thuế thật nặng đối với dự án đất đai bỏ hoang để chống đầu cơ.